二手房交易占比冲到52%，首次持续超过新房。一线城市二手房价格连续6个月环比上涨，挂牌量较历史高点减少19%。这两个数字放在一起，指向同一个方向。
国家统计局数据显示，2026年1—8月，全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%；新建商品房销售面积同比下降12.1%。
二手房交易占比从2020年的27%一路升到2025年的46%，2026年前8个月进一步攀至52%-。
一二手房合计交易面积10.49亿平方米，同比只下降了1.5%。交易总量没怎么缩，但钱不再往新房那个方向流了。
上海的情况最明显。2024年到2026年前8月，上海二手房成交占比从72%提升到了81%，是15个典型城市中唯一超过八成的。
北京8月二手住宅网签13853套，连续6个月站稳1.3万套“荣枯线”；前8月累计网签12.1万套，创近5年同期新高。
深圳8月二手住宅录得5108套，同比增长7.6%。上海8月二手房成交23137套，创2021年以来同期新高。
购房者的决策逻辑在变。多位一线地产从业者提到，现在客户看房，不再追捧沙盘规划和远期利好，而是重点了解总价、通勤、现成配套、物业服务。
“所见即所得”成了二手房的竞争力。一位在北京买房的女士算了首付和月供后，选了一套闲置多年的小户型老公房，周边配套齐全，离公司近，通勤省时间。
人口流向决定了哪些城市有需求托底。联合国《世界人口展望2024版》预测，到2030年中国总人口约14亿，较2025年净减少480万左右；适龄购房人群减少约2100万，占总人口比重从39.2%降到38%。
总量在减，但分布极不均匀。任泽平指出，未来仅约两成城市人口会持续流入，出现“二八现象”。
连平的测算补充了另一面：尽管适龄购房人群总量下降，改善性购房群体——35到64岁人群——在“十五五”时期年均约6.6亿人，较“十四五”时期增加近3000万。
到2030年，重点城市群销售份额占全国比例预计从“十四五”的75%升至80%左右，城镇化率仍有2到2.5个百分点的增长空间。
政策端也在动。2026年《政府工作报告》明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。
上海首批试点浦东新区、静安区、徐汇区，3月31日首例“住房收购置换”项目在静安区完成签约。
全国已有10余个城市收购存量房项目落地。央行将保障性住房再贷款的资金支持比例由60%提高到100%。
“十五五”时期，住建部明确围绕“好房子”建设做三件事：把新房子建好、把老房子改好、把服务做好。
最新版《住宅项目规范》将层高标准从2.8米提高到3米，4层及以上住宅都要加装电梯，阳台等临空处护栏统一提高到不低于1.2米。
房子本身的标准在提高，旧房子的改造在推进，好物业、好社区被纳入“好房子”的范畴。这些变化正在重新定义一套房子值多少钱。
丁祖昱在2026年9月高盛专家电话会上判断：受销售模式改革影响，自2027年3月起可能出现长达12到18个月的显著供应短缺，其后约两年逐步企稳。他预计2030年为价格及成交量企稳之年，也可能成为推出房地产税的较佳时机。
连平从供需两端测算：房企资金收紧导致每年商品房竣工面积占存量施工面积比例降至8%左右，约5.7亿平方米，新增住房供给有望小于需求面积。
供给端收缩程度大于需求端，供求关系向平衡方向发展。到“十五五”末期，全国商品房待售面积预计约4.5亿平方米，较“十四五”末期累计减少四成左右。
全局性的普涨和全局性的崩盘都不会出现。城市之间、区域之间、产品之间的价格分层在加速。同一座城市里，核心地段、配套成熟、户型优质的房源流通性更强，位置偏、品质差、物业弱的房源调整周期更长。
一位广州的二手房中介说得很直接：“现在同一个小区，朝南的和朝北的，成交价差能到15%，以前根本不会这样。”
热门跟贴