01
摘要与核心结论
2026年三季度，杭州十区楼市走出“成交规模收缩、价格中枢抬升”的组合形态，同时迎来近年来大力的行业基础制度重构。
新房成交面积85.66万㎡，环比下降46.69%、同比下降17.13%；但成交均价42820元/㎡，同比上涨18.97%、环比上涨4.24%，套均价升至638.90万元/套（同比+25.91%）。
土地市场供应端主动收缩，当季供应总建面仅38.64万㎡（环比-80.61%），成交15宗、99.01万㎡，成交总价180.63亿元（同比+27.63%），成交楼板价18244元/㎡（同比+32.54%）。
二手房成交17915套（同比-4.12%），网签均价26260元/㎡（同比-6.13%），延续以价换量。截至季末，新房狭义存量346.70万㎡，按近12个月月均成交计算去化周期升至9.1个月。
结论一｜量的收缩来自供给与需求的双向收缩。三季度新房供应面积94.22万㎡，同比下降23.08%、环比下降34.64%；需求端在7—8月淡季与新政预期观望中回落，9月供应放量至45.69万㎡（环比+48.53%）后成交仍未能同步走强。
结论二｜价格坚挺是结构性现象，而非普涨。均价上行主要由主城区高端项目集中网签贡献，望天际单季成交35.82亿元、均价143023元/㎡；同期外围刚需盘继续“以价换量”。
结论三｜土地端“缩量提质”，核心地块仍被争抢。供应建面环比下降八成，但楼板价同比上涨32.54%、溢价率21.08%，保利发展、滨江集团两家单季拿地金额合计88.46亿元，占当季TOP10拿地总额的四成以上。
结论四｜二手房以价换量，区域分化加剧。萧山区二手成交套数同比+15.08%、余杭区+5.61%，而上城区同比-21.37%、滨江区-22.34%；近郊价格同比回落，显示置换链条仍在缓慢修复。
结论五｜库存总量平稳、结构恶化。十区狭义存量环比仅增2.56%，但去化周期升至9.1个月；临安区（23.8个月）、富阳区（17.8个月）压力最大，上城区（4.3个月）、钱塘区（4.8个月）仍在健康区间。
本报告新房口径为普通住宅、别墅（下同）；二手房口径为普通住宅、别墅的网签成交，不含临安、富阳；土地口径为招拍挂出让、用途含纯住宅、商住、综合，范围杭州十区。
02
政策分析
从“需求刺激”转向“制度重构”
三季度是杭州楼市政策环境的分水岭。中央层面在7月底重定调、8月中旬补齐公积金制度、8月28日一次性落地8份全国性文件，房地产行业开发、融资、销售三个环节的底层规则被同步改写；杭州地方层面本季以公积金缴存基数调整等常规动作为主，截至季末本地落地细则尚未发布，市场处于“政策已定、执行待明”的过渡期。
对市场的影响判断
第一，828新政不是刺激政策，而是制度切换。政策通过“封顶预售＋购房款全额监管＋竣工备案后放款”的组合，实质性抽走预售模式的杠杆红利；同时对现房项目的开发贷期限放宽至最长7年、首次还本延后至竣工备案后，以避免切换期出现资金链断裂。对成交量的直接拉动有限，但对交付风险的制度性消除是确定收益。
第二，供给节奏被拉长，是杭州市场最直接的中期变量。现房销售模式下开发周期明显拉长，业内测算新房入市周期将延长约一年半。杭州已出现开发商主动放缓推盘、收回在售优惠的操作，个别项目在售房源优惠政策在新政后收回、未取证楼栋价格预期上浮；从一二手供应看，未来1—2年新房有效供给存在收缩压力，这也是价格中枢易上难下的重要支撑。
第三，需求端的即时反馈是“热度回升、成交未同步”。全国新政发布后一周，沐青云等首置、改善盘案场来访量明显走高；9月杭州市区近40个楼盘开盘，纯新盘首开与老盘加推同步发力。二手端，9月上半月带看量环比上涨9%、下定量环比提升11%。但传导到网签数据仍需时间，三季度成交面积同比仍为负增长。
第四，土地端已先于销售端降温。新政明确房企须以自有资金购地、开发贷不得用于购地并允许土地款分期缴纳，房企拿地逻辑从“规模扩张”转向“现金能力与运营能力匹配”。临平东湖新城宅地仅一家企业报价底价成交、拱墅石桥宅地仅两家参拍低溢价成交，即便是热度较高的西湖云谷（溢价33%）、萧山市北（溢价23%）地块，成交楼面价较上半年同板块也已显著回落。
四季度政策观察点：①杭州本地828新政落地细则与执行节奏（尤其是“优先现房销售”的适用口径）；②公积金条例修订后的本地配套（灵活就业缴存、装修与物业费提取、异地互认）；③土地供应端“控增量”安排与优质地块出让节奏。
03
土地市场表现
供应收缩八成，核心地块溢价回升
三季度杭州十区招拍挂涉宅土地供应7宗、38.64万㎡，环比下降80.61%、同比下降23.00%，供应端延续“以需定供”的主动收缩；成交15宗、99.01万㎡，环比下降48.24%、同比下降3.70%；成交总价180.63亿元，同比上涨27.63%、环比下降57.46%；成交楼板价18244元/㎡，同比上涨32.54%、环比下降17.80%；平均溢价率21.08%，同比大幅回升98.31%、环比回落41.98%。
