物业和业主之间是服务合同关系，不是管理与被管理的关系。物业收了物业费，就要按合同提供服务；业主交了钱，就有权监督服务质量、查账、换物业。以下15种行为，法律明确禁止或认定为违法。每条均标注对应法律法规及条款，方便业主对照维权。
1. 停水停电停气催缴物业费
法律依据：《民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
应对：保留停水停电证据，向住建局物业科投诉，造成损失的可以索赔。
2. 停用电梯卡、门禁卡逼业主交费
法律依据：《民法典》第二百七十一条、第二百七十四条，电梯、门禁属于业主共有设施。《民法典》第九百四十四条禁止以影响业主正常生活的方式催缴。
应对：录音录像，向街道办和住建局投诉，要求立即恢复。
3. 擅自提高物业费标准
法律依据：《价格法》第十二条。《物业服务收费管理办法》第六条、第七条：普通住宅前期物业费实行政府指导价，调价须经价格主管部门备案或业主大会同意。
应对：要求出示备案文件，超标准部分拒交，向市场监管局举报。
4. 不公示公共收益收支明细
法律依据：《民法典》第二百八十二条：利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后归全体业主所有。《物业管理条例》第五十四条：物业应定期公布公共收益收支情况。
应对：书面要求限期公示，拒绝的向住建局投诉或起诉。
5. 侵占、挪用公共收益
法律依据：《民法典》第二百八十二条。《刑法》第二百七十一条：职务侵占罪。
应对：要求审计账目，向住建局和公安机关举报。
6. 违规使用住宅专项维修资金
法律依据：《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第二十二条、第二十三条：维修资金必须专款专用，经业主表决通过后才能使用。
应对：向房管局维修资金管理中心查询明细，发现违规使用向住建局举报。
7. 消防设施失管、年检过期
法律依据：《消防法》第十八条：物业服务企业对管理区域内消防设施负有维护管理责任。《消防法》第六十条：消防设施未保持完好有效的，责令改正并处罚款。
应对：拍照取证，拨打96119或向消防部门举报。
8. 电梯超期未检、维保造假
法律依据：《特种设备安全法》第四十条：电梯必须定期检验。《特种设备安全法》第八十四条：未经检验或检验不合格继续使用的，责令停用并处罚款。
应对：查看轿厢内使用标志，向市场监管部门举报。
9. 收费不开发票
法律依据：《发票管理办法》第十九条：销售商品、提供服务应当开具发票。第二十条：不得以任何理由拒绝开具发票。
应对：索要发票，拒开发票的向税务部门举报（12366）。
10. 在物业费之外另收公摊水电费
法律依据：《物业服务收费管理办法》第十一条：物业服务成本已包含公共区域水电能耗，不得另行分摊。
应对：要求出示收费依据，拒绝重复缴纳，向市场监管局举报。
11. 违规收取装修管理费、保证金
法律依据：《价格法》第十二条。《物业服务收费管理办法》第十一条。装修保证金验收合格后必须全额退还。
应对：拒绝缴纳无依据费用，已交的要求退还，向住建局投诉。
12. 合同终止后拒不退出、拒绝交接
法律依据：《民法典》第九百三十七条：物业服务合同终止后，物业应退出并移交相关资料。《民法典》第九百四十九条：拒不移交的，业主可请求法院强制执行。
应对：业委会书面通知终止，向街道办和住建局申请监督交接，必要时起诉。
13. 阻挠业主成立业委会
法律依据：《物业管理条例》第十条：街道办事处、乡镇政府应指导业委会成立。物业阻挠的，向街道办和住建局反映。
应对：向街道办和住建局反映，要求依法推进。
14. 泄露业主个人信息
法律依据：《个人信息保护法》第十条：任何组织、个人不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息。《个人信息保护法》第六十六条：违法处理个人信息，责令改正、没收违法所得、罚款。
应对：保留证据，向网信部门或公安机关举报，造成损失的索赔。
15. 暴力、威胁、骚扰催收
法律依据：《治安管理处罚法》第四十二条：威胁、侮辱、殴打、骚扰他人，处拘留和罚款。《刑法》第二百九十三条：寻衅滋事罪。
应对：录音录像，拨打110报警，向住建局和12388投诉。
维权渠道汇总
服务不达标、收费不透明、合同交接纠纷：住建局物业科。
乱收费、价格违法：市场监管局（12315）。
消防隐患：消防部门（96119）。
电梯安全：市场监管部门。
不开发票：税务部门（12366）。
暴力催收：公安机关（110）。
干部不作为：纪委监委（12388）。
综合投诉：12345政务服务热线。
参考文献
1. 《中华人民共和国民法典》
2. 《中华人民共和国价格法》
3. 《中华人民共和国消防法》
4. 《中华人民共和国特种设备安全法》
5. 《中华人民共和国个人信息保护法》
6. 《中华人民共和国治安管理处罚法》
7. 《中华人民共和国刑法》
8. 《物业管理条例》（国务院令第504号）
9. 《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）
10. 《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）
11. 《发票管理办法》（国务院令第587号）
12. 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》
物业费是购买服务的对价，不是保护费。物业违法，业主不必忍。把证据留好，把渠道找对，该投诉的投诉，该起诉的起诉。这15种行为，法律已经给了明确的底线。业主越懂规则，物业越不敢乱来。
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