文｜邓浩志
“十一” 广州楼市：货少、量淡、价稳
供应方面
十一期间，全市 11 个项目推新，货量近 1000 套，属近年来的低位。其中，中心区新货占比近 6 成，且均为新规产品；值得注意的是，由于广州土地供应持续减少，导致新盘供应也持续减少，市场重心逐渐转入二手房市场。数据显示，今年 1-8 月广州中心五区（天河、海珠、荔湾、越秀、白云）存量住宅成交占比已经由原来的 60% 上升至 65%。
成交方面
各项目的推新去化大多在 3 成以上，表现良好。国庆七天，楼盘到访人数环比 9 月周均升 120%，成交量环比 9 月周均升 150%；对比 2026 年五一升 36%，对比 2025 年十一微升 3%。无论人气、交易均打破了自 2025 年五一以来假期成交连续回落的态势。但要注意的是，2025 年是广州楼市近十年来表现最差的时期，和去年比差不多，可见十一市场表现不及预期。如果今年十一和同样在节前有新政加持的 2024 年十一进行比较，今年广州楼市表现明显弱于 2024 年。这可能说明 828 及 929 两个新政叠加对楼市的刺激力度仍显不足。
价格方面
全市仅 10% 的项目有 5% 以内的让利，而降价项目主要集中在郊区。总体而言，广州房价尤其是核心城区房价，已经稳定了超过半年时间。
分化依然是广州楼市的整体趋势，大致可概括为几个方面：
一是城区表现好于郊区；全市表现最好的第一梯队
是海珠、天河、荔湾和降价幅度较大的增城；第二梯队是相对稳定的近郊，包括白云、黄埔、番禺；剩下的是第三梯队，包括前几年楼市火爆的南沙。
二是新规产品受欢迎程度高于老一代旧产品。比如总价 350-800 万的改善市场，高使用率产品销售速度明显更快；
三是高端豪宅比改善市场好，今年十一前后，位于金融城和琶洲的几个千万级高端物业销售情况都非常理想。
四是远郊低总价大城配套楼盘，以极高的性价比获得极刚客群的认可。这部分项目大多位于增城、番禺、黄埔。
全国金九银十楼市不及预期，支持政策或还会加码
今年金九银十楼市表现如何？虽然满屏都是什么新政刺激楼市，什么国庆表现亮眼，环比上涨多少等等。但在前线的各个同行反映普遍不及预期，新房、二手房都是。市区，郊区，周边城市都差不多。到访量和成交量也是不及预期。
有同行总结今年十一档期“好于周末”。如果说广州表现一般，那我们再看看全国的情况，某统计机构数据显示，9 月国内重点城市二手房成交量比 8 月份微增了 0.2%，总体表现和 7、8 月基本持平。
二手房价方面，今年4、5、6 月份止跌后，7、8 月继续下跌，9 月份虽然跌幅有所收窄，但依然没有止跌，要知道这段时间的楼市可是有新政加持的。一二手房房价方面，全国 50 个重点城市 9 月份只有上海、合肥两个城市录得上涨，其余城市，包括北京、深圳、广州、杭州等城市，房价依然在下跌。总体看，9 月初和十一黄金周，楼市完全没有显现“金九银十” 该有的特征。也没有达到新政后楼市必然明显反弹的期待。
最近市场表现不及预期，恰恰是在 828 新政叠加购房贴息双重利好加持下。所以结果多少有点让人意外，至于是什么原因导致的？
短期看，828 新政的贷款年限延长到 40 年 + 929 新政的刚需贴息两个政策加起来，对楼市支持力度偏弱，覆盖范围偏窄，受惠群体有限，刺激购房需求力度不足，可能是导致 “金九银十” 楼市表现不及预期的主要原因。前段时间，国常会提出要研究出台稳定房地产等政策措施。很明显，从全国层面看，目前房地产市场还没有稳定。所以有必要也有可能出台新一轮支持楼市政策。至于有什么可能，购房贴息补贴范围扩大是可能选项之一。
而长期看，楼市迟迟未能复苏，和这几年经济、就业、收入表现密切相关。社会没钱，楼市购买力不足，房地产业难有稳定且持续的复苏。当然，这又是另一个话题了。
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