把时间拉长看，杭州土地市场已经完整走完“2024Q4—2025Q2放量高热、2025Q3起大幅收缩、2026Q2反弹、2026Q3缩量提质”的一轮周期。2025年一季度成交总价595.06亿元（同比+148.99%）为区间峰值，此后逐季回落，2026年一季度跌至56.87亿元（同比-90.44%）的低点；二季度成交总价反弹至424.58亿元（环比+646.61%），三季度再度回落至180.63亿元，但楼板价与溢价率仍高于去年同期，说明收缩主要发生在供应数量，核心地块的争夺并未降温。
地块层面，“核心高价＋远郊底价”并存的分化格局延续：钱江世纪城世纪城核心单元地块成交楼面价达48139元/㎡，运河新城地块溢价39.22%、北部新城地块溢价46.69%；与此同时，远郊地块以底价成交。
重点拿地企业：保利、滨江双雄领跑
保利发展：以46.05亿元问鼎季度金额榜，其单幅核心地块楼面价48139元/㎡为榜单最高，属“单幅重仓”策略；
滨江集团：以3幅、18.16万㎡取得最大拿地建面，金额42.41亿元居次，延续其在杭州的深耕强度；
越秀地产（溢价39%）、保亿置业（溢价47%）、天阳地产（溢价38%）是溢价水平最高的三家，为获取优质地块主动让渡利润空间；
英冠集团以底价获取12.44万㎡，属典型“低溢价补土储”。
04
商品住宅市场
供应与成交双降，价格中枢逆势抬升
三季度杭州十区商品住宅（普通住宅、别墅）供应94.22万㎡、成交85.66万㎡，供应面积同比下降23.08%、环比下降34.64%，成交面积同比下降17.13%、环比下降46.69%；价格端则逆势上行：成交均价42820元/㎡，环比上涨4.24%、同比上涨18.97%；套均价638.90万元/套，环比上涨2.42%、同比上涨25.91%；当季成交金额366.79亿元，同比下降1.41%、环比下降44.43%。
月度节奏：供应“低开高走”，价格逐月回落
7月是本季供应与价格的双重极值月：受传统淡季影响，供应面积仅17.77万㎡（环比-63.39%），而成交面积28.07万㎡、成交均价48582元/㎡（同比+44.25%）、套均价750.55万元/套（同比+64.64%），价格高点由主城高端项目集中网签推高。8月供应回升至30.76万㎡，成交27.77万㎡，均价回落至40915元/㎡。9月供应面积进一步放量至45.69万㎡（环比+48.53%），成交29.82万㎡、成交套数2103套，均价39171元/㎡——供应放量、价格回归常态，但成交面积同比仍下降26.05%，需求端修复力度弱于供给端。
把当期放在近8个季度序列中观察：成交面积在2024Q4（242.03万㎡）见顶后逐级下移，2026Q2反弹至160.68万㎡，三季度回落至85.66万㎡；而成交均价自2025Q3起连续四个季度同比正增长，2026Q3同比涨幅扩大至18.97%。这一“量缩价升”的组合，本质是供给结构变化的结果——新增供应集中于主城核心与高端改善，外围低价盘在缩量环境中选择“以价换量”，而非全市普涨。
05
二手房市场
以价换量延续，萧山、余杭逆势增长
三季度杭州二手房（普通住宅、杭8区）成交17915套，同比下降4.12%、环比下降28.34%；成交面积181.45万㎡，同比下降4.68%、环比下降28.52%；成交金额476.49亿元；网签均价26260元/㎡，环比下降1.63%、同比下降6.13%，为近8个季度最低水平。
区域层面呈现清晰的“近郊走量、主城降价”格局。萧山区成交3212套、同比上涨15.08%，面积同比上涨16.22%，是唯一面积同比双位数正增长的城区；余杭区成交3181套、同比上涨5.61%；钱塘区套数同比微增0.42%。与之对照，上城区套数同比下降21.37%、面积下降23.11%，滨江区套数下降22.34%，临平区下降14.99%。价格端除余杭（+1.23%）、钱塘（+2.61%）外全面回落，拱墅区跌幅最深（-10.11%），滨江（-6.69%）、上城（-6.98%）次之，显示此前价格最坚挺的主城板块也开始让价换量。
二手房已成为杭州住房消费的主力渠道：按套数计，本季二手成交约为新房成交套数（5741套）的3.1倍。政策端，杭州现行公积金政策对“卖旧买新”家庭给予贷款额度上浮20%的支持，配合全市“以旧换新”、带押过户等安排，有利于置换链条修复；但价格预期的修复仍需时间，短期内二手价格仍以小幅让价为主。
06
库存与去化周期
总量平稳，结构分化加剧
截至2026年9月末，杭州十区商品住宅（普通住宅、别墅）狭义存量346.70万㎡、23440套，可售面积环比增加2.56%、同比增加10.36%，可售套数环比微降0.27%、同比增加1.71%。按近12个月月均成交面积计算，去化周期为9.1个月，环比延长0.6个月、同比延长3.4个月，为近8个季度最高水平。
