关注房地产的市场走势，必须要能够识别全国楼市的领头羊。
就像炒股票一样，你一定要搞清楚某个热门板块的龙头是哪几个股票。
今天我们就聊聊全国楼市当中的领头羊城市。
各位比较关心眼下，我先把这个答案告诉各位：
2026 年度全国的领头羊是上海，全国二线中的领头羊是合肥。
回顾一下历史变化过程， 2023 年以来，我们来观察每个年度的领头羊是谁？
论年度，全国楼市大幅降温是在 2022 年，但是 2022 年因为疫情出现高发情况，也扰动了楼市。
所以我们就从 2023 年算起。
那么，如何来识别楼市领头羊？
老杨会用两个指标，一个是这个年度中，哪个城市的房价表现最强； 另外一个是综合的市场指标，是我们编制的房地产市场景气指数。
这个景气指数里面包含有房价、成交、库存、土拍，是一个衡量市场温度的综合指标。
2023年龙头：上海、成都
这一年度房价表现最强的是上海，房价上涨了 0.25%，总体是微涨的。
2023 年是上半年走势偏强，下半年就很弱。
我们这里看的是年度的总体情况。
另外，稍弱于上海的是北京，房价下跌 0.19%。
这两个城市在 2023 年房价基本上都没怎么跌，它们的房价高点是在 2023 年的 3‑4 月份。
而很多中小城市的房价高点是在 2019、2020 或者 2021 年。
从房地产市场景气指数来看，上海是‑22，北京‑43。
综合来看，上海的景气度最高，是2023年全国的领头羊。
我们再看一下二线城市中，谁是领头羊。
成都的房价上涨 0.16%，长沙上涨 0.17%，西安小跌 0.25%，这三个城市表现相对偏强。
而房地产市场景气指数，成都是 9，天津‑16，杭州‑23。
综合来看，2023 年度二线的龙头是成都。
2024年龙头：上海、杭州
2024 年楼市大幅降温，尤其是二季度开始降温，幅度很大。
但是 2024 年的 9 月底，国家出台新政之后，在 2024 年的第四季度，部分的高能级城市出现了明显的成交反弹。
2024 年度，上海的房价下跌 0.47%，深圳下跌 0.57%，这两个城市房价跌幅偏小。
看房地产市场的景气度，上海是‑52，北京是‑65，这两个城市负值偏小。
综合来看，2024 年度全国的领头羊依然是上海。
再来看一下二线的情况，太原的房价跌幅最小，下跌了 0.26%。
沈阳和西宁下跌了 0.27%。杭州下跌 0.57%，西安下跌 0.58%。
看房地产市场景气度，杭州‑45，西安‑52。
综合来看，2024 年二线的领头羊是杭州。
成都的表现偏弱了，已经排不到前面几名了。
2025年龙头：上海、成都
2025 年的楼市走势，一季度高能级城市的反弹还是比较明显的。
因为 2024 年的 9 月底，新政延续到了 2025 年的前面 4 个月左右。
但是 2025 年的 5 月份开始，楼市又出现了一轮大幅降温。
到了第四季度，少数的高能级城市成交量反弹。
2025 年度的房价，上海跌了 0.49%，北京跌了 0.6%，深圳跌了 0.69%。
而这三个城市的房地产市场景气度基本上很接近，都是在‑52、‑53 左右，
再综合考虑一下房价，那么 2025 年度全国的领头羊依然是上海。
二线城市的房价表现较强的是成都，下跌 0.26%；太原下跌 0.24%；杭州下跌 0.61%。
看房地产市场景气指数，成都是‑49，杭州是‑55。
综合来看，成都是二线中的领头羊。
但成都楼市的强主要是在前面 4 个月，从 5 月份开始，成都楼市降温比较快。
2026年龙头：上海、合肥
今年已经过去了 9 个月了，这 9 个月的综合表现，房价最强势的只有上海。
上海从 2 月到 9 月房价连续的环比上涨，全国表现最强。
9 月份，上海的楼市景气指数是‑9，这也是全国最强。
所以，2026 年全国领头羊依然是上海。
合肥的房价，今年有 3 个月出现环比上涨：3 月、8 月、9 月。
深圳有 4 个月上涨，上海有 8 个月上涨。
所以二线城市当中，合肥房价表现最强。
今年 9 月，合肥的房地产市场景气指数是‑30，这在二线中也是最强的。
所以综合的评判，合肥是二线中的领头羊。
我们再来回顾一下 2023 年以来的领头羊的排序，连续 4 年上海都是全国的领头羊。
除了上海之外，表现比较强的：成都、杭州、北京、深圳、合肥。
各位想要关注全国市场走势，只要盯着上述的 6 个领头羊，基本上就能够把握住趋势。
那聚焦当前，很多人可能不太理解合肥为什么会是二线中的领头羊？
合肥的城市能级相比一线差得远，相比很多的强二线也是有点吃力的。
但我想告诉各位一点，合肥这个城市的楼市弹性是比较大的。
早在 2016 年，全国二线中，有 4 个房价表现很强的城市，当时被称为四小龙，其中就有合肥。
另外三个是南京、苏州、厦门。
今年以来，合肥楼市表现相对略强一些，这跟楼市中的成交量、成交价格、库存等有些关系，但也跟合肥市的底层逻辑有关系。
比如看经济指标，今年上半年合肥的 GDP 同比增速是 6.8%，这在全国主要城市当中是最高的。
我们看图可以得知，大部分城市都是5%左右。
还有部分城市不足 5%，比如长沙、海口、昆明、西安。
就长三角的兄弟城市来看，南京 5.3%，苏州 5.6%，杭州 5.3%，宁波 5.6%，这几个城市都是明显要弱于合肥的。
从产业层面来看，合肥过去多年在招商引资方面是有自己的独特模式的，吸引了一些高新科技产业大公司、大厂商入驻，包含著名的半导体公司今年新上市的长鑫科技。
最后送大家一句话：关注楼市，最好是多方面、多维度地进行观察和研究。
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