9月茂名楼市真相！没有暴涨，也没有彻底躺平，一组数据看懂当下|买房|全年二手房均价|土地市场|房价|房源|茂名市|茂名楼市

有没有茂名的朋友，最近一直在纠结一件事。

到底现在，适不适合下手买房？

打开短视频。有人天天喊马上大涨，再不买就来不及。

刷到另一些账号，又告诉你一定要死扛，后面还要大跌。

两边说法完全相反，越看心里越乱。

很多刚需、改善家庭，就这样卡在中间，不敢动，拿不定主意。

买房，是普通家庭这辈子最大一笔开支。最怕凭着情绪做决定。

不看真实成交，只听口号去赌，风险一定很大。

今天咱们不制造焦虑，也不画大饼。就拿着9月份的真实数据，把茂名楼市掰开揉碎来讲清楚。

本文所有成交参考数据来自：中指研究院、茂名市住建局公开网签监测、中国土地市场网，仅供市场参考，不构成任何买房投资建议。

一、一手房：金九来了，但是没有出现想象当中的火爆场面（新房成交量、同比、环比）

先上数字：

中指研究院监测2026年9月，茂名全市新建商品住宅网签1526套。

对比8月份的1391套，环比上涨9.7%。

但是对比去年9月的1844套，同比下滑17.2%。

看懂这两组数字，非常关键。

环比往上走，说明一个事实：传统金九的季节效应，确实起作用了。

进入9月，各大楼盘加大优惠力度，送车位、折扣、家电礼包、首付分期活动集中释放。一部分观望了很久的刚需，忍不住出来看房、下单。成交量，比8月的淡季稍微回暖了一点。

但是同比下跌17.2%，又是一盆冷静的冷水。

意思就是：和去年同一个时间段去对比，买房的人，明显少了一大截。

很多开发商本来抱着很高期待，等着金九来一波大行情。

最后的真实感受是：来访量有所提升，但是成交转化并不疯狂。客户不是来看了就买单。大家看房很积极，下单非常谨慎。

从成交的结构来看。卖得最好的楼盘，基本集中在7000元每平上下的刚需盘。世茂云图城之光、和盛东园、金色年华，稳居9月销量前三。改善型高价位楼盘走量速度依旧偏慢。

这里跟大家说一句大实话。

现在茂名买新房的主力，不再是投资客。90%以上都是实打实的自住需求：结婚、孩子上学、改善居住环境。投资性购房，已经基本退场。

✅小结新房板块：季节性小幅回暖，不是趋势性暴涨。优惠是真多，但是购买力还没有全面回来。

二、二手房：成交缓慢爬升，最大矛盾不是没人看，是价格谈不拢（二手房成交量，同比，环比）

同样放出监测数据：

2026年9月，茂名全市二手住宅过户614套（来源：中指研究院房产监测）。

8月过户是557套。环比上涨10.2%。

去年9月二手房过户749套，同比下降18%。

如果你经常去中介门店聊天，就会发现一个很有意思的现象。

二手房的带看量，其实并不少。

中介天天都有客户出来看房。但是，看房和成交，中间隔着一道巨大的鸿沟。

鸿沟是什么？就是预期差。

一部分房东心里还舍不得降价，挂价依然参考几年前的高点。

但是现在的买家，全部拿着计算器过日子。他们心里有本地行情的底线，只接受匹配当下市场的价格。一旦报价偏高，直接扭头就走。

于是就出现一个现状：

好房源，价格合理，成交速度很快。

定价还活在过去高点的房子，挂几个月甚至一年，都很难遇到诚心的买家。

还有一个细节：现在买二手房的人群，非常看重三点。第一是有没有优质学区；第二是物业好不好；第三是小区楼龄新不新。老破小，如果没有硬核配套，流动性越来越弱，就算降价，接盘的人依旧不多。

很多业主还存在一个误区：我不急卖，所以就挂高价慢慢等。

但是市场已经变天了。当下不是2020、2021年，不是随便一个房子都能快速转手。流通性，已经成为二手房最重要的指标。

✅小结二手房板块：成交量小幅回升，但是分化极其严重。价格到位就好卖，价格虚高就卡住。整体热度依然弱于去年同期。

三、大家很关心的繁荣线：茂名距离市场真正热闹，还有多远？

先说清楚概念：繁荣线，是行业用来衡量楼市景气程度的参考指标，不是官方硬性标准。根据粤西地级市通用的市场经验，茂名全市新房月度成交2200套，是市场进入繁荣活跃区间的参考门槛；1300套是冷热平衡的荣枯基准线。

9月新房1526套。高于1300套的荣枯平衡线，但是距离2200套的繁荣参考线，还有不小距离。换句话说：目前属于温和区间，脱离了极冷，但是远远谈不上火热。

再看二手房。行业内部一个参考值：茂名全市二手月成交900套，就是繁荣参考线；450套是荣枯平衡点。9月614套，刚好卡在平衡点和繁荣线中间的位置。不上不下，处于一个温和修复的阶段。

