21世纪经济报道记者 唐韶葵

上海商办市场迎来标志性大宗租赁交易。徐家汇万科中心日前官宣，项目三期37层T1塔楼，总建面约9万平方米，由游戏企业鹰角网络整栋承租。

第三方机构按市场行情测算，这笔含物业费的租赁交易年租金约2亿元，为上海2026年体量最大的单栋写字楼整租案例。但在高空置率、租金承压的行业背景下，该大单并不代表市场普涨，而是上海商办结构性修复的典型缩影：内资产业客户加速布局上海，科创企业总部升级需求持续释放，市场底层逻辑已发生切换。

戴德梁行、世邦魏理仕等机构发布的2026年三季度上海办公楼报告提出类似的观点：上海商办并未迎来全面复苏，而是依托城市产业升级实现结构性修复；内资产业客户逐步取代外资，成为写字楼租赁及大宗购置的核心力量。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，此轮上海商办市场的回暖属于结构性行情，暂无全市场需求爆发迹象。本土企业是租赁需求主力，AI、互联网企业的搬迁与扩租持续托底市场。四季度预计有约52万平方米新增供应入市，空置率或将高位震荡，租金承压格局延续。

主导促成此次租赁大单的高力国际华东区董事总经理沈寅表示，当前上海写字楼市场核心矛盾并非需求萎缩，而是新增供应持续放量。过去商办大宗交易以外资基金投资性收购为主，如今市场主力已经切换为内资自用型产业客户。江浙地区成长起来的科创、能源、新材料、生命健康企业，纷纷落地上海设立总部，招揽全国高端人才。奇瑞等企业选择在上海购置办公物业，就是典型代表。

三家机构监测的2026年三季度上海甲级写字楼市场，均呈现出以价换量、结构性修复特征。

高力国际数据显示，今年前三季度，上海写字楼净吸纳量已超越去年全年，租金跌幅也有所收窄，平均租金环比下降2.4%至5.54元/平方米/天，同比下跌7.9%。戴德梁行的统计显示，今年第三季度，上海写字楼空置率环比回落2.7个百分点至20.92%，不过租金仍处在调整通道，日均租金6.32元/平方米，环比下跌1.5%。在世邦魏理仕的统计口径下，第三季度上海写字楼空置率24.4%，去年以来首次环比回落，租金跌幅持续收窄，市场处于“以价换量”的磨底阶段。

从行业需求端来看，上海商办写字楼的客户群体已发生迭代。TMT、贸易与制造、金融、专业服务业成为四大支柱，合计租赁成交占比超八成，其中TMT行业以32.7%占比领跑，游戏、AI、智能科技企业扩租、新设需求集中释放。而游戏、数字内容、AI属于上海重点扶持的产业，这也是上海商办结构性修复的底层动力所在。

世邦魏理仕监测数据显示，新设立的公司及扩租需求占比达38%，连续两个季度维持高位。需求向优质甲级、超甲级项目集中，机器人产业链、TMT、证券、消费品为主要需求来源，徐汇滨江成为TMT企业偏好的选址区域。

值得注意的是，产业资本布局上海，不再单纯衡量租金高低，更看重产业生态、人才储备、员工通勤与上下游协同。沈寅提到，四季度本就是写字楼租赁传统窗口期，今年需求主力为AI、算力、生物医药、数字文创等科技产业领域的客户。

地方政府招商视角同样发生转变，以徐汇区为例，引进鹰角网络这类企业，税收不再是唯一标尺，更看重产业带动、人才集聚与对区域消费的拉动。在徐汇区持续加码AI、数字内容产业招商的背景下，鹰角网络的落户恰好契合区域产业布局方向。

与此同时，沈寅认为，存量商办资产也迎来改造机会。老旧写字楼可依托智慧楼宇改造，借助AI识别、智能能耗管控等手段压缩运营成本；部分楼宇也可转型酒店、长租公寓盘活资产。据其判断，上海商办市场供需格局预计在2028年下半年逐步恢复平衡，市场修复存在一个渐进式过程。

上海商办需求结构切换，背后是城市产业转型的长期趋势。外资基金回撤，内资科创、先进制造、数字经济企业加速入沪布局；企业客户的核心诉求是承接上海的人才资源、融入上海的科创生态。

在供应端，市场分化进一步加剧，优质资产持续吸引产业客户，而硬件短板突出的老旧存量物业，则需要通过智慧化改造、功能转型寻找出路。

从需求的地域性来看，江浙企业为适配全球化出海布局，加速升级总部载体，成为上海写字楼市场迎来修复行情的关键因素。世邦魏理仕中国区办公楼租赁交易负责人张越指出，机器人、新一代信息技术（TMT）、金融持续贡献新增需求。

除鹰角网络外，近期一批头部互联网、科创企业正在上海完成办公载体的升级，部分企业办公策略由租赁为主转向购置自持。比如，继以37.63亿元拿下星展银行大厦后，拼多多再斥资13亿元购入晶耀虹桥4号楼（T5）；更早前的2025年末，货拉拉耗资约10亿元收购晶耀虹桥T6栋办公楼，用作华东总部。

Shaun Brodie分析指出，游戏、AI、数字内容行业人才竞争激烈，高品质办公空间已经成为科创企业吸引、留存人才的核心策略。企业全球化布局，倒逼总部载体升级，上海凭借科创走廊、高校资源、便捷交通，成为这类企业总部选址的首选。

另据沈寅介绍，本次交易跟进周期长达一年，前期需求调研七八个月，多轮项目比对后才敲定最终方案。值得注意的是，租金在各项决策因素中权重相对有限。

不过，并非所有业主都青睐整栋租赁模式。沈寅称，整租模式利弊共存：业主可快速实现大面积去化，但单一租户承租面积过大，一旦企业经营波动，会对整栋楼宇造成冲击；对企业而言，独栋办公也难以适配业务周期性扩张收缩带来的面积调整需求。沈寅同时提醒，这类长周期整租大宗交易，定价逻辑区别于普通散租，不能以此单一案例判断整体市场租金水平，单层、半层的中小规模散租案例更能反映市场真实租金行情。