深圳旧改，最考验的从来不是速度，而是定力与确定性。
很多蛰伏十余年的老牌旧改，要么搁置延期、要么进度拖沓，唯有真正具备实力操盘、稳扎稳打的项目，才能穿越周期，迎来实质性突破。
龙华观湖新田社区，正是典型。
2026年9月30日，观湖街道同日发布兴田片区旧改与龙新片区旧改两份第三批物业权利人核实结果公示，合计910栋（处）历史违建完成批量确权，大量疑难权属问题集中扫清。
这也意味着，招商蛇口深耕四年多的新田双片区旧改，正式站在了大规模签约的前夜。
01 十四年长跑：从立项悬停到实力入局，双片区终迎转机
兴田片区与龙新片区，是观湖街道新田社区相邻的两个城市更新单元，同属鹭湖中心城片区核心范围。
两项目均由深圳市绿基房地产开发有限公司担任申报主体。绿基地产成立于2010年5月，注册资本1.1亿元，总部位于龙华区观湖街道，是深耕新田片区的本土房企。
项目最早于2012年2月（兴田片区）和2012年12月（龙新片区）先后纳入深圳市城市更新单元计划，至今已跨越14年时光。
早年受限于旧改规则不完善、片区农民房与旧厂房混杂、权属错综复杂、历史资料缺失等问题，项目长期处于停滞状态，迟迟无法推进实质性确权与签约，成为片区居民牵挂已久的“搁置旧改”。
转折点，始于招商蛇口深度入局。
2022年8月18日，招商蛇口与绿基地产关于龙龙华区观湖街道新田社区龙新、兴田片区城市更新项目合作签约仪式在龙华区举行。
作为国内头部城市更新运营商，招商蛇口深耕深圳旧改多年，具备成熟的操盘经验、资金实力与资源整合能力。入局四年多以来，项目彻底告别松散推进状态，节奏全面提速，系统化梳理片区复杂权属问题，稳步推进分批次确权工作。
从前期摸排、分批公示、权属核查到异议处理，四年多深耕，终于在2026年迎来集中收获期。
02 910栋批量确权，扫清最难关卡
同日公示的第三批确权结果，是招商蛇口入局以来最具实质意义的一次突破。两个片区合计确权910栋（处），三批累计确权1543栋（处），具体对比如下：
兴田片区第三批794栋的体量，是龙新片区（116栋）的近7倍，也远超其自身前两批之和。这直观反映了16.7公顷拆除范围内历史违建密度之高、权属之复杂。而据项目推进惯例，确权遵循“先易后难”逻辑，第三批多涉及权属相对复杂、存在共有分割或继承纠纷的楼栋。
值得关注的是，两片区三批合计确权1543栋（处），权属核查工作已基本完成。这对一个拆除范围合计约30万平方米的连片旧改而言，意味着核心权属障碍大幅扫清，项目正式具备大规模批量签约的基础条件。
需要说明的是，公示期满（2026年10月14日）无异议后，核实结果将上报区主管部门备案，届时本批次所有楼栋正式解锁签约资格。项目最终推进节奏以政府主管部门公告和开发主体正式通知为准。
03 头部房企加持+连片赋能，确定性拉满
纵观深圳诸多长寿旧改，很多项目倒在资金断裂、操盘乏力、进度拖沓上。而新田双片区之所以能稳步突破，核心在于两大硬核支撑。
第一，招商蛇口实力兜底，四年多深耕稳进度
不同于中小开发商资金承压、操盘经验不足的短板，招商蛇口作为行业头部运营商，深耕城市更新赛道多年，资金稳健、流程规范、落地经验丰富。四年多持续深耕新田双片区，稳步化解历史遗留问题，为项目提速落地提供确定性保障。
第二，新田连片改造加持，片区价值迎来质变
兴田与龙新并非单打独斗，而是形成双片区连片更新格局。两项目合计拆除范围约30万平方米，总计政府公共利益项目用地82800平方米，规划可开发商住用地213331平方米
根据专项规划方案，项目在法定图则基础上进一步优化调整，新增1所九年一贯制学校和1所小学，增加幼儿园等公共配套设施，规划总开发建设用地181073平方米，规划容积率5.7，规划总建筑量103万平方米，其中住宅80.3万平方米。未来将打造以居住为主、集办公商业与教育为一体的高标准综合社区。
城市界面焕新、配套补齐、居住品质升级，片区长期价值重塑已然是大势所趋。
04 关键窗口期仅剩7个月，全面冲刺开启
值得重点关注的是，项目目前正处于倒计时冲刺阶段。
兴田片区与龙新片区的城市更新单元计划有效期，均延续至2027年5月7日，截至目前，有效推进窗口期仅剩7个月。
这也是项目近期集中发力、批量推进确权的核心原因：在有效期内完成大规模签约、规划报批等核心工作，是项目落地的硬性要求。
时间紧、任务重，也直接预示着：未来半年，新田双片区旧改进度将持续加速，进入高频更新阶段。
结合当前进度，项目后续节奏已然清晰：
- 10月中旬：第三批确权公示收尾，完成异议核查与官方备案，批量解锁签约权限；
- 2026年底-2027年初：开启大规模批量签约，持续拉高整体签约率；
- 2027年上半年：冲刺单元计划有效期，推进专项规划、实施主体确认等核心流程；
- 后续逐步进入拆除、建设、配套落地阶段，百万方大城逐步从蓝图走向现实。
十四年蛰伏沉淀，四年多实力深耕赋能。
从长期停滞到双片区批量确权突破，从权属混乱到障碍大幅扫清，新田旧改的每一次提速，都是实力与时机的双重加持。
1543栋确权数据背后，是招商蛇口与绿基地产四年多的系统化深耕，是两份同日公示的官方背书，更是百万方大城从蓝图走向现实的坚实一步。
如今，疑难楼栋确权落地、签约通道全面打开、倒计时窗口期开启、头部房企提供确定性保障。
新田双片区，正式站在了百万方大城崛起的签约前夜。
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