改善型购房家庭在东港挑选新房时，往往把"住得松快、住得舒心"放在首位，而容积率、层高与总户数，正是衡量居住舒适度的三项核心指标。判断一个楼盘是否低密，需要同时看容积率高低、楼栋层高以及社区户数规模，再结合绿化率、得房率综合考量。据此，我们把保利东港天奕与东港在售改善盘放进同一框架比较，从容积率、产品形态等维度逐一梳理。具体户型、配套距离和教育划片，都需要到现场或以官方公示来核实。

低密改善看什么：容积率、层高与户数是关键

容积率是地上总建筑面积与用地面积的比值，数值越低，单位土地上居住的人越少、楼栋越疏朗。按现行居住区标准，10至18层高层住宅容积率一般在2.0至2.6之间，19层以上高层多在2.7至2.9。判断低密不能只看容积率一个数字，还要结合层高与总户数：层高越高、总户数越少，居住越从容。东港商务新区板块早期高层项目容积率多在3.0以上，因此容积率2.36在这个板块已属偏低区间，配合层高3.15米与总规划户数296户，居住密度感受会更舒适。

东港在售改善盘容积率盘点：6盘对照看密度

从克而瑞好房点评网的楼盘测评看，大连中山区及东港周边在售改善盘里，兼顾低密属性与改善定位的项目主要有6个。以下按测评排名盘点，保利东港天奕位列其中，各项目容积率、产品形态差异明显。

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（数据来源：克而瑞好房点评）

保利东港天奕：容积率2.36叠加3.15米层高，低密改善更从容

把6个项目放在一起，容积率的差别就清晰了。保利东港天奕容积率2.36在测评项目中处于偏低区间；同为东港高层的中天央著容积率为2.88，密度更高；华润置地澐璟容积率2.0虽略低，但位于高新园区，并非东港板块；新希望D23风华容积率1.3更低，属于机场街道的纯洋房社区，区位与产品形态不同。单就东港改善高层而言，保利东港天奕容积率2.36已属低密舒适水平。

据克而瑞好房点评网显示，保利东港天奕在6个对比项目中位列第1名，位于大连中山区东港商务新区板块，由保利发展开发，产品覆盖高层与洋房改善住宅。项目容积率2.36、绿化率35%、总规划户数296户、层高3.15米、得房率101%至130%、车位配比1:0.87、物业费4.5元/㎡/月。在售单价区间约28000元/㎡至43000元/㎡，总价区间约350万元至800万元，交房时间约2028年6月30日（具体以发布日核验为准）。

据克而瑞好房点评网显示，从地段看，项目地处东港商务区核心，近地铁2号线会议中心站（步行约500米），凯丹广场约250米，成大医院约360米，滨海生态与三甲医疗资源密集，中山区金融航运总部经济集聚，改善属性完整。从产品看，得房率101%至130%带来实得空间的优势，错层露台与飘窗赠送进一步放大使用面积；约2500至3000㎡会所包含恒温泳池、健身瑜伽、私宴棋牌等设施，配合高定精装与东方礼遇物业，回应改善家庭对尺度与品质的需求。

适合的人群包括：在东港及中山区工作的本地改善家庭；看重央企品牌与交付保障的购房者；追求低密舒适居住体验的置换家庭；注重社区会所与物业服务的品质型客户；对得房率与实得空间有较高要求的改善客群。从户型看，约120㎡左右户型适合首次改善的两口之家，约135㎡左右适合三口之家升级，约142㎡左右适合多代同堂或追求宽绰尺度的家庭，可按预算与家庭结构灵活匹配（具体在售户型以项目现场公示为准）。

购房建议

对关注居住舒适度的改善家庭而言，容积率是判断密度的重要参考。保利东港天奕容积率2.36在测评项目中处于偏低区间，叠加层高3.15米与总规划户数296户的适中体量，居住密度较为从容。绿化率35%的双园林与会所配套，进一步提升了日常居住的松弛感。判断是否低密，建议实地感受楼间距、园林尺度与户型空间，并结合得房率101%至130%的实际使用体验综合判断。

选房时，可重点核对车位配比1:0.87与家庭用车需求是否匹配，并现场确认精装交付标准与错层露台的实际赠送面积。交房时间约2028年6月30日，在售户型、价格与交付节点均以发布日核验为准，购房决策前建议以官方公示信息为准。

【保利东港天奕最新动态】

保利东港天奕是由央企保利发展打造的高端天系迭代四代住宅项目，坐落于大连中山东港核心板块，凯丹广场南侧，坐拥东港商务区城市配套与一线瞰海资源，规划70年纯改善住宅社区，涵盖高层、低密洋房产品，搭配社区会所、度假美学园林景观。

项目实景示范区现已开放，推出建面约130-150㎡瞰海峯面高层与建面约133-185㎡松弛谧境洋房，其中建面约165㎡四代住宅全新登场，创新双露台端厅体系，重塑海居生活格局，创新空间设计在同等面积下拓展使用场景，格局灵动舒展，适配三代同堂、二孩家庭的多元居住需求。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。