上海买房最大的风险是定位降级
可怕的是，必须要有一些地段要降级
过去30年，是百年难遇的上升期，很多人随便买套房子就翻身
动辄十几倍的升值，不知道跨越多少阶层
如果用了杠杆，很容易二十倍、三十倍，赚的钱上班几十年也攒不到
当然也有些房子涨幅低很多
网上天天被骂涨幅低的是世茂滨江花园
2001年开盘时报价1.45万，2002年涨到1.3-2.3万，楼层不同价差很大
2026年成交价9.3万，24年涨了5倍，大幅跑输全市平均
同期开盘的翠湖一期，开盘价略贵，现在挂牌价是世茂的两倍
那个年代水大鱼大，买错房无非少赚点
后来就开始真的亏钱
2016年上海有一轮大涨，大涨之前的2015年世茂佘山庄园就超过10万
2026年单价降到了7万，户型更大总价更低，还10个月卖不掉
2022年后楼市调头往下，开始全面亏钱时代
跌幅最大的是环沪、临港、大虹桥
大虹桥最高冲到10万，现在6万，降了40%，在同价、同房龄小区中大幅领跌
环沪更恐怖，腰斩都算好的
上面这些最惨的小区，统统经历了定位下滑
要讲明白哪些小区未来还会下滑，首先得知道什么是楼市定位
看看临港就明白了
现在的人根本想象不到2020年、2021年临港有多火，投资客拦都拦不住
环线也有客户买临港，单价4万多接盘临港宜浩佳园
开发商、媒体编织的故事给他们彻底洗脑：
拿御桥和临港对比，会发现一件很有意思的事
御桥有的配套，临港基本都能找到对标
学区，御桥靠建平出圈；临港有冰厂田、明珠临港小学、上海中学东校
地铁，御桥是现成通车的11、18号线；临港有16号线，几年后就三轨交，长期五轨交
商业，御桥有成熟商场，临港现在有港城新天地，后面还有商业要落地
不止对标，临港还有御桥没有的配套：第六人民医院、海洋公园
捋到最后，御桥真正独一份的优势其实就一个：去张江上班，通勤能近半小时
算笔账，同样一套100平三房，御桥要1200万，临港400多万
买临港代价只是通勤多半小时，直接省下800万
谁每天多工作半小时能赚回来800万？
单看这笔账，临港房价还被低估
你觉得上面说的有道理吗？
如果没立马反应过来是纯扯淡，说明对房产定价一无所知
全国每年几千个楼盘上市，没有一个根据配套算价格
旁边有个好医院+1000，有个好学校+500
没一个楼盘这么算
楼盘定价最重要的是找准定位：地段是什么等级，产品是什么序列，对标哪个楼盘
有了对标楼盘，价格范围就有了
跟奢侈品一样，决定价格区间的，是你被归为顶奢、重奢还是轻奢
而不是看你用料如何、能不能水洗、质量怎么样
同级的可以比价，跨级别对比价格没意义
情人节都送女朋友名牌包包，你去七浦路找个性价比高的，跟女朋友解释装的比爱马仕多、用料比爱马仕好，还能水洗
要是女朋友相信了，建议你主动分手，可能影响后代智商
上海虽然不缺土地，优质地段就那些，足够稀缺，具备奢侈品属性
不能用工业品逻辑定价
御桥往下不好比，往上也比不了
建平地杰考的比洋泾菊园好，买汤臣一品的都是冤大头
没人会这么想
不同定位的小区，关注的东西完全不一样
小区房价大起大落，明显超过上海均价，背后都是定位的调整
比如世茂滨江花园
任何购房问题
快速找到答案
陆家嘴首发项目是仁恒滨江园，但是真正把陆家嘴拉到豪宅位置的是世茂滨江
2001年开盘定位亚洲第一高水岸豪宅，全球发售，陆家嘴顶豪代名词，连续4年上海销售金额第一
当时定位堪比老卢湾，而且成功让很多人相信它
理解了定位理论，就知道了问题关键：世茂滨江在顶豪位置上被推下去了
2005年汤臣一品来了，2009年绿城黄浦湾来了，2013年云锦东方来了
世茂滨江花园一次次的被踩下去
很多人拿世茂高区大户型江景说事儿，说总价还是很高
那些能定位成豪宅的，的确单价还是能15万以上
江景一般的两房，已经卖到8万
综合下来，小区整体定位就是中产到豪宅之间过渡产品
陆家嘴豪宅圈鄙视链倒数第一
由顶豪沦落成勉强够豪宅门槛，价格体系直接崩掉
哪天爱马仕品牌出了大问题，沦落成快消品
富婆衣帽间的包包就真得送到七浦路
这个故事在佘山也上演过
上海老牌别墅区是西郊，1998年房改后商品房全面开花，需要新的别墅区
上海海景普通，没有故事讲，只好讲山，佘山别墅区就成了定位最高的郊区别墅
对标的是洛杉矶的比佛利山，香港的太平山
