近日，西安市万科物业服务有限公司第八分公司被处罚。
一、案件基本定位
• 服务项目：西安市未央区万科金域东郡小区三期
• 违法类型：擅自改变物业服务用房用途
• 通报归属：陕西省住建厅房产处发布的“第五批物业领域违法违规典型案例”，全省共12起，本起为案例四
• 公开来源：陕视新闻转发省住建厅通报、商洛日报等媒体转发同稿
二、基本案情（公开版）
通报对案情的原文口径很简：
西安市万科物业服务有限公司第八分公司在为西安市未央区万科金域东郡小区三期提供物业服务期间，存在改变物业用房用途问题。
也就是说，官方典型案例只定性为“改变物业用房用途”，没有在通稿里写：
• 具体是哪几间/多少平方米；
• 原规划或服务用途是客服中心、办公、监控、库房还是其他；
• 实际改成了什么（经营、仓储、对外出租、员工宿舍等）；
• 从什么时间改到什么时间；
• 是否经过业主大会、业委会、开发商或住建部门同意；
• 是否产生租金或经营收益。
如果要做复议、诉讼、业主维权或整改报告，这些细节必须以未央区住建出具的《行政处罚决定书》原件为准，不能靠通报补。
三、执法机关与处罚时间
• 处罚机关：西安市未央区住房和城市建设局
• 处罚决定日期：2026年9月18日
• 处罚结果：罚款人民币20000元（2万元）
• 案件性质：行政处罚，不是仅信用扣分、也不是仅责令整改。同批里有的案例只扣信用分（如富平、榆阳、紫阳、商州），本案是直接罚款 。
四、适用法条
通报列两条：
1. 违法依据：《陕西省物业服务管理条例》第十八条第三款
该条整体规范物业服务用房配置和使用；第三款涉及物业服务用房用途不得擅自改变（具体表述以条例现行文本和处罚决定书引用为准）。
2. 处罚依据：《陕西省物业服务管理条例》第九十四条
通报按这一条作出2万元罚款。
补充口径：陕西省政府公布的条例页面中，第九十四条第一档写的是“建设单位不按规定配置必要物业服务用房”处10万—50万 ；本案是被服务人物业公司“改变已配置用房用途”、不是建设单位“不配建房”，所以适用第九十四条中针对使用环节的另一档或对应罚则。通稿未贴全文，具体责任档次、是否“警告+罚款”、是否有“有收益没收/退还”等，要看未央住建决定书。
类比参考：国家《物业管理条例》对“未经业主大会同意擅自改变物业管理用房用途”的通行责任是责令限期改正、警告、1万—10万罚款，有收益的收益用于共用部位维修养护 。但本案以陕西条例和未央决定书为准，不直接套国家条例数额。
五、同批通报里的参照位置
第五批12起里，和“用房/履约/收益/公示”相关的可对照：
• 灞桥合能：二次供水档案缺失，罚3000；
• 灞桥广诚：另案罚5000；
• 鄠邑行者：火情未报，按西安条例罚5000；
• 未央万科第八分公司：改物业用房，罚2万；
• 铜川科润：侵占广告收益1200，退公共收益+信用扣3分；
• 富平维商、榆阳龙湖、紫阳福康、商州旭华等：履约不到位/不公示，主要责令整改+信用扣分。
横向看，本案2万元属于“直接罚款”里的中等偏上，但低于建设单位不配建用房10万起罚档。
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