每周汇总合肥最新的新盘、二手房、政策与区域规划等动态，以及买房技巧、吴哥最新探新盘或二手房小区信息发布，欢迎长期关注。
本期导读：本周合肥楼市动态密集，政策与市场双向发力。滨湖绿城潮鸣庐州规划调整，南区升级为立体生态住宅；国庆二手房成交同比翻倍，刚需加速入市，9月挂牌量创四年新低，新房量价齐涨。区域分化明显，滨湖、政务二手房超五成小区上涨，改善需求主导市场。土地端1-9月新房成交360亿，本土国资成主力。教育方面，2027年将新增5所高中，普高录取率预计达85%。此外，危旧房自主更新、征地区片地价新标准等政策稳步推进，高新区北雁湖公园升级、新淮片区更名焕新，城市品质持续提升。买房需警惕“串串房”，理性顺应市场定价。
近日，合肥市自然资源和规划局发布包河区BH2014-02-A地块（绿城潮鸣庐州）规划调整公示，项目位于华山路与杭州路交口西北角。本次调整主要包括南区由普通住宅改为立体生态住宅，楼栋数从12栋增至14栋，楼层调整为12F至16F；北区楼栋户型、层数、高度及布局同步调整，楼栋数量保持不变。
调整后项目总建筑面积约63.86万平方米，容积率2.50，建筑密度20%，绿地率40.01%。此外，南、北区架空平台及建筑外立面造型也进行了相应优化，进一步完善了项目配套与外观设计。
作者简介：合肥买房参谋（有个同名公众号，关注即免费送2.5万字合肥优选安心买房宝典），211 大学毕业，十余年房产经验，可帮梳理买房需求，全市范围内精荐新房与二手房小区清单，助你一站式高效安心安家合肥（二手房买家低中介费，新房享底价比自己去售楼部优惠多，别人答应的各项额外优惠也都可以灵活操作）。
国庆假期合肥楼市升温，新盘方面意禾泓庐60套房源20分钟售罄，中海、金茂等核心地段改善盘热销；二手房累计成交1605套，同比大涨约103%，成为本轮行情真正“销冠”，凸显真实居住需求释放。
此次行情源于8·28新政后新房供应收缩，部分刚需转向现房即买即住的二手房；同时150万总价线的刚需盘踩中贴息政策红利，房企让利叠加，推动市场告别观望，刚需入市热情提升，楼市回归理性。
3、金九合肥楼市：二手房挂牌量四年新低 新房量价齐涨
9月合肥二手房市场成交活跃，贝壳平台单月成交3126套，环比微降0.4%、同比上涨32%，成交均价1.15万/㎡环比涨2.6%；平台挂牌量近四年首次跌破10万套。中墅数据显示当月二手房成交7534套，环比、同比均有增长，整体成交底盘好于去年同期，供求关系逐步修复。
新房市场量价齐涨，受828新政影响，9月成交面积、均价均环比上涨，1-9月整体供小于求，区域分化明显，滨湖、高新、庐阳供大于求，包河、经开等区域供不应求，前三季度销售金额TOP3楼盘为中海观庐府、金茂璞逸云湖、华润嘉宸。
4、合肥9月新房市场总结：供应放量 政策托底 改善需求主导
2026年9月合肥新房市场呈现供应放量、成交回升、均价微升态势。本月全国性及合肥相关政策落地，公积金制度扩容、首套住房贷款贴息等政策利好刚需群体，强化市场托底预期；土地市场本月无新增涉宅用地供应，商品房区域与板块供求分化明显。
市场以改善型需求为主，110-150㎡面积段、200-400万元总价段为供需主力，但局部区域及大户型产品供应过剩，需关注去化节奏。预计10月在贴息政策与“银十”效应带动下，成交有望温和回升，行业正向品质驱动、主体集中化方向演进（信息来源：克尔瑞）。
5、合肥滨湖二手房止跌回稳 多板块房价上涨9月滨湖超80家二手房止跌回稳，各板块上涨小区占比普遍提升。启动区7涨2跌，46中学区板块12家上涨，蓝鼎滨湖假日清华园涨幅最高达2467元/㎡；省府板块22家上涨，紫云赋涨幅3551元/㎡居首。金融、环湖CBD板块上涨小区占比超六成，皖新朗诗绿郡涨幅超万元。当前市场从“价格博弈”转向“价值回归”，刚需盘或“以价换量”，优质改善盘价格保持稳定，预计市场将逐步回归理性健康发展。以上据安居客挂牌价数据（注：非成交均价，仅供参考）。
