来源：市场资讯
（来源：克而瑞地产研究）
10月21日，厦门2026年第四场集中土拍落槌。5宗涉宅用地及1宗商办用地全部以底价成交，总成交金额108.70亿元。本场供应总土地面积26.51万平方米、总规划建筑面积56.02万平方米，华润置地、招商蛇口与象屿联合体、厦门轨道竞得全部地块，民企再度缺席。本场是厦门年内最为平淡的一场土拍。优质地块并不稀缺，思明滨北、湖里东渡均属岛内核心板块，但全程无竞价。
表1 厦门市2026年第四场集中土拍结果一览
01
成交总览
岛内为主、岛外托底
本场是典型的“岛内为主、岛外托底”。岛内三宗地块合计成交87.50亿元，占总金额的80.5%；岛外同安三宗合计21.20亿元，占比19.5%。若按建筑面积计，岛内32.81万平方米占58.6%，岛外23.21万平方米占41.4%。金额与面积占比的落差，对应着两个市场之间显著的价格差距。
岛内两宗含住宅地块的综合楼面价分别为40692元/平方米（滨北）与37940元/平方米（东渡），其中滨北地块的住宅部分楼面价达48000元/平方米；岛外同安三宗宅地楼面价介于7897-10702元/平方米。
数据来源：克而瑞研究中心整理。
02
六宗地块的三种逻辑
（一）华润61.64亿：滨北超级总部，定向勾地的标准样本
本场最受关注的是滨北超级总部组合（P10-1综合含住宅＋P10-2商办），两宗地合计总价61.64亿元、合计建面约25.9万平方米，综合楼面价约2.38万元/平方米，业态涵盖高端住宅、大规模商业与总部办公，其中住宅部分48000元/平方米，住宅体量上限670套。
表2 滨北超级总部组合地块条件一览
地段价值无需赘述，但当商业运营、总部招商与城市更新三项能力同时被写入门槛，符合条件者在当前的厦门已是屈指可数，最终2宗地块由华润置地以底价竞得。
市场预期该地块将落地厦门首座万象天地，以开放式街区加盒子MALL的产品形态，与现有万象城的重奢购物中心形成错位。筼筜湖作为城市名片，叠加华润双商业IP，确有重塑岛内商业格局的可能。但除商业叙事外，仍需回归住宅盈利测算。
值得注意的是，P10-1另有一条附加条件：须在P10-2取得开工申报回执、且本地块达到预售形象进度后，方可申请预售许可证。这一“住商联动”安排将组合地块的兑现风险内部化——商业体量大、招商周期长，若住宅先售罄而商业迟迟未启动，区域功能便难以落地。以预售许可作为约束，实质是要求开发商先完成商业部分的开工手续，方可启动住宅销售回款。
（二）招商蛇口&象屿25.86亿：东渡一线海景，央企携手本土国企联合拿地
2026P12是本场唯一的纯住宅一线海景地块，原为海上世界项目办公用地，本次调整用地性质为住宅后重新入市，1.51的容积率搭配6.82万平方米的体量，具备打造低密改善产品的先天条件。
表3 湖里东渡2026P12地块条件一览
竞得方为招商蛇口联合本土国企象屿。这一组合延续了近年来土地市场最为稳定的合作范式：外来央企输出产品体系与品牌，本土国企提供区域资源与沟通能力。在市场化竞价缺位、项目周期拉长的环境下，这种风险共担的结构，较之任何一方单独拿地，都更契合当下的决策逻辑。对这类企业而言，联合体不再只是分摊资金压力的工具，而是进入核心板块、锁定优质土储的常规通道。
（三）厦门轨道21.20亿连下三城：郊区市场的稳定器
厦门轨道单场包揽同安美林片区三宗宅地（TP03、TP04、TP05），合计总价21.20亿元、合计建面23.21万平方米，楼面价介于7897-10702元/平方米。三宗地均处环东海域，规划利好较多，周边教育、商业配套较为成熟，医疗配套仍有待提升。
