很多人还在用老眼光看楼市：买房就看新房，市场好坏，只看新盘卖得火不火。但一组官方数据告诉我们，房地产已经发生了根本性变化。
一是房地产市场供求关系发生重大变化；二是楼市正式迈入存量时代。
▲图源自网络、侵删
今年 1—8 月二手房交易占比达到 52%，占比突破 50% 这个分水岭，就是存量时代到来最直观的标志。
NO. 1｜壹
先摆实打实的数据，国家统计局最新发布 1-9 月楼市数据，一个非常鲜明的反差摆在眼前：开发端持续收缩做减法，交易端却迎来结构性置换。
过去大家熟悉的楼市，是靠新建楼盘拉动市场；现在，二手房交易占比跨过 50% 大关，新房不再是市场主角。我们直接看全套核心指标：
一、房地产开发投资完成情况
1—9月份，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%；其中，住宅投资41125亿元，下降20.5%。
1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积565221万平方米，同比下降12.8%。其中，住宅施工面积392558万平方米，下降13.2%。房屋新开工面积34031万平方米，下降24.9%。其中，住宅新开工面积24774万平方米，下降25.4%。房屋竣工面积23271万平方米，下降25.1%。其中，住宅竣工面积16301万平方米，下降26.6%。
简单来说，房企拿地、开工、投入开发的意愿持续走低，新建住宅的供给端还在收缩。
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二、新建商品房销售和待售情况
销售端同样承压。1—9月份，新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%，较1-8月扩大1.1个百分点；其中住宅销售面积下降13.8%，较1-8月扩大0.8个百分点。新建商品房销售额53799亿元，下降13.9%。其中住宅销售额下降13.7%。
和新房冷清形成对比的是二手房。根据住房城乡建设部数据，1—9月份，二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。新房越卖越少，二手房交易反而逆势上涨，置换需求正在成为市场主力。
9月末，新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%。其中，待售3年以下面积54197万平方米，下降5.0%。
三、房地产开发企业到位资金情况
1—9月份，房地产开发企业到位资金56813亿元，同比下降21.6%。其中，国内贷款7624亿元，下降33.1%；自筹资金20572亿元，下降21.4%；定金及预收款17982亿元，下降14.8%；个人按揭贷款7678亿元，下降22.1%。
把这几组数据放在一起就能看懂：开发投资、新开工、新房成交全线走弱，房企融资回款压力不小。但市场交易的重心已经悄悄转移，二手房流通持续活跃，置换买房，正在逐渐成为当下楼市的主流。
NO. 2｜贰
同步公布的还有 9 月 70 个大中城市房价数据，一句话概括格局：一线城市率先企稳，二三线城市明显分层，分化行情成为当前楼市主旋律。
数据显示：9 月份 70 个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨城市 17 个，较上月增加 2 个；二手住宅价格环比上涨城市 9 个，较上月增加 6 个。
这背后是 8.28 住房销售制度重构叠加财政贴息以及地方托底政策，优先在核心城市落地见效，带动市场预期缓慢修复。
新房维度，9 月 70 城新房价格环比下跌 0.1%。拆分城市梯队：一线城市环比上涨 0.1%，二线城市回落 0.1%，三线城市回落 0.2%。
核心城市房价韧性突出，上海、广州、深圳 9 月份新房价格环比分别上涨 0.2%、0.2% 和 0.3%。其中上海新房价格同比上涨 2.8%，涨幅在 70 城里面位居前列。
部分强二线城市也出现修复苗头，反观大量三四线城市，新房价格依旧承压。
二手房市场止跌企稳信号同样值得关注。9月70城二手房价环比下跌0.3%，连续5个月保持这一水平。
其中，一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅较上月扩大0.1个百分点。这已经是一线城市二手房价连续7个月上涨。
▲图源自网络截图
二线城市二手住宅价格环比下降0.3%，跌幅持平；三线城市环比下降0.3%，跌幅有所收窄。
值得注意的是，四个一线城市二手住宅价格9月份环比全部上涨，上海同比涨幅达到0.8%，成为一线城市中率先实现二手房价格同比转正的城市。
但这里要提醒大家：局部城市房价企稳，不等于楼市全面回暖。
当前，一线城市新房、二手房价格率先走出积极信号，绝大多数二三线城市依旧处在调整周期，市场分化的大格局没有改变。
接下来楼市大概率继续处于筑底阶段，财政贴息等政策，有望带动部分城市住房置换需求加快释放。
你怎么看待存量时代下的楼市走向？未来买房卖房该怎么判断？欢迎在评论区聊聊。
以上为正文，宝鸡新楼市稿件。
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