我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过15年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
从长期趋势来看，成都房价还能回到此前最高峰吗？
今年以来，我遇到很多此前高点买房的人，都有这种疑惑，这直接关系到是止损割肉，还是长期持有熬周期的两种截然不同的做法。
从大环境来看，我感觉是没机会了，除非存在不等变量换算。
为啥没机会呢？21、22或者说23年那波高点，不是单纯由居民收入和真实居住需求支撑起来的价格，里面裹挟了很厚的预期溢价。
那几年成都人口流入节奏快，土拍热度高，摇号买房成为常态，置换链条循环顺畅，大家对口罩后经济普遍持乐观预期，所以市场普遍默认房价会持续上行，大家愿意为远期规划、新区新概念提前支付溢价。
一旦预期转向，这部分情绪催生的泡沫最先被挤出。现在成都已经进入存量房时代，二手房挂牌量长期处在高位，只要市场稍有回暖，大量存量房源就会集中入市，持续压制全市均价。人口增量相比当年明显收缩，新增刚需的力量减弱，居民对未来收入预期趋于保守，加杠杆的意愿大幅下降。政策的目标是托底，防止市场断崖式下跌，不会再复刻过去大水漫灌，把房价重新推回泡沫高点，这一组底层条件，中长期很难逆转。
但啥叫不等变量换算呢？简单来说这里需要单独把通胀这个因素考虑进去。
比如未来GDP持续走高，拉长周期看也是持续通胀的话（其实暗含经济好转的意思），那么未来房价还是会水涨船高，回到纸面财富上的“价格高点”，只不过实际购买力已经天差地别。
展开说长期看，国内大概率维持温和通胀的通道，物价、人工、建材成本会缓慢抬升，理论上，货币持续贬值，房产作为实物资产，名义标价会被动跟着往上走，也就是大家说的纸面财富。
但这里有个误区哈，不保证所有房子都能同步跟上通胀。如果通胀是温和水平，对于成都全市大盘，想单靠通胀就让名义房价超过21-23年高点，需要极长的时间。就算多年之后，单价数字看上去超过当年，扣除通胀之后，这套房子对应的真实购买力，依然低于21到23年。
更重要的一点，房产抗通胀是有前提的，需要供需平衡、有人愿意接手。像远郊、库存巨大的板块，供给过剩、接盘人群持续萎缩，这类房源名义价格的涨幅，大概率跑不赢通胀，相当于纸面数字横盘，资产购买力慢慢缩水。只有核心地段、配套扎实、稀缺性强的优质次新，才有机会借助通胀叠加板块基本面修复，名义价重回甚至超过前一轮高点。
再说说那些很难回到历史高点的房源，也就是一圈隔断区，二圈远郊盘、缺乏优质配套的老破小，判断它们现在处于底部还是半山腰？直接关系到什么时候出手。
从基本面看，这类房源当前大概率不算明确的大底，更接近半山腰的磨底阶段。这类资产当年上涨靠的是规划预期，如今预期证伪，库存高企、接盘人群变少，未来即便大盘止跌回暖，它们更多是止跌横盘，很难重现当年行情，价格还有下探空间，只是下跌速度会放缓，不会像前两年那样快速杀价。
这里就存在一个两难风险或者担忧，如果现在着急抛售，有可能卖在阶段性底部，短期后面小幅回弹；但如果抱着等回本的想法继续持有，就要承担一个更大风险，就是漫长周期里流动性持续变差，未来买家变少、贷款门槛抬升，以后想出手只能给出更大幅度的折价，越往后越难卖。判断要不要出手，不能单纯赌价格回本，优先看持有成本、是否需要流动性，以及这套房子未来租金能不能覆盖持有支出，而不是执着于等回到21年的成交价。
此时没有任何人能给你绝对正确的时间节点，自己是自己的第一负责人，伺机而动，落子无悔。
所以板块分化会贯穿接下来几十年的成都楼市。5+1这类主城核心区域，产业、教育、地铁配套全部落地，可供开发土地稀缺，板块内品质次新，有机会在漫长磨底之后，慢慢修复，接近甚至摸到当年高点，只是周期很长，中间会有反复震荡，就算名义价格回到高位，真实购买力也很难复刻当年。
对于卖家，除了有自住需求的，有长期价值修复的，择机应抛尽抛。对于买家，也审慎对待，别把房产当做家庭资产的超级压舱石，适配实用即可。
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