很多朋友看到这里，心里可能就踏实一点了。

既不是冰封冻住，一动不动；也不是热火朝天，抢着去买房。就是一个温和修复、慢慢磨底的状态。

这个状态，会带来两种完全不一样的心态。

对于买家：不用恐慌式抢房，有充足的时间去挑选，去谈价格。但是也不要抱着到处捡超级大漏的幻想，优质低价的房源一出来，抢的人不少。

对于卖家：如果房子本身不是稀缺硬通货，想要快速出手，就不能死死咬住高价。

这里做一个互动提问，大家可以写在评论区：

在你的心里，茂名楼市要月成交到多少套，才算真正回暖？欢迎聊聊你的看法。

四、9月土拍市场：住宅用地不多，产业用地成主角，释放什么样的信号？（土拍情况）

我们再把视线转到土地市场，土地就是楼市的上游（数据来源：中国土地市场网、茂名公共资源交易中心）。

盘点2026年9月茂名全市公开出让成交地块：

本月一共成交挂牌土地7宗。但是仔细拆开来看：其中工业用地2宗、物流仓储用地2宗、旅馆商业用地1宗；真正纯粹的商品住宅用地成交只有1宗，位置落在茂名新城高铁片区，起始价4.3994亿元，顺利成交，没有出现激烈的多轮竞价，溢价率很低，属于底价附近成交。同时还有一宗商住用地进行挂牌预告，尚未完成交易流程。

这个信号，非常值得琢磨。

第一：政府在有意识控制纯住宅土地的供应节奏。不再像前些年那样，大批量往市场投放住宅地块。减少新房的新增供给，帮助现有的库存慢慢去化。这是一个稳市场的操作思路。

第二：出让重心大幅度向产业倾斜。工业、仓储、物流、低空经济、临空产业地块不断出来。城市很清楚一个底层逻辑：楼市长期能不能稳住，根源不是靠卖房，而是靠产业，靠就业，靠老百姓稳定的收入。没有产业支撑的房价，就是空中楼阁。

第三：开发商拿地变得极度谨慎。现在的房企，不再到处撒网拿地。只盯着两个方向：要么是配套成熟、去化有保障的核心地段；要么是价格足够安全、利润空间看得见的地块。凡是不确定性高的区域，房企下手非常克制。不会再去盲目赌未来。

土拍还有一个特点：高溢价地块基本消失。大部分成交，都是贴近底价成交。那种十几家房企抢一块地、溢价飙升的时代，暂时看不见了。

✅土拍总结：住宅供地收缩，产业供地放量。开发商理性拿地，不冲动。地价平稳，没有暴涨。

五、接下来，茂名楼市后续发展趋势，用大白话说清楚（后续趋势）

讲趋势之前，先做一个重要声明：没有任何人可以精准预测未来的涨跌。下面只是基于城市基本面、政策、库存、人口、土地五个维度，做理性的逻辑推演，仅供大家做决策的参考，不作为投资依据。

趋势一：不会再来一波轰轰烈烈的普涨行情。

普涨时代，已经告别茂名了。未来的行情，一定是严重分化。好地段、好配套、物业靠谱的小区，价格会非常坚挺，甚至有小幅度向上的弹性。位置偏远、配套兑现慢、品质一般的楼盘，去化压力依旧很大，价格会长期承压。闭着眼买房就能涨价的日子，彻底过去了。

趋势二：政策的底已经出现，但是信心的修复，需要时间。

大家可以回顾：茂名去年年底出台楼市15条新政，降低首付、放宽公积金贷款额度、发放购房支持，还有持续开展保交楼行动，建立房企白名单制度，一系列托底政策全部落地（来源：茂名市住建局）。政策底早就出现了。但是信心的回暖，是慢变量。信心，不会因为一个政策立刻爆发，它需要收入预期稳定，需要慢慢发酵。大概率是一个温水一样慢慢修复的过程，而不是瞬间暴涨。

趋势三：金九之后，看银十的成色，但是不要期待奇迹。

每年9月过后，就是10月销售节点。各大房企依然会推出优惠冲刺业绩。优惠活动大概率还会持续。但是成交很难出现爆发式的拉升。购买力，决定天花板。

趋势四：自住可以按需上车，投资一定要极度谨慎。

如果你是刚需自住，结婚、孩子读书，有稳定收入，不用死等所谓的最低点。没有人能够精准抄到底。遇到合适的房源，价格自己能够承受，月供不会严重影响家庭生活质量，就可以理性出手。

但是，如果抱着投机赚差价的想法，来茂名买房。我劝你一定要三思。以后房子赚钱的难度，会非常非常高。流动性，是一道很难跨过去的坎。

趋势五：城市发展会持续向前，但是房价和城市发展，不再是简单的线性关系。

茂名正在大力推进百县千镇万村高质量发展工程，共青河新城、高铁新城、滨海新区、各个县城配套持续升级，城市一定会变得更好。但是城市变好，不等于所有房子一起涨价。资源会集中流向少数优质楼盘。

最后，我们来做一个互动。

看到这里的朋友，可以静下心问自己两个问题：

第一，我买房，是自住，还是投资？

第二，如果未来两年房价不涨甚至小幅波动，我能不能扛得住心理压力？

把这两个问题想明白，你的选择，就不会被网上各种极端的声音带着跑。