商品房利润托底城中村改造这条路，深圳走不通，各地还能照搬吗？|保障房|商品房|城中村改造|广州|开发商|深圳市

商品房利润托底城中村改造这条路，深圳走不通，各地还能照搬吗？

很长一段时间，国内超大城市城中村改造都在学习深圳的旧改范式：由开发商主导，通过拆除重建、提高容积率，建设大量商品房，依靠商品房销售收入，覆盖回迁安置、货币补偿、公共配套、融资利息等全部成本。

简单概括，就是以房养改，卖房平衡拆迁。（当然前些年，不少原拆原建也采取这套增容增户的模式，来筹集资金。）

这套模式在楼市上行周期创造过不少标杆。深圳大冲、岗厦、白石洲、蔡屋围，依靠市场化旧改，把高密度城中村一次性转化为现代化城市片区，村民获得回迁物业，开发商赚取开发利润，城市快速补齐空间短板。于是，全国很多一二线城市纷纷研究、借鉴这套模式，试图复制“深圳奇迹”。

但最近几年，深圳大量城中村旧改项目陷入停滞、失效、搁置。宝安区钟屋黄田旧村这个54万㎡的大型更新单元宣布项目失效；木头龙旧改历时十余年才依靠法定征收机制艰难破局；佳兆业多个旧改项目出现拖欠过渡费、工程停工；大量早年立项的旧改单元，因经济账算不过来，长期卡在签约阶段。

很多人由此提出一个核心疑问：连深圳这套靠重建卖房来平衡城中村改造的模式都走不下去，其他城市还能不能复制？

答案不是简单的“能”或者“不能”。准确来说：以商品房开发利润作为唯一资金来源、大规模连片拆除重建的旧改模式，在全国绝大多数城市，已经不具备大范围推广的基础。

只有在极其特殊的条件下，局部小片区才存在落地可能性；城市更新的主流方向，已经转向政府统筹、多元资金、留改并举、有机更新。

一、深圳旧改模式的底层逻辑：一场建立在房价上涨预期之上的平衡游戏

深圳传统城中村旧改，本质是一二级联动的市场化开发模式。开发商介入前期谈判，和原村民集体协商补偿方案，完成意愿征集、签约拆迁，完成土地整备之后，拿到土地开发权，提高容积率，建设回迁房、保障房、学校、道路绿地，剩下的可售商品房，就是整个项目的利润来源。

这套模式成立，必须同时满足四个前提条件。

第一，房价持续上行，可售商品房有稳定、可观的货值预期，能够覆盖巨额前期成本。旧改项目周期极长，从立项到竣工交付，普遍8-10年，资金占用巨大，融资成本持续累积。

第二，拆迁补偿预期可控。村民对回迁面积、货币补偿、过渡费的诉求，在项目可承受的区间内。

第三，规划层面允许提高容积率，允许通过增加建筑面积创造足够的可售货值。

第四，市场主体（民营开发商）具备长期、大额的融资能力，能够扛过漫长的谈判周期。

在2015—2020年的楼市上行周期，四个条件同时成立。深圳大量城中村项目快速落地，华润城、大冲旧改成为全国城市更新教科书案例。但这套模式天生自带巨大的脆弱性：整个项目的盈亏平衡点高度绑定房价预期，一旦房价上涨预期逆转，整个财务模型直接崩塌。

深圳城中村还有一个独有的难点：大量建筑属于历史违建，一栋楼内权利主体高度碎片化。原村民、多层转手的历史权益人、实际承租人交织在一起，一户不签约，整个片区就无法推进。虽然《深圳经济特区城市更新条例》设立95%签约率之后的个别征收机制，但流程复杂、周期漫长，无法快速化解历史博弈。在房价上涨阶段，各方预期同向，谈判相对容易；一旦市场下行，村民不愿意降低补偿预期，开发商测算货值缩水，双方陷入僵局。

万科万村计划，是另一个重要的试错。万科试图不拆楼，通过统租改造城中村，转型保障性租赁住房。但项目运营后发现，大规模统租带来租金成本、改造投入巨大，租金收益不足以覆盖成本，改造之后还带来租金抬升争议，最终项目大规模收缩。这也让政策层意识到，城中村不只是待开发的土地，更是支撑城市产业、容纳大量外来人口的低成本住房容器。全部拆除重建，会一次性消灭海量低价租赁房源，冲击城市产业生态。

