作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
十一黄金周，历来是观察楼市情绪最重要的窗口。
每年国庆，市场都会盯着两件事，一是政策能不能落地，二是成交数据能不能跟上。
政策如果在节前出台，长假就是检验政策成色的试金石，也会为接下来几个月的市场走向给出信号。
今年十一也基本验证了这条规律。
节前在8.28新政的基础上，加码落地了房贷贴息，让整个市场都为之一振。
在这样的背景下，今年的国庆假期，市场表现如何？
海报火热，但体感一般
国庆复工之后，深圳各大房企的喜报海报铺满朋友圈。
有的项目七天成交几十套，有的宣称销售金额破亿甚至数亿，也不乏来访近千组的数据。
（来源：各项目开发商）
单看营销海报，很容易得出楼市全面火爆的结论。
但只要走到线下售楼处就会发现，宣传口径和真实市场体感，存在不小落差。
客观来说，节假日发布销售喜报，是地产行业延续多年的营销惯例。
不少长期去化缓慢、还没有清盘的楼盘，会借着假期节点对外释放成交战报。
对项目来说，假期发声至少可以维持市场存在感，如果完全没有声音，很容易被购房者遗忘。
但喜报更多是营销传播手段，不能直接等同于整个市场的真实热度。
真实的情况是，无论是案场的来访，还是国庆期间真正的成交转化，大多都冷冷清清。
并且与往年相比，今年英雄接到的看房邀约也少了不少。
按照往年的情况，假期前的节点，英雄就会收到比较密集的看房邀约，但今年相对冷清。
在各个关于深圳市场假期表现的讨论，也有去到项目现场看房的意向购房反馈——
有购房者国庆去到南山赤湾的楼盘，案场几乎看不到客户；
（来源：网络平台）
有人国庆第2天动身前往光明的新房项目，上午十点多开始看房，持续到晚上快8点，表示楼盘现场没几个人，还有一个项目，算上看房的网友，也就三四组人，还不确定是不是都是纯客户，进去了解项目，还被投来异样的目光；
（来源：网络平台）
有人反馈，国庆7天跑了几个地方的楼盘，中介都闲着，随时随地可以接待，评论区也有人印证，同样去看房了，表示真没啥人。
（来源：网络平台）
但这仅仅是个别看房个人的体感，市场真正能够反映冷暖的，是各大案场的一线销售接待情况。
在一则关于“国庆看房量涨169%，信号在哪？”的话题下，就连本地一线置业顾问都表示难以理解，不明白这个看房量和签约量上涨超160%是怎么来的，假期贝壳平台成交泛泛，也只带看了一批客户。
（来源：网络平台）
一线现场的体感，往往比汇总统计数据更贴近市场真相。
再看官方网签数据，今年国庆七天，深圳新房累计网签对比去年同期还略有走低，二手房网签表现相对优于去年。
虽然数据有一定滞后性，但从数据上的变化，也能一定程度反映出今年的国庆档氛围。
造成新房热度不及预期，有两个现实外部因素。
一方面，今年假期时长较长，大量深圳居民选择离深外出旅游，直接分流了看房人群。
另一方面，尽管节前8.28现房销售新政叠加了9.30居民购房贷款贴息的新政，但这两个市场的实际提振效果，是低于深圳市场购房者和行业的前期预期的。
并且政策带来的心理提振力度，也要弱于去年9.06以及2024年9.29的限购放松政策。
这里有一组值得重视的库存数据。
截至9月末，深圳新房住宅可售套数20613套，按照过去12个月，月均网签2939套来测算，新房住宅去化周期仅7‑8个月。
（来源：深圳房地产信息平台）
库存水平处在相对低位，叠加现房销售制度落地，开发商的市场策略也发生明显变化。
往年国庆，属于房企冲刺回款的关键节点。各个楼盘大打价格战，折扣、特价房层出不穷，竞品之间靠降价抢客户。
但是今年国庆，很多项目主动收缩促销动作，放出的折扣力度明显降低。
一部分原因，是房企整体在削减营销开支。
更深层的信号在于，深圳新房市场，已经出现“降不动价”的局面。
库存不高，已经不需要靠大幅割价来快速跑量，开发商主观上，已经没有很强的动力继续降价走量。
当然这不代表所有新盘全部冷清。
少数本身就是区域流量盘，叠加假期大力度优惠的项目，依旧能吸引到充足的到访客户。
但这属于点状的个案，不是市场普遍现象。
整体新房市场，是少数项目热闹，大多数项目平淡。
所以，现在的深圳新房市场，无论是出于主动还是被动，开发商都有点降不动了。
议价门槛抬升
相比于新房的冷清，深圳二手房市场在国庆传出修复信号。
假期，市场上出现一笔典型的成交。
是位于深圳南山区粤海街道的华润城润府一期，南山科技园的标杆小区，属于深圳楼市公认的风向标。
成交的户型是89㎡三房。
这样的户型，也是小区主流成交的户型。
是7月底，业主通过法拍的方式拿下，法拍成交总价839万。
到了国庆期间，这套房子转手卖出，成交总价1070万。
不计算增值税、个税、中介费等交易成本，账面浮盈达到231万。
这笔短时间低买高卖的交易，在当下市场格外扎眼。
可以短时间内挂盘报价，顺利找到买家成交，说明二手房市场的交易流动性已经很宽松，核心优质房源，流通效率明显提高。
尽管还有增值税，但根据财政部、税务总局发布公告，2026年1月1日起，对持有不满2年的房产交易时，增值税由5%下降至3%，同时是否满2年，只需看房产登记价格或完税证明。
交易摩擦成本下降，降低了房产快进快出的门槛。
只要有价格匹配的标的，市场已经具备短期套利交易的客观条件，市场就差一个触发点。
横向对比小区过往成交记录，更能看清价格变化轨迹。
华润城润府一期89㎡户型，市场常态挂牌区间维持1050‑1100万。
去年12月，高楼层同户型成交约880万；今年8月28日，同户型成交1015万。
（来源：中介平台）
这两套房源成交的价格，相较于市场过往的价格，已经算低了。
但7月底法拍839万价格更低，在短时间内也卖出更贵的价格，说明这一类极端低价的捡漏机会正在变少。
过往买房人谈价，经常拿近期法拍低价记录，作为砍价的重要依据。
这套低价法拍房完成转手，市场上可供参考的低价成交案例消失，区域的价格洼地会进一步收窄。
那么，站在市场的角度也会潜移默化改变买卖双方的心理预期，业主的心理底线会抬高。
买家接下来很难再以这套法拍成交记录作为案例去砍价，难度会有所上升。
这一点，也和市场真实的买卖相印证。
在本地的购房群体，有购房者反馈，在报价符合当下市场水平的情况下，谈价难谈，业主价格都咬得很死。
小区年中成交价格区间在260万—270万的水平，谈的一套带装修的户型，报价272万，业主还价带押278万。
（来源：买房讨论群）
但也说明市场的底部阶段，不仅分歧更大了，买卖双方的博弈程度也更深。
市场的底部在进一步夯实。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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