关注「物业管理的那些事」，读懂小区里那些绕不开的规矩

佛山这一次，给全市物业发了一张"考卷"。

最近，佛山市住建局印发了两份试行文件，核心就一件事：每年12月，对全市住宅小区做一次物业服务质量综合评价，用百分制打分，最后晒出"红黑榜"。据佛山本地媒体报道，这次纳入评价的住宅小区有两千多个。

打分的人里，业主说了算的那部分，占了六成。换句话说，你家物业干得好不好，你手里的票，比谁都重。

这张考卷怎么打

综合基础评价满分100分，拆成五块：业主满意度评价60分，村（居）委会和网格员评价13分，镇街住建部门12分，区住建部门10分，市住建部门5分。业主这一块是大头，不是陪衬。

满意度怎么折算成分数，规则写得明明白白：满意度达到85%及以上的，这一项直接拿满60分；在50%到85%之间的，得分等于满意度乘以60；低于50%的，对不起，这项计0分。要是高于85%，每多一个百分点再加2分——上不封顶地鼓励好物业。

还有正向加分。在应急抢险、疫情防控、社区治理这些事上拿到镇街以上表彰，或者入选省级以上优秀服务案例，每次加1分，累计最多加10分。意思是，愿意多承担基层治理的物业，分数上能看见。

所有数据都走"佛山市智慧房产综合平台"，每年12月评一次，每个小区是独立的评价单元。想暗箱操作，空间不大。

红黑榜怎么分

90分及以上，进"光荣红榜"：全市通报表扬，给企业诚信加分，宣传表扬，平时检查还能少一点；招投标、业主选聘时，鼓励优先考虑。

80到90分，进"红榜"：宣传表扬，同样适当减少检查频次。

70到80分，属地镇街跟进指导、督促整改提升。

60到70分，纳入区级重点监管，区住建用提醒、约谈等方式盯着改。

60分以下，进"黑榜"：全市通报批评。这一步最关键——区住建部门要制作提醒函，向小区全体业主公示，同时指导业委会、物管会等主体，提醒全体业主动议并依法启动更换物业的程序。

黑榜不等于"政府帮你炒物业"

这点得说清，免得误读。黑榜出来，住建部门做的是两件事：给全体业主出一份书面的风险提醒，再指导大家依法依规启动更换程序。真正要不要换、怎么换，决定权在业主手里，走的是业主大会、业委会那套法定程序。

它不是一纸命令把物业赶走，而是把"这家可能不靠谱"的事实摆到台面上，让业主自己掂量。佛山市住建局局长黄礼泉的原话是，让业主"握牢监督权、选择权，倒逼物业企业主动提质"。话挑明了：榜是手段，提质才是目的。

这政策聪明在哪

过去业主对物业不满意，除了拒交费、吵架，真没什么管用的办法。现在不一样了——六成权重捏在业主手里，满意度低于一半直接0分，差物业想混过去，先得过业主这关。

红榜减检查频次，是给好物业减负；黑榜催着整改、提醒换物业，是给差物业加压。一头甜头、一头鞭子，比一刀切的"加强监管"管用。

再配上数字化平台，评分留痕、过程可查，少了很多"我说你好你就好"的人情分空间。

给物业提个醒

分数里那60分，捏在业主手里，不是捏在你自己手里。平时服务留痕、把业主满意度做上去，才是硬道理，别等12月才临时抱佛脚。

正向加分那10分也别忽视。抢险、社区治理、优秀案例，平时多参与、多留证，关键时刻能拉你一把。

黑榜不等于世界末日，但提醒函一旦贴到全体业主面前，口碑这东西掉下来，比涨上去容易得多。早整改，早主动。

给业主提个醒

这次测评有个硬门槛：小区住宅部分至少25%的业主参与，结果才有效，否则满意度直接计0。也就是说，你嫌麻烦不投票，最后吃亏的是整栋楼。

12月测评来的时候，该参与就参与。打分也别走极端——把物业当出气筒，或者当老好人全打满分，都让这张考卷失了真。你认真打的每一分，都是在替自己挑未来的邻居管家。

红黑榜不是终点，是开始。让好物业有甜头、差物业有压力，业主手里的分数，才真成了那把尺。

如果这篇帮你理清了佛山的物业新规，点个「在看」，转给小区邻居看看

政策依据：佛山市住房和城乡建设局《佛山市住宅小区物业服务质量百分制综合评价、"红黑榜"工作指引（试行）》《规范业主满意度测评完善住宅小区物业服务质量评价机制（试行）》（2026年10月印发）；佛山在线对市住建局局长黄礼泉的报道。文中"2084个小区"为佛山本地媒体报道数据，具体以官方统计为准。政策解读仅供参考，执行以正式文件及主管部门解释为准。

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