周某梅是甲公司的原始股东，公司有内部福利分房政策。2001年，她以自己的名义与公司签下购房契约，亲属吴某山则借她的股东名额买下这套房，交款后一直住着。

多年后周某梅起诉，主张自己对该房屋享有居住权——北京法院驳回了她的请求。

本文依托北京法院这起生效判例，讲清借名买房与居住权之间的区别，以及主张房屋权益需要哪些证据托底。

吴某山是周某梅姐夫的哥哥。上世纪九十年代，甲公司建造了位于北京某区的一处小区。公司发布售楼办法，规定房屋只出售给集团股东，且购房的股东必须一次性足额交纳购房款后，才具备分得楼房居室及层次的资格。

周某梅当时是甲公司的股东。2001年7月，周某梅与甲公司签订《福利购房契约》，约定公司将该小区的一号房屋出售给她，房屋价格二十三万余元，房屋两三年内不得转让，此后经公司同意可以转让，并由公司办理转让手续。

此后，购房款由吴某山交纳，房屋也由他一直使用至今。房款交付后，一号房屋登记在甲公司名下。

周某梅起诉主张，一号房屋虽以她的名义购买，但实际是吴某山借用她的名义，房屋应归她所有，吴某山只是临时居住，待她需要时应当搬出。她还称，吴某山后来私自将房屋出租，多次要求返还均未果。

诉讼中，周某梅变更诉讼请求，仅要求确认自己对一号房屋享有居住权。她提交了股权证、交款收据复印件以及与吴某山之子的通话录音作为证据。

吴某山辩称，一号房屋是他出资购买，他才是房屋的实际所有权人。虽然购房协议的买方写的是周某梅，但周某梅并未提供支付房款的证据；房屋交付后，周某梅也从未实际使用。

吴某山还提交了周某梅与其子吴某的通话录音。录音中，周某梅说：是你们家买的，一点错都没有；使我的股，你们掏的钱；说实话我条件有限，我现在要钱没有意义，主要是因为二次婚姻出现问题，我要留一手。

甲公司则答辩称，公司不是本案适格被告。公司按照内部职工分房政策与周某梅签订房屋买卖合同，对于借名买房一事完全不知情，因此周某梅与吴某山之间关于借名买房的约定，对公司不产生约束力。

甲公司还提出，涉案房屋是公司内部的股东福利房，只能向本单位股东出售；周某梅未经公司同意，私下与吴某山达成借名买房的合意，与公司股东福利分房的规则不符，故房屋买卖合同应属无效。

法院认为，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。当事人对自己提出的主张，应当提供证据加以证明，举证不足的，由负有举证责任的一方承担不利后果。

首先，按照甲公司的售楼办法，原始股东在签署购房契约并一次性足额交纳购房款后，才取得分得楼房居室及层次的资格。周某梅是公司原始股东，与公司签订购房契约也是事实，但她未能提交一号房屋的付款凭证，房屋交付后也没有实际占用。

因此，仅凭股东身份与购房契约，不能认定她已经具备分房资格，即依照合同约定取得该房屋的用益物权。

其次，从周某梅与吴某的通话录音内容，结合吴某山交纳购房款并占用至今的事实，可以确认吴某山才是该房屋的实际购房人。至于吴某山有无购房资格，并非本案涉及的内容。

第三，关于居住权，周某梅与吴某山之间并无约定；周某梅主张吴某山只是临时借住、待她居住时即搬出，但未提交证据，无法认定。故现有证据不能证实周某梅对该房屋享有居住权，她应当承担举证不能的后果。

至于购房契约的效力问题，属于另一法律关系，法院在本案中不予处理。

法院最终判决：驳回周某梅的诉讼请求。

律师评析

第一，居住权与借名买房是两回事。北京靳双权律师在办理房产权益纠纷时发现，不少人把借名买房直接等同于对房屋享有居住权，但居住权需要书面合同并依法向登记机构申请登记才能设立；

借名买房产生的通常只是债权请求权，二者不能混为一谈。

第二，主张房屋权益，付款与占有是绕不开的两条硬证据。本案原告虽持有购房契约与股权证，却拿不出任何一笔付款记录，也从未实际居住；相反，对方交款并长期占用，还在录音中获得了对方的亲口确认，举证天平因此明显倾斜。

第三，主张对方只是临时借住，同样要承担举证责任。这一说法一旦提出，举证责任就落到主张方身上；没有证据支撑，法院只能认定现有事实状态，主张方就要承担不利的后果。

涉及单位福利分房、股东购房指标的纠纷，往往牵扯资格、出资、占有与合同效力多个层面，请求权基础选不选得准，直接决定案件走向。

北京靳双权律师执业近二十年，代理过大量单位福利分房、股东购房指标与借名购房交织的案件。他办案中发现，不少当事人把借名买房直接等同于对房屋享有居住权，这是两个不同的问题；居住权需要书面约定并登记才能设立，而借名形成的通常只是债权。

他是中国房地产营销协会副会长，曾为链家等房地产经纪公司起草房屋买卖合同及补充协议，对购房资格、产权登记与交易规则的衔接尤为熟悉；曾获2015华创奖最佳房地产律师。

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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名、房屋及公司信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）