备案价冲到7.02万，比旁边刚交付的次新二手贵了将近两万，一套92平米的房子，实际用起来比108平的二手还大。
这话听上去像在扯，但翻完备案表和户型图，它是真的。
9月25日，未来城星寰时光拿到预售证。准许销售面积31612.54平方米，1到8号楼，322套住宅。
价格区间64931.27到70218.45元每平米。3号楼最贵，约7.02万。2号楼最便宜，约6.49万。同一小区，楼栋之间差了五千多。
这块地在昌平朱辛庄新区0055。2026年6月11日，未来科学城以底价9.09亿摘得，住宅楼面价约2.4万每平米。
楼面价2.4万，备案价最高7.02万，中间的空间不算小。
但拿这个数字去比周边，事情就变得有意思了。
中海未来之境，备案均价约6.2万，实际成交均价约6.1万。
越秀星樾和中海寰宇未来，成交均价都在6万左右，最近三个月实际成交已经跌到5万出头，中海寰宇未来有房源成交价到了4.9万。
朱辛庄主流次新二手房，越秀星樾、中海寰宇未来这类，真实成交价稳定在4.9万到5.2万之间。
星寰时光的备案价，比这些二手高了大约两万。一套92平米的房子，备案总价在600万上下。同样面积段的二手，总价在450到480万。
多出来的这一百多万，花在了哪里。
看户型。
星寰时光的得房率，边户赠送比最高到27%，中间户15%以上。通面宽内嵌阳台计一半建面，92平米及以上户型送景观花池，不计建面。北向设备平台全赠送。
综合得房率做到91%到105%。
什么意思。一套92平米的三居，实际可用面积超过了100平米。旁边大华启宸府108平米的二手房，套内面积反而没它大。
不是纸面数据。是站在客厅里的体感差距。
户型配比也踩得很准。起步76和79平米小三居，共76户，占比约24%。92平米三居68户，占比21%。主力109平米四居138户，占比43%。顶配129平米四居，只在3号楼，两梯两户，36户。
79平米做小三居，在朱辛庄板块是头一回出现。
起步总价大约410到440万，首付160万左右。92平米三居总价500到560万。105平米四居600到650万。127平米四居700到780万。
76平米三居全盘只有76套。
再看这块地的底子。
0055地块占地1.27公顷，容积率2.5，地上计容建面3.18万平米。规划8栋楼322户，北排3栋18层小高层，南排5栋8到11层洋房，北高南低点状布局。
北排小高层没有做满80米限高，最高54.75米，主动压了高度，给洋房让出采光。
社区不大，但1500平米不计容面积里，架空层、风雨连廊、邻里共享空间都配齐了，东西双门庭，中央绿地做园林。
配套是现成的。
步行300米到地铁8号线和昌平线换乘站朱辛庄站。
万达广场、万科TBD、超极合生汇三个商圈都已经实景营业。一零一昌平实验学校和一零一未来科学城学校覆盖全龄段。积水潭医院回龙观院区、北大国际医院在周边。
产业端，小米未来产业园区的智能工厂已经运转，平均每6秒左右一台手机下线，年产能1000万台。紫光数字经济科技园8栋楼宇初具雏形，中软国际智创未来园区在施工中。
朱辛庄板块截至2026年4月，按近6个月月均去化120套算，整体去化周期约10.7个月，是昌平全区最低。刚需小户型去化周期只有4.2个月。
再看增量。
8月10日，朱辛庄0058和0059地块规划综合实施方案公示。总用地面积约4.30公顷，地上总建筑规模约6.37万平米。其中0058是住宅用地，面积2.38公顷，容积率2.5，限高60米，配建社区会客厅和幼儿园。这块地距离朱辛庄站约1.5公里，比0055地块的300米远了不少。
所以“朱辛庄最后一块宅地”这个说法，已经被打破了。
星寰时光92平米的户型，得房率拉到105%，放在两年前，朱辛庄板块的赠送率普遍只有4%到8%，使用率做到85%到88%就算不错。
现在的新盘，是在用产品迭代来对冲价格落差。
3号楼129平米四居，两梯两户，只有36套，备案价也是全盘最高的约7.02万。2号楼70套，备案价最低约6.49万。
76平米三居的76套房源，首付160万左右，是朱辛庄板块目前门槛最低的三居室。
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