6、合肥政务区9月二手房超五成上涨 市场分化明显
9月政务区78家二手房小区中45家上涨、占比57.6%，较上月29%的上涨占比大幅提升，33家小区下跌。涨幅最高为天珑广场（3339元/㎡）、文一品一墅（2995元/㎡），超4小区涨幅超2000元/㎡；跌幅最高为安粮云水居（3414元/㎡）、天鹅湖一号（2177元/㎡）。
政务区二手房市场分化加剧，融创壹号院、栢悦公馆等老牌豪宅房价坚挺上涨，网红高价小区也涨回3万+/㎡。业内建议两房户型可尽早出手，优质豪宅适合终极改善；刚需可选发能太阳海岸等小户型，2万左右预算可优先考虑融侨天骏等小区。以上数据为安居客挂牌价数据（仅供参考）。
7、合肥1-9月楼市新房成交360亿 本土国资成市场主力
克而瑞合肥发布2026年1-9月楼市业绩：累计成交金额360亿元、面积171.75万㎡、套数12708套，成交均价20961元/㎡，供求比0.79，市场呈供小于求态势。
企业端中海宏洋斩获金额、面积双冠，头部集中度显著，金额TOP5占TOP20的44.7%；五家本土国资房企占据金额榜TOP10半数席位，合计占比35.6%。项目端中海观庐府摘双冠，金茂璞逸云湖领跑高端改善，城投揽萃、意禾泓庐主打高性价比走量，包河区、经开区成交合计占全市近半。
8、合肥推进危旧房自主更新 老旧危房原地焕新
合肥市针对老城区点状零星危旧房，探索形成“政策引导、群众自主、资金共担、品质提升”的改造机制，已累计实施危房改造项目51个，解危4000余套。改造遵循不突破原占地、面积、高度且不改变用途的原则，实现原地重生。瑶海区明光巷14号16户居民全票达成共识，市、区、产权人按3:3:4分担资金，采用装配式技术代建，新楼采光、厨卫均得到优化。
庐阳区省电影公司宿舍4号楼作为多产权危房，通过“两轮意见征询”协调推进，保留红砖外观并按现行标准升级抗震与配套设施，实现从“被动接受”到“主动决策”的转变。翻建既解危安居，也留住了城市记忆与邻里温情。
包河区齐云山庄宿舍引入社会资本破解资金难题，“修旧如旧”完成加固并盘活闲置资产；瑶海区染织厂宿舍依托党群议事凝聚共识，完成主体加固与配套升级。改造成效关键在于做实资金筹措、方案落地与居民参与。
9、合肥多措提升普高入学率 教育资源持续优化
作为人口持续流入的城市，合肥近年通过三大举措优化教育资源、提升普高入学率：新建合肥一中、六中等多所高中新校区；逐年扩大普高招生计划，从2023年2.83万人增至2026年3.97万人，2027年预计达4.8万人；普高录取率从2016年的55.6%升至2026年预计85%，位居全国省会城市前列。
2027年合肥中考将迎来普高学位扩容，计划新增5所高中，均预计2027年8月启用。具体包括合肥八中滨湖校区（新增约3000学位，届时八中将拥有四大校区）、一六八北雁湖校区（规划3600人办学规模）、合肥四中新港校区（约3000学位）、合肥七中学府校区（可容纳2400人）、合肥九中高新校区（60班，提供3000学位，峰值可达4200人）。此次学位扩容为2027届中考生带来利好，但优质教育资源竞争仍存，考生仍需积极备考。
10、合肥高新区蜀西湖北雁湖公园加速升级
合肥高新区一山两湖宝藏公园提升改造进入冲刺阶段。北雁湖公园完成约25万平方米绿化提升，打造露营草坪、林下休憩空间等生态休闲场景。400米童趣溯溪亲水段与趣味沙坑已对外开放。蜀西湖部分新景观近期也已开放。
该项目以生态修复和亲水功能提质为核心，推动环湖风貌迭代焕新。公园升级为市民增添假日休闲好去处，同时提升高新区城市品质和宜居环境。
11、房东高价执念九个月终卖房 顺应市场才是卖房关键
一位房东因置换需求出售自住多年的老房，挂牌时锚定历史最高成交价，拒绝中介降价建议，历经九个月带看无果，承受时间消耗与精神焦虑。后听从建议逐步下调挂牌价，待价格回归市场真实区间后顺利成交，感慨不应执念自家估值，而应顺应市场定价。
