引言
2026年10月15日，杭州市住房保障和房产管理局、市规划和自然资源局、市城乡建设委员会、浙江金融监管局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》，自发布之日起执行。该文件承接住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局于2026年8月28日印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），从加强预售管理、推进现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、支持分期开发、实施分阶段竣工备案等方面，对杭州商品住房销售制度作出系统性安排。我们认为，此次政策的核心特征在于"以时点划断、以窗口过渡、以资金闭环管理"三条主线同时推进，制度颗粒度较国家层面文件进一步细化。
01
政策出台背景与制度框架
（一）国家层面的制度依据
国家层面通知明确，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定；市县住房城乡建设部门履行预售资金监管职责，由住房资金监管机构承担具体监管工作；通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。同时要求各地有力有序推行现房销售，实现"所见即所得"，从根本上防范交付风险。
（二）杭州细则的承接逻辑
需要说明的是，杭州《实施意见》并非简单复制国家条文，而是在时点划断之外另设"2027年底""2028年底"两个过渡窗口，并对资金归集、定金比例、土地款缴纳节奏等作出可操作的量化安排。
02
八项要点逐条解读
要点一：新老政策衔接与时间节点
政策原文口径。 其一，2026年8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等仍按原规定执行。其二，8月28日（含）前已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理；经所在区、县（市）人民政府评估风险后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房产行政主管部门备案后，2027年底前可按原有预售条件申请预售。其三，8月28日后发布国有建设用地使用权出让公告的项目，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，预售资金监管按新取得土地项目执行。此外，8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经所在区、县（市）人民政府评估风险后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房产行政主管部门备案后，2028年底前可按原有预售条件申请预售。
与此前做法的变化点。 国家层面已确立"新老划断"思路，即按建设工程规划许可证取得时点划分。杭州在此基础上叠加了两条时间边界：2027年底与2028年底。这意味着杭州对"已供地未办证"项目和"历史遗留问题项目"给出了明确的过渡截止时点，过渡期内的适用均以属地政府风险确认与市级备案为前置条件。
适用项目范围与时间界限。 适用范围覆盖全部商品住房项目，界限以2026年8月28日、2027年底、2028年底三个时点串联。
要点二：加强商品住房预售管理
政策原文口径。 2026年8月28日后发布国有建设用地使用权出让公告的项目，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；预售资金监管由市、区两级房产行政主管部门履行监管职责并承担辖区内具体工作；购房人支付的定金、首付款、个人住房贷款、分期或一次性购房款等购房资金应全部存入房产行政主管部门下属机构开设的资金监管账户；商品住房项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后解除资金监管。
与此前做法的变化点。 关键变化在于"全额入监管账户"。此前按建设节点申请支取、重点监管额度之外部分可按协议支取的弹性安排，在新项目中被替换为"全部购房资金入账＋交付条件达成后解除"的闭环管理。
适用项目范围与时间界限。 上述预售条件与资金监管要求，适用于2026年8月28日后发布出让公告的商品住房项目。
要点三：有序推进现房销售
政策原文口径。 8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权的项目，实行现房销售的，仍按项目竣工备案节点实行现房销售备案；8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，实行现房销售的，须完成项目竣工备案、具备交付条件后，将现房销售方案、具备交付条件有关证明报市、区两级房产行政主管部门备案。鼓励企业在完成房屋首次登记后申请现房销售，完成首次登记后申请的应提供不动产登记证明；所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易情形；经开发企业与抵押权人约定同意销售抵押房屋的，办理现房销售备案证时应提交抵押权人同意销售的证明文件；企业应公示房屋抵押状况，并在签订认购协议时明确房屋抵押状况和承诺抵押注销期限，注销房屋及建设用地使用权抵押后方可完成合同备案手续。
与此前做法的变化点。 将"无抵押、查封等限制交易情形"与"合同备案"直接挂钩，把权利瑕疵的清理时点前移至网签备案环节，同时以抵押权人同意销售的证明文件作为例外通道的凭证。
适用项目范围与时间界限。 以2026年8月28日取得国有建设用地使用权时点区分新旧备案路径。
要点四：推行现房销售定金制
