每年的1月1日，对许多背着房贷的家庭来说都是一个特殊的日子，这一天是存量房贷的"重新定价日"。
自2024年10月存量房贷利率迎来统一下调之后，一轮持续多年的"提前还贷热"开始明显降温，很多原本咬牙打算一次性结清贷款的人，又重新把钱攥回了手里。
提前还贷为什么会突然降温？道理其实不复杂。前些年之所以那么多人着急忙慌地提前还贷，核心原因就是手里的存量房贷利率明显高于市场上新发放的房贷利率，一边是银行给的存款利息越来越薄，一边是自己背的房贷利率下不来，里外里一算，不如把钱砸进房子里省利息来得划算。
可当存量房贷利率统一调整到位之后，这笔账的性价比一下子就被抹平了，继续提前还贷的动力自然就弱了下去。
从规模上看，这轮调整涉及的面相当广。按照当时监管部门的测算，存量房贷利率的集中下调覆盖了约1.5亿人口，预计每年可为借款人节省利息支出大约1500亿元。
到了2025年5月，LPR又下调了10个基点，5年期以上LPR降至3.5%，一直延续到2026年9月，已经连续16个月保持在这一水平。这意味着房贷借款人的负担又进一步减轻。
那么，那些原本准备提前还贷、现在又不还了的钱，到底去哪儿了？从这一两年的观察来看，这部分资金的流向比较分散。
一部分重新回到了日常消费领域，用于改善生活品质，比如装修、换车、带家人出去旅游；一部分沉淀在了储蓄账户里，继续躺着吃利息；还有一部分流向了理财、债券以及权益类资产。
整体上看，由于当前居民的风险偏好仍然偏谨慎，稳健型金融产品承接了相当一部分回流资金，这也从侧面解释了为什么近两年银行理财和债券类基金的规模一直在稳步扩张。
说到这儿，很多人心里其实都憋着一个老问题：房贷利息到底高不高？买房背贷款，到底划不划得来？不妨拿一个大家都熟悉的数字来算算账——假设贷款70万，期限30年，这30年下来利息到底是多少。
先说商业贷款。按照2026年最新的5年期以上LPR 3.5%来测算，如果直接按基准走、采用等额本息方式还款，70万贷款30年的月供大约在3140元左右，还完30年总共要支付的本息合计约113万元，其中利息部分大约是43万元。
不过现在很多城市首套房的实际执行利率是在LPR基础上做了减点，比如LPR减45个基点，也就是3.05%左右，这种情况下月供大约2970元，30年总利息能压缩到37万元上下。
要是赶上一些城市给出更大力度的优惠，或者通过存量房贷协商把利率再往下谈一谈，利息还会更低。
再看公积金贷款。公积金贷款的利率是全国统一的，不随LPR浮动，2026年首套房5年以上公积金贷款利率为2.6%，二套房不低于3.075%。
还是以70万、30年、等额本息计算，首套房公积金贷款的月供大约是2800元，30年总利息大约30.8万元；如果是二套房，利息会增加到37万元左右。可以看出，公积金贷款这几年一路下调之后，已经成为普通购房者眼里最香的融资渠道。
还有一种常见的选择是组合贷款，也就是公积金贷款额度不够的部分，用商业贷款来补齐。
这种方式比较灵活，总利息介于纯公积金和纯商贷之间，具体数字取决于两部分贷款的比例以及各自的利率。对于公积金额度有限、又不想完全走商贷的人来说，组合贷通常是一个比较折中的方案。
那换个角度想，如果不买房，把这70万老老实实存进银行，30年之后能变成多少？
这里需要面对一个比较残酷的现实：这几年存款利率一降再降，国有大行3年期、5年期定期存款挂牌利率普遍已经降到了1.5%上下，部分中小银行能给到1.8%左右，比起前几年动辄3%以上的日子，确实缩水不少。
按照目前比较乐观的1.55%五年定期、每五年续存一次来粗略估算，70万本金在30年后连本带息大约能变成110万元出头，净利息也就是40万元左右。如果中途利率继续走低，这个数字还要再打折扣。
把两边摆到一起比较，不难看出一个有意思的现象：按照当下的利率水平，商贷70万30年所需支付的利息，和70万存银行30年所能拿到的利息，其实已经非常接近，公积金贷款的利息甚至还要更低。
换句话说，如今房贷里银行"赚走"的那部分钱，和它反过来付给储户的利息，已经基本处在同一个数量级上，这在以往是很难想象的。这背后其实就是整个利率中枢系统性下移的结果——借钱便宜了，存钱的回报自然也薄了。
对于2026年接下来的房贷利率走势，从目前的政策基调看，继续小幅下调的空间仍然存在。
一方面，稳楼市、促进住房合理需求释放依然是重要的政策方向，降低购房和持有成本有助于稳住市场预期；另一方面，在整体利率中枢持续下移的大背景下，房贷作为居民中长期信贷最重要的组成部分，具备进一步跟随调整的基础。
再加上存量房贷利率可协商机制已经落地，不少人已经开始主动找银行沟通，争取把自己手里这份合同的利率再往下谈一谈。
当然，账是死的，日子是活的。单纯从数字对比上看，房贷利息并没有想象中那么"吓人"，银行给储户的利息也并不像段子里说的那样低到可以忽略。真正决定买不买房、要不要提前还贷的，还是每个家庭自己的收入状况、现金流安排和对未来的打算。
对普通人来说，房子更多承载的是"住"的功能和一份心理上的安全感，而不是一场纯粹的利率套利游戏。眼下政策端在"保交楼"、降利率、支持刚需和改善性需求上持续发力，银行也频频推出各种优惠，整体环境对于真正想安家的人来说，无疑是比前几年要友好不少的。
无论最终选择用公积金、商贷还是组合贷，提前把这笔账算清楚，心里才有底，日子也才能过得踏实。
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