该案例提醒卖房者，需参考同小区近期实际成交数据、听取专业判断，设定止损线而非盈利线，若持续无有效看房应及时调整定价，避免耗时耗力，快速成交往往比死守价格更划算。
12、合肥中海旗下在售楼盘全系购房优惠汇总
合肥中海多个在售楼盘推出购房优惠政策。时光之境建面124-128㎡，总价230-275万，标准层及顶楼买车位享96折、不买车位享98折；一楼、二楼买车位95折、不买车位97折。
其余楼盘优惠分别为：观庐府137/139/160/170㎡户型买车位95折、不买96.5折，134/198㎡户型买车位94折、不买95.5折；未来之境买车位94折、不买95折；悦府雲起三期168㎡买车位92折、不买93.5折；悦府二期166㎡享86折；望津湖139/170/204㎡享94折。（备注：优惠是变动的，这是近期优惠，具体优惠以项目释放为准）
13、合肥高新区云缦朗境最后一栋小户型即将加推 160万预算可选
位于合肥高新区6号线始发站的云缦朗境B3栋即将取证加推，这是项目最后一栋建面约94-96㎡的小户型房源，共计68套，适配高新上班族160万左右的购房预算。
本次加推预计10月9日中午开启冻资，冻资金额20万，支持中行、交行、招行，冻资后约10天开盘，参考总价160-174万，购买车位可享1%优惠，不购车位无优惠，选房方式将另行通知。
14、合肥高新区新淮片区更名焕新 打造科创产业新高地
合肥高新区原“合肥未来科技产业新城”正式更名为高新区新淮片区，这是立足综合性国家科学中心核心区定位的战略迭代，标志片区迈入务实一体化建设新阶段。片区规划面积约11.7平方公里，横跨江淮运河两岸，涵盖讯飞小镇等核心板块，当前骨干路网基本贯通，标准化厂房、基础设施加快建设，已落户人工智能、先进制造等重点项目，具备规模化开发基础。
新淮片区是高新区拓展产业空间、承接重大制造业项目的重要载体，将聚焦产业集聚、功能完善目标，围绕新能源、AI制造、量子科技等赛道招引龙头及配套项目，同步完善教育、医疗等生活配套，打造产城融合的新质生产力增长极。片区已进入全面提速攻坚阶段，相关路网建设有序推进，作为高新区向西发展的全新序幕，将破解现有空间不足的发展瓶颈。
15、合肥买学区房，究竟买的是什么？
不少人以为买学区房只为名校，实则其价值远超于此。它买的是学校历经多年打磨的教育体系与教研分寸感，这种积淀难以复制；是周边集聚的优质培训机构与师资，形成成熟的教育生态。
同时买的还有同龄同伴的相处氛围、同频家长的圈层共识——既重视孩子全面成长，又不会过度增添家长负担。新板块引入集团办学仍需十年甚至更久才能形成成熟生态，若不愿承担这类成本，就近入学可保留日常松弛的生活。
16、合肥买二手房警惕“串串房” 光鲜精装暗藏隐患
近期不少刚需购房者被“全新精装未入住”的二手房吸引，实则可能遇上串串房：这类房源多低价收老旧二手房后，以低成本快速翻新包装，伪装成拎包入住的好房加价售卖，仅注重表面美观，隐蔽工程用料劣质、工艺粗糙，暗藏渗水、甲醛超标等问题。
辨别串串房可通过简单方法：细看柜体缝隙、墙角接缝等细节死角；询问装修时间，观察是否全无生活痕迹；雨天看房排查墙根返潮、窗边渗水；合同中明确隐蔽质量问题追责条款。刚需自住选房，踏实靠谱比表面光鲜更重要。
17、安徽重新公布征地区片综合地价标准
安徽省人民政府近日重新公布《安徽省征地区片综合地价标准》，明确征地区片综合地价包括土地补偿费和安置补助费，其中土地补偿费不高于综合地价的40%，安置补助费不低于60%。征收集体未利用地按集体农用地标准补偿安置。新标准自2026年1月1日起执行，实施期间如发生行政区划调整，遵循就高不就低原则。
该标准为合肥及全省土地征收补偿提供了统一依据，土地补偿费与安置补助费比例的明确界定保障了被征地农民权益。区划调整时就高不就低的原则确保补偿水平不因行政变动而降低，对规范合肥城市建设用地征收秩序、推进片区开发具有制度保障作用。
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