政策原文口径。 实行现房销售的项目，在取得建筑工程施工许可证后，企业制定定金销售方案并报房产行政主管部门备案后，方可与购房人签订购房定金合同；定金金额不超过商品住房总价款的5%；定金应全部存入资金监管账户，房屋具备交付条件后解除定金监管；推行使用商品住房购房定金合同统一示范文本，定金合同管理和定金监管细则另行制定。
与此前做法的变化点。 定金销售被正式纳入备案管理与资金监管框架，5%的比例上限与统一示范文本属新增安排。
适用项目范围与时间界限。 适用于实行现房销售的商品住房项目，启动时点为取得建筑工程施工许可证之后，细则另行制定。
要点五：推行主办银行制度
政策原文口径。 2026年8月28日后签订开发贷款合同的项目，贷款银行单独提供开发贷款的，该贷款银行为主办银行；组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行；开发企业在主办银行开设资金账户，项目存续期间开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入该账户管理；房产行政主管部门下属机构在主办银行开设资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房销售定金。
与此前做法的变化点。 由"项目资金分散于多家银行"转向"主办银行归集管理"，银行侧由此获得项目资金全景视图。
适用项目范围与时间界限。 以2026年8月28日后签订开发贷款合同为界。
要点六：加大融资支持力度
政策原文口径。 其一，2026年8月28日后取得预售许可证的商品住房项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。其二，贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象账户，全部用于项目建设；开发贷款发放与项目建设周期相匹配。对2026年8月28日（含）前已签订开发贷款合同、8月28日后取得预售许可证的项目，支持贷款银行根据项目建设周期合理延长贷款期限，综合考虑销售方式、还款来源等调整还款计划。
与此前做法的变化点。 按揭投放节点与竣工备案绑定，开发贷改为分批受托支付，同时为跨节点项目保留期限延长与还款计划调整的通道。
适用项目范围与时间界限。 按揭发放规则适用8月28日后取得预售许可证的项目；开发贷规则以8月28日签订借款合同为界。
要点七：优化土地供应管理
政策原文口径。 8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后2年内缴清，不计利息。同时探索按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记：以土地使用权抵押申请开发贷款的，按套设定国有建设用地使用权益，编制不动产单元代码，办理抵押登记。
与此前做法的变化点。 土地款缴纳节奏与项目销售节奏的匹配度提高，抵押登记单元由整宗地向按套细化。
适用项目范围与时间界限。 适用8月28日后发布出让公告的商品住宅用地。
要点八：支持项目分期开发与实施分阶段竣工备案
政策原文口径。 8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，支持分期办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可和竣工验收备案；企业申报项目规划方案时应明确分期开发计划、开发范围、建设规模和配套设施等内容并完成项目备案；分期开发应优先安排基础设施和公共服务设施建设，满足道路、供水、电力、燃气、通信、消防等市政公用服务设施接入条件，确保分期工程交付后具备完整使用功能；取得建设工程规划许可后，可预编不动产登记单元号，办理房地预登记证明，凭预登记证明分期分栋办理已缴清土地出让金部分的商品住房销售手续；全装修商品住房项目可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续。
与此前做法的变化点。 审批与备案由"整体推进"转为"分期分栋"，全装修项目竣工备案拆分为毛坯、室内装修两个阶段。
适用项目范围与时间界限。 适用8月28日后发布出让公告的商品住宅用地。
03
市场影响研判
需要说明的是，以下判断均基于政策条文逻辑推演，不构成对具体项目或价格的预测。
（一）新房供应节奏：可售时点后移，短期供应节奏调整
从"单体封顶预售＋新项目现房销售＋分期开发"的组合看，项目从拿地到可售的周期被制度性拉长，中短期内新入市房源节奏将相应后移。
（二）房企资金链与开发节奏：资金归集与投放节奏重构
主导银行制度将开发贷款、项目自有资金、现房销售资金全部纳入单一账户管理，开发贷分批受托支付，按揭投放后移至竣工备案之后，回款时点整体后移。对冲安排同样明确：土地款首付不低于50%、余款可延长至出让合同签订后2年内缴清且不计利息；对跨节点项目，支持贷款银行合理延长贷款期限并调整还款计划。从这里可以看出，政策设计试图在"资金闭环"与"开发节奏可持续"之间建立平衡。
（三）购房者交付预期与购房方式选择
现房销售备案与"无抵押、查封等限制交易情形"挂钩，定金制设定不超过总价5%的上限并全额存入监管账户，按揭在竣工备案后发放，三者在制度上共同压降了交付环节的不确定性。相应地，购房决策时点可能后移，认购协议中对抵押状况与抵押注销期限的约定将成为购房人重点关注条款。
结合本地经验看，杭州2017年曾推出土拍新规"溢价率到50%需现房销售"，该政策执行约四个月，期间诞生20个现房销售楼盘。总结来看，现房销售占比持续抬升、期房仍为主流但边界收缩，是当前制度演进的基本方向。
THE END
本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师屠娉娉撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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