叠加2021年住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，划定硬性约束：更新单元拆除建筑面积原则上不大于现状20%，拆建比不大于2，严控大规模搬迁，不鼓励成片大拆大建。政策层面，直接切断了过去依靠大规模拆建、加高容积率来创造商品房货值的路径。

多重因素叠加，深圳大量旧改项目从“推进缓慢”走向“失效、搁置”。

并不是城中村改造停止了，而是单纯依靠商品房利润托底、开发商主导的连片拆除重建模式，失去了大范围落地的经济基础。

二、对比其他城市：各地旧改底层条件差异巨大，复制深圳模式难度各不相同

磊哥选取广州、上海、杭州三个典型城市，对比它们的城中村/旧区更新路径，看清为什么深圳模式很难外迁。

1. 广州：大湾区最接近深圳，但已经主动转型，不再完全依赖商品房平衡

广州曾经是国内跟进深圳旧改最积极的城市，早年大量旧村改造同样采用市场主体主导、一二级联动，依靠商品房销售平衡拆迁成本。黄埔沙步旧改、沥滘旧改等项目，都属于大体量整村拆除重建项目。

但广州很快发现，深圳模式的风险同样存在。市场下行之后，不少项目资金承压，推进受阻。于是广州调整政策，出台全国首部城中村改造地方性法规《广州市城中村改造条例》，重构更新机制，从“开发商全包”转向政府统筹、国企深度参与、多元资金平衡。广州新模式的核心变化：政府统筹片区策划，划定公共配套、保障房规模，国企承担前期土地整备，社会资本作为合作方参与开发，不再由民营开发商独自承担全部前期拆迁风险。同时建立法治化的征收、清场机制，破解长期钉子户僵局，冼村历经15年最终完成清零，就是这套机制的检验。

即便如此，广州也明确区分两类项目：存量历史旧改项目稳妥处置，新增项目优先保障民生，不再无限度放大可售商品房规模。广州的实践证明，即便同属大湾区，市场环境相近，也不能再照搬深圳旧模式。

2. 上海：几乎不走“拆村卖房”路线，以存量有机更新、原拆原还为主

上海的城市更新底层逻辑，和深圳完全不同。上海极少大规模拆除城中村，更多面对的是小梁薄板旧里、老旧成套不足的住宅。上海成片旧改任务基本收官之后，更新重心转向小规模原拆原还、成套改造、留改并举。

典型案例如黄浦区市民新村、徐汇田林路65弄项目，属于原拆原建。改造目标不是新建大量商品房对外销售，而是原地改善居民居住条件，增加独立厨卫、电梯、公共空间，以居民回迁为主，新增可售商品房极少。资金来源依靠财政、专项债、国企平台，不靠卖房利润覆盖全部拆迁成本。

上海的底层约束：中心城区严格控制大规模拆建，土地资源稀缺，老城区保护要求高，不允许简单通过加高容积率、大规模新建商品房来平衡改造投入。上海的经验证明，超大城市旧区更新，可以跳出“卖房平衡”的单一框架，以民生改善为首要目标。

3. 杭州：政府做地、国企主导，片区统筹，探索居民自主更新

杭州模式是另一条完全不同的路径。杭州采用政府统筹做地，国企作为做地主体完成前期土地整理，土地收储后再公开出让，一二级开发主体分离。前期拆迁、安置的风险，由政府和国企承担，开发商只参与后期土地出让后的开发，不用提前垫付巨额拆迁补偿资金，大幅降低社会资本风险。

同时杭州在住区自主更新领域持续探索，拱墅浙工新村的危旧房自主更新、原拆原建，由居民成立自主更新委员会，居民全程参与协商，政府提供政策、技术支持，资金以居民自筹为主，政府配套补助，几乎没有商品房开发来补贴改造。

杭州这套模式，不依赖开发商提前砸钱谈拆迁，把土地整理和商品房开发拆分开，规避深圳旧改最大的风险——开发商长期垫付巨额资金、被个别权利人卡住项目。当然，这套模式高度依赖地方财政能力、国企融资能力，普通三四线城市很难复制。