作为本土国企，厦门轨道在大本营连续补仓，托底意味清晰。在民企退场、市场化竞价缺位的当下，地方国企平台事实上承担了郊区地块的“去化稳定器”与“地价稳定器”双重角色：既保证土地出让计划能够完成，也避免区域地价过快下行。这一角色并不新鲜，但本场表现得尤为彻底——6宗地中有3宗由同一家市属国企一次性竞得。
03
封顶预售落地，现房销售暂未全面铺开
这6宗地的公告发布于9月30日，属于8月28日三部门《关于完善商品住房销售制度的通知》施行之后的新出让土地，两者的关系可以逐条核对。
先看预售门槛。以2026P12出让公告（土地市场2026第068号）第四条为例，该地块可实行预售，商品住房预售的工程形象进度标准为“项目投入开发建设的资金达到该项工程建设总投资的25%以上，且单体建筑完成主体结构封顶”；滨北P10-1、P10-2与同安TP04、TP05适用同一标准。这与新政“预售的单体建筑应完成主体结构封顶”是同一口径。变化在于，过去这通常是住建部门在预售许可环节审核的技术指标，现在被写进出让公告，成为竞买人报名前就必须接受的拿地条件，房企在测算阶段就得把封顶前的资金占用计入成本。
再看现房销售。新政要求新出让土地项目优先选择现房销售，本场岛内3宗地块（P10-1、P10-2、P12）及同安2宗地块（TP04、TP05）均未设置现售要求，全部保留封顶预售；但同安TP03地块的多层建筑被明确要求实行现售。这与厦门9月初的做法形成对照：9月3日同期挂牌的两宗地中，湖里后埔2026P13要求现房销售，工程形象进度标准是“已完成项目竣工验收、已办理房屋首次登记”，最终由建发以35.61亿元底价竞得，成交综合楼面价58148元/平方米，创下厦门宅地单价纪录；翔安刘五店2026XP07则允许预售，条件正是“25%投资＋主体结构封顶”。可见厦门的“优先现房销售”并未落成普遍规则，而是被处理成局部、分层示范：部分稀缺低密地块或特定建筑类型试点现房销售，规模型地块保留预售但把门槛提到封顶。
资金端同样对标新政。公告要求竞买企业股东不得违规提供借款、转贷、担保或其他融资便利，购地资金不得使用金融机构融资、产业链上下游借款或预付款、其他主体借款；须出具《关于竞买交易资金的承诺书》，同时允许以见索即付银行保函缴纳保证金。一端是自有资金核查，一端是允许以银行保函缴纳保证金，政策在防风险与保流动性之间留出一定空间。
04
后市展望
一是低溢价及底价成交将阶段性常态化。当库存周期与资金成本共同压缩溢价空间，土拍将更多体现成本约束，而非市场情绪。后续若继续推出岛内核心地块，除非大幅优化出让条件或下调起始价，底价成交仍是大概率事件。
二是买方结构进一步收敛。央企、央企与本土国企联合体、市属平台三类主体构成本场全部买方，这一格局短期内难以改变，联合体与定向出让会成为主流形式。
三是出让条件本身正在成为土拍的核心变量。新政之后，同一宗地能不能成交、以什么价格成交，越来越取决于销售条款、资金条款与配套条款的组合设计，而不是起拍价高低。
总的而言，在厦门市商品住宅去化周期约23.0个月与封顶预售的新门槛之下，房企拿地愈发审慎，央国企和地方平台进一步承担起稳地价、稳预期的托底角色。相对而言，华润万象天地的落子，或为筼筜湖板块商业格局带来真正的变局，也为岛内顶豪市场注入新的供应。至于这块绝版地块能否被做好、是否会引入建发等本土龙头合作开发，值得持续关注。而对更多房企而言，这场零溢价土拍揭示的逻辑或许更为直白：在风险偏好普遍收缩的当下，可量化、可预期的回报，正取代地段光环，成为拿地的首要约束。
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