33宗、211万㎡！佛山宅地供应高峰来袭，11月迎来土拍大考|住宅用地|佛山市|土拍|楼板价|楼面价|涉宅

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地商品住房项目优先推行现房销售，预售门槛统一提至主体结构封顶。

新政落地后，全国多地土地供应明显提速。佛山亦不例外——9-10月涉宅用地集中放量，9月124.62万㎡、10月122.46万㎡，两月合计247.08万㎡，占全年供应的65.3%；起拍总价超131.34亿元，供应节奏较去年提前1-2个月。

本轮集中供地，828新政是直接导火索：让房企赶在现房销售全面落地前抢抓最后一批预售制地块以平稳度过政策调整周期。叠加年初自然资源部"新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发"的存量收紧政策导向、以及"金九银十"楼市回暖的周期效应，土地市场热度被共同推高。

图1｜佛山涉宅用地月度供应（2025年1月-2026年10月）

总量仍在收缩

年供应从1304万㎡降到430万㎡，楼板价连跌五年

然而，综合来看，9-10月佛山涉宅地供应的集中放量，只是一次短暂脉冲，与土地市场的全面复苏不可等同。

从近十年宅地供求走势看，佛山涉宅用地自2020、2021年供求量价见顶（2020年成交1555万㎡，2021年平均楼面价10045元/㎡）后，2022年开始地市向"严控增量"转向，2022—2025年年均供应量回落至510万㎡，2025年429.78万㎡已是十年低位。2026年截至10月26日佛山涉宅供应53宗、378.66万㎡，与2025年全年供应总量相比下降11.9%——总量还在缩，只是供地节奏前移。

而楼面价方面，2026年成交楼板价6011元/㎡，为2017年以来最低，较2021年峰值10045元/㎡回落40.2%，溢价率也连续三年归零。以价换量，或许为本次集中供应的目的。

图2｜年度涉宅地供求量价：十年周期里的"一峰一台阶"

涉宅地分布

顺德占55.8%，板块多点开花，低密为核心特色

普睿统计显示，截至目前，佛山金九银十已供应未成交宅地共33宗，计容211.06万㎡，起拍111.77亿元，平均起拍楼板价5295元/㎡，平均容积率2.17；平均单宗土地建面6.4万方，宅地供应呈现“小而美”特色。

从供应结构看，新增供给明显向顺德倾斜。顺德15宗、117.80万㎡，占全市55.8%；南海8宗、39.53万㎡占18.7%；禅城5宗、31.98万㎡占15.2%；三水与高明合计5宗、21.75万㎡仅占10.3%。顺德、南海两区为供应主力，全市占比超3/4。

图3｜33宗待成交涉宅用地区域结构

表1　佛山待成交涉宅用地分区分布（截至2026年10月26日）

板块分布看，全市五区、共20板块本次有宅地供应，呈"多点开花"的局面；顺德杏坛以3宗、34.1万㎡居首；佛山新城2宗25.3万㎡、起拍总价17.22亿元，是起拍金额最高的板块；禅城城北2宗18.5万㎡、大良3宗17.1万㎡紧随其后，20个板块平均供应面积近10.6万方。

各板块起拍楼面价因板块区位影响较大，禅城城北、祖庙，南海千灯湖、大沥以及顺德佛山新城、大良六个板块起拍平均楼面价超过全市平均水平；其中千灯湖板块以16300元/㎡高居榜首，成为唯一起拍楼面价过万的板块。

图4｜33宗待成交涉宅用地板块分布

随着市场下行，为激发企业拿地积极性、满足改善市场改善需求，此次新增供应宅地容积率均控制在3.0以下，容积率中位数仅2.2。其中，2.0及以下16宗、105.2万㎡占49.8%；2.0—2.5的8宗、45.0万㎡占21.3%；超过2.5-3.0的9宗、61.0万㎡占28.9%；1.5以下的低密宅地仅2宗、13.7万㎡，占6.5%，说明低密依旧是市场稀缺品。

图5｜33宗待成交涉宅用地容积率分布

热点地块

千灯湖单价地王，华阳路总价地王

哪些地块值得重点关注呢？

（1）千灯湖宝华（26.4亩、容积率1.5—2.6、起拍7.46亿元、楼面价16300元/㎡），起拍楼面价创近三年新高，是招商宝华旧改调规后出让的首宗宅地。地块区位极佳，千灯湖核心，配套成熟，周边在售的招商华玺2026年网签均价约5万/㎡，是目前佛山的价格标杆；若以1.63万/㎡起拍楼面价计算，地块仍有较大利润空间；且地块总建面不到5万方、起拍总价仅7.47亿，对企业资金压力适中，预期将吸引多个房企报名。

图6｜千灯湖宝华地块：距广佛线千灯湖站约500米

（2）佛山新城华阳路（150.6亩、20.08万㎡、容积率1-2、起拍总价13.66亿元），是本次土拍中起拍总价最高的地块；地块位于佛山新城东南侧，距离地铁3号线岳步站约800米，南侧佛山一中顺德学校（公办初高中）一期建设工程近期已中标；地块交通、教育配套优势明显；且容积率1-2.0且限高60米，未来大概率做改善产品，而板块内低密度改善产品稀缺，具有较强竞争力；但地块总价偏高，对于普通民企仍具有较大挑战。