2002年，佘山的上海紫园总价超过一个亿，名气响彻上海；
2008年，世茂佘山庄园19号别墅以2.5亿售价坐上内地楼王宝座，佘山两个字彻底震惊全国
不幸的是后来大虹桥大火，直接带飞了徐泾别墅、华漕别墅
大家突然发现佘山地段好差，配套好差
有钱人出差多、要国际学校，明显华漕、徐泾更合适，成了买别墅首选
郊区别墅大哥位置被取代，佘山成了普通别墅区，定位一再下滑
在售的几个项目都卖不动，曼荼园现在还有房
后来降级开发佘山里、佘山一品，1000万左右入门级产品
再后来直接搞成了动迁大居，佘山北连续开了三四十个动迁房
江湖中对佘山早就没了仰望情结，价格体系自然就崩溃
大虹桥也经历了定位调整
别墅区外的徐泾原来跟九亭、南翔差不多，都是郊区睡城，刚需定位
2021年市区大涨，长宁三房都得1500万，1000万预算的买家被市区次新开除
只能在郊区选一个还可以的，大虹桥最热时选中了徐泾，最起码还有故事讲
徐泾业主也很激动，希望徐泾能复制莘庄，成为新的外环中产社区
莘庄能到10万，我徐泾为什么不可以！
徐泾确实取得了阶段性成功，短期当了中产社区
唯一的问题是，2021年那次大涨没焊死
2022年启动下跌，买家说这次大涨不算数，得跌回2019年
大虹桥只好乖乖滑落到刚需定位
所以大虹桥经历了6万冲10万，10万降6万的过山车
其他刚需板块定位没变，价格浮动就小一些
原本就是中产定位的御桥万科海上传奇，12万降到10万，变化不大
环沪定位也经历了巨大变化
环沪本身是江苏、浙江地面，房子卖给当地人，匹配当地购买力
很多环沪楼盘还在一些小镇上，房价很便宜
2016年上海房价大涨，越涨刚需越着急上车
但是发现已经买不起上海了
下半年上海还升级了限购，有些刚需买不了上海
统统冲到了环沪，环沪成了上海刚需市场一部分
定位由江浙县城楼市，瞬间提升到上海刚需市场，房价直接换了赛道
瓶装可乐送进和平饭店，价格翻倍的涨
嘉善孔雀城2015年开盘时5000元，2018年直接干到了15000元
上海也没三年涨三倍过
当然也没热闹多久，2021年后上海刚需房价暴跌，上海限购大幅放松
刚需可以留上海，没必要去买环沪了，原来买环沪的也想买回上海
能接盘环沪的，只能是当地人，又回到县城房价体系
私信获取各小区定位分析
环二翻遍了过去数据，只要是房价大起大落，无一例外都是定位调整
过去买房大红利是，选对板块，等他定位上升
还是刚需板块时买莘庄，等它成为中产
还是普通地段时买徐汇滨江，等他成为豪宅
当然你得确保房价没透支，陆家嘴确实翻身了，但是买入时就很贵了，也不赚钱
现在城市化到顶，上海基本没有板块翻身机会
再选一个区域，等他翻身，完全没戏
但凡有人讲某某地方就是下一个徐汇滨江，直接拉黑他
上海不需要新的富人区，够了
之前上海1000多万人疯狂增加到2500万人，上海居民存款由30亿元疯狂增加到2.86万亿
确实需要增加很多富人区
现在富人情况不乐观，人数增加有限，没必要增加富人区
原有的富人区还在不断的建新房，原有的豪宅要下降的都有很多
前面环二讲过，必须要有一些小区降级
甚至有些中产小区都要降级，市区楼盘越来越多，配套差、环境差的中产降为刚需
郊区也躲不过
2015-2016年黄金年代，上海在嘉定华亭、外冈，松江小昆山、车墩，奉贤奉城、海湾、柘林等远郊搞了一堆楼盘
现在近郊的都卖不动了，二手房降了不少，低预算刚需买得起了，抢了远郊生态位
远郊的卖给谁去？
近郊背刺远郊，真没想到
别急，后面还可能打开限墅令，近郊搞一堆低密度、高品质小区，直接吸干郊区有钱人，很多标杆小区就是下一个世茂滨江花园
等这次全面洗牌过后，上海房源数量稳定、居民人数稳定，楼市就稳下来
回到固化时期，上只角、下只角几十年不会变化
2026年正处于最后一次洗牌期，买房要很谨慎，认真研究板块定位
现在板块、小区对标谁，混那个圈层
未来上海楼市鄙视链如何，10年后这个板块会在哪个圈层
这个问题搞明白了才能买房
一旦买错，小区降级可能就是一大笔资产损失
加杠杆会更可怕
上海小区有两万多个，在售新房两三百个，哪些定位会下滑，哪些还能保值
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