去化周期的抬升并非源于库存绝对量的大幅堆积，而是分子平稳、分母收缩的结果：存量面积近四个季度维持在340万㎡上下波动，而近12个月月均成交由2024Q4的60.38万㎡降至2026Q3的38.20万㎡，降幅达36.7%。这也意味着，只要成交端不能有效放量，去化周期还将被动拉长。
区域结构
近郊高库存低流速，主城仍在健康区间
区域分化是最明显特征。
临安区（60.26万㎡、去化周期23.8个月）、富阳区（47.03万㎡、17.8个月）、临平区（38.62万㎡、11.2个月）构成高库存低流速带，短期去化压力最为突出。
主城区虽出现库存同比大幅抬升——滨江区可售面积同比+636.42%、拱墅区+355.74%、上城区+92.15%、西湖区+76.54%——但主要源于低基数放大，滨江、上城、西湖的12个月口径去化周期分别为8.4、4.3、5.2个月，滨江近3个月口径仅3.9个月，主城库存仍在健康区间。
余杭区则量价两端均需关注：可售面积同比增加14.95%，近3个月口径去化周期19.9个月，明显长于其近12个月口径的9.1个月，说明近一个季度的去化速度明显放缓。
07
热销项目分析
顶豪与首置双向领跑
三季度杭州十区商品住宅成交呈现明显的“两端活跃、中间偏弱”特征：一端是滨江区府、钱江世纪城等核心板块的高端改善与顶豪项目，用少量房源贡献高额成交金额；另一端是钱塘、临平、萧山、富阳等外围板块的低总价刚需、首改项目，用高套数贡献成交规模，而占据供应主力的中间价位改善盘去化相对平缓。
按成交金额：望天际单项目贡献35.82亿元
按成交套数：外围刚需盘走量，套均价低至163万元
滨江区府已成为全市价格与金额的双核心，望天际（35.82亿元、均价143023元/㎡）与中海万潮玖序（23.44亿元）两个项目合计贡献59.26亿元，占金额榜TOP10的四成以上；
高套数项目全部集中在单价3.5万元/㎡以下、套均价500万元以内的区间，滨杭滨纷城套均价仅163.07万元，是全市“以量换价”的典型代表，钱塘区高沙板块的沐青云、潮映杭园两盘合计成交427套。
08
后市预判
综合三季度的政策、土地、一二手与库存数据，四季度杭州楼市的关键变量集中在三处：供给节奏、政策落地、预期修复。
供给端：新房有效供给将确定性收缩。现房销售“优先”虽保留了预售通道，但封顶预售＋购房款全额监管＋竣工备案后放款，使预售的融资功能大幅削弱，开发周期整体拉长。叠加土地端三季度供应建面仅38.64万㎡（环比-80.61%），未来1—2年新增供应存在明显缺口。对价格而言，这是支撑因素；对成交规模而言，则意味着即使需求回暖，可售房源数量也将形成约束。
需求端：政策工具已近用尽，修复依赖预期。限购等行政性工具基本放开，信贷端的实质性利好是房贷期限由30年延长至40年，对月供的改善客观存在但撬动有限。从全国看，居民去杠杆仍在延续（个人住房贷款余额同比下降），本轮政策的定位是制度重构而非需求刺激。因此四季度成交更可能呈现“热度回升、网签平稳”的组合，即案场来访与带看量改善先于成交量改善。
土地端：核心地块热度延续，总量继续收敛。房企以自有资金购地、开发贷不得用于购地的约束下，拿地能力直接取决于销售回款与自身现金，预计四季度拿地继续向央国企与本土深耕房企集中（三季度保利发展、滨江集团两家即占TOP10拿地金额的四成以上），非核心板块与远郊地块大概率维持低溢价或底价成交。
价格与库存判断。新房价格在供给收缩与结构上移的双重作用下，预计四季度维持同比正增长、环比小幅波动；二手房受挂牌量与置换需求影响，价格仍有小幅下行压力，量能取决于“以旧换新”与置换链条的修复速度。库存方面，近郊（临安、富阳、临平）去化周期高企，或将更多依赖收储、房票安置、“好房子”标准引导与“商改住”等存量盘活手段消化；主城区库存压力有限，去化周期预计仍维持在5个月上下的健康区间。按前三季度新房成交面积336.50万㎡推算，全年十区商品住宅成交面积预计在400万—430万㎡区间。
风险提示：①杭州本地828新政落地细则与执行节奏（现房销售适用口径直接影响未来供给）；②土地供应收缩幅度超出预期导致阶段性供应不足；③居民收入与房价预期修复慢于政策节奏，去化周期继续被动拉长；④近郊高库存区域若缺乏有效的存量去化工具，价格竞争可能加剧。
THE END
本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师于佳慧撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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