横向对比小结

深圳：市场主导、一二级联动，依靠商品房货值平衡，对房价预期高度敏感，权属复杂，谈判风险极高；
广州：早期模仿深圳，现在转向政府统筹+国企兜底，保留少量拆除重建，但不再完全依靠卖房；
上海：严控大拆大建，以原拆原还、微改造为主，几乎不以商品房销售作为资金平衡手段；
杭州：政府做地，一二级分离，同时探索居民自主更新，资金来源多元化。

可以清晰看到：只有深圳当年独特的土地、产权、市场周期叠加，才支撑了“卖房托底旧改”模式。其他城市要么没有高密度城中村违建基础，要么中心城区规划管控严格，要么财政、土地市场承载力不足，很难复制。

三、为什么绝大多数城市，都不能复刻深圳旧改模式？三大底层约束

很多城市曾经憧憬深圳旧改，以为只要放开容积率，就能吸引开发商出钱改造城中村。但忽略了三个不可逾越的硬约束。

第一，土地市场承载力不同。深圳是全国土地高度稀缺、房价长期处于高位的超大城市，在上涨周期，商品房货值足够高，能够消化极高的拆迁补偿成本。绝大多数二线、三四线城市，房价基数低、去化周期长。就算拆掉城中村，新建商品房卖不出足够高的总价，根本覆盖拆迁、回迁、配套建设成本。财务模型从一开始就算不成立。

第二，城中村的形态与产权结构差异巨大。深圳城中村是原村民集体用地+海量历史违建，高密度、多层私宅，权利主体极其碎片化。国内多数城市城中村，要么是城郊村庄，土地权属简单；要么是老城棚户区，单户面积小。如果强行套用深圳模式，要么补偿成本失控，要么村民诉求差异巨大，谈判周期无限拉长。

第三，城市功能定位不同。深圳城中村承担巨量外来人口的低成本居住功能。很多城市的城中村，同样是低收入就业群体的落脚地。大规模拆除重建，会直接消灭保障性租赁空间，推高区域租金，影响城市产业竞争力。这也是国家政策层面严控大拆大建的核心考量：城市更新不能简单房地产化。

当然，这不代表所有拆除重建项目都会消失。在部分城市的少量片区，区位极佳、拆迁体量小、补偿诉求低的地块，依然可以小范围拆除重建。但这属于局部个案，不再是可以大面积铺开的主流改造路径。

四、城市更新的新范式：告别“房地产化旧改”，转向多元资金与分类更新

当“靠卖房平衡改造”的模式难以为继，全国城市更新正在形成新共识：坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，分类施策，多元资金筹措。

第一种路径：综合整治、微改造。不拆主体建筑，改造管网、消防、外立面、公共空间，补齐社区短板，同时通过城中村统租转化为保障性租赁住房。资金来源是财政资金、专项债、保障性租赁住房配套政策，不依赖商品房销售。深圳现在大量城中村项目，已经从拆除重建转为综合整治。

第二种路径：政府统筹+国企主导的拆除重建。政府做片区策划，国企承担前期整备、安置，风险由政府平台承担，社会资本作为开发合作方。广州、杭州都在采用这套模式，把拆迁谈判、土地整理和商品房开发进行风险隔离，不再让民营开发商独自承担全部前期风险。

第三种路径：居民自主更新、原拆原建。以居民自筹资金为主，政府提供规划、审批、技术支持，在不新增大规模商品房的前提下，原地更新老旧住房。杭州浙工新村、南京部分原拆原建试点，就是这个方向。改造的目标不是开发商品房盈利，而是改善居民居住安全与居住品质。

第四种路径：片区统筹，产业+住房综合平衡。不再只依靠住宅货值，通过片区内产业用地、商业空间长期运营收益，跨地块平衡更新投入。这套模式对运营策划能力要求很高，周期长，短期现金流弱，适合产业基础雄厚的大城市。

新范式的共同特点：不再把商品房开发利润作为唯一的资金池。城市更新的首要目标，从土地开发、赚取土地增值，转向消除安全隐患、补齐公共配套、保障居住空间、保留城市社会结构。

五、结语：旧改不是房地产项目，是城市长期治理工程

深圳的市场化旧改，是特定时代、特定土地制度、特定楼市周期叠加出来的产物。它在快速城市化阶段，为城市空间扩容提供了一条路径，但本身自带巨大的周期风险、社会成本。当房地产周期转向，叠加国家防止大拆大建的政策底线，这套依靠重建卖房来改造城中村的模式，自然走到了适用边界。