撰文：十一郎 北京楼市 · 开盘规则
大家好，我是地产十一郎。
保利京华曜10月26号发了一份选房规则，发在客户群里。
20万认筹的老规矩没有动，后面多加了一步升筹。
三档分别是100万、300万、500万，档位越高选房越靠前。
每高一档就能提前约1分钟，11月1日开盘按档进场。
把三档换算成排队的先后，500万买的就是那一分钟。
这条规则10月29日被北青报点名，追问的是合规性。
报道里引了购房人的一句原话：这不是筛选客户，是筛选钱包。
十一郎先把三个关键数摆开，再说它到底解决什么问题。
地产十一言
01
500万不是房款
京华曜的起步户型做到了124㎡，总价约1,300万元。
500万相当于总价的38.5%，比三成首付还高。
北京首套商贷最低首付只要15%，约195万元。
一个排队的位置凭什么值500万？
但这500万的名目叫升筹，不叫定金也不叫房款。
窗口从10月26号开到10月31号12点，满打满算六天。
北京买新房20万认筹是行价，冻住的只是意向。
升筹不一样的地方就在于排序，它把意向排成了一支队。
三档之间真正拉开差距的东西，是选房那天的先后。
最先挑房的是500万那一档，接着才轮到300万档。
一分钱没升筹的人最后进场，只能捡别人剩下的。
翻译成大白话
500万买的是一张队票
你把这笔账拆开算一遍就知道，195万首付是门票，500万升筹是队票。
两张票加在一起是695万，占到1,300万总价的53%。
— 门票195万与队票500万，两笔并排占掉总价53%｜制图：地产十一言
但这支队伍到底排了有多长，谁也不知道。
地产十一言
02
一分钟是什么
规则原文只写了每高一档提前1分钟，没写怎么执行。
三档从头拉通最多差三分钟，听着更像一个象征。
— 20万认筹与三档升筹，档位差换来的时间差｜制图：地产十一言
但首开一共只拿出352套，8栋楼里一层全部不开。
2#、5#、6，实际可选比352套更少。
352套的盘子里那三分钟，能扫掉多少套？
如果选房是按批次进场的话，一分钟就是一整轮房源。
如果是同一批人按顺序叫号进场，一分钟只够叫出几个号。
两种执行方式之间的价值差，隔着好几倍。
这一条十一郎也没法替你确认，规则里确实没有写。
能确定的是线上选房那一分钟，够卖掉一整轮房源。
但同一档里谁的先后怎么排，规则一个字都没有提。
如果同一档里按到账先后排，被定价的就是谁先打钱。
500万在这儿买到的是顺序，价格一分没动。
地产十一言
03
保利为什么不肯发折扣
同一天保利发展披露了三季报，营收利润双降。
前三季营收1,549.56亿元，同比-10.80%。
归母净利23.32亿元，同比-16.03%。
签约金额1,812.37亿元，同比-10.16%。
签约面积875.53万㎡，同比-13.35%。
新开工380万㎡降了25.78%，竣工941万㎡降了48.07%。
但另一头的账是拿地这件事，总成本772亿元、同比涨了28%。
69%的金额压在北上广深核心板块。
— 三季报同比：六个指标往下，拿地成本往上｜制图：地产十一言
把这份三季报翻译成人话就是，房子卖得少了地买得贵了。
一家刚把利润做负的开发商，为什么敢在12万的盘上加门槛？
把这两件事摆在一个桌面上看，答案就出来了。
竣工-48.07%、新开工-25.78%，两根柱子一起往下走。
这组数字说明保利正在缩表，缩表的公司最怕新盘卖不出溢价。
所以它宁可用规则去筛客户，也不用折扣换速度。
京华曜备案均价12.03万元/㎡，首开352套。
12万这个价位上再往下压价，既没有空间也没有动机。
所以它索性不跟你谈价格高低，只跟你谈一个先后顺序。
同一周开盘的北五环某个项目，还是20万认筹加公证摇号。
差别其实不在规则怎么设计这个问题上，在于那边还有价格可以让。
这也是十一郎不认为它只是傲慢的原因。
地产十一言
04
11月1日才是裁判
十一郎对这条规则的判断有三条，一条比一条更能落到地上。
第一条是这事儿谈不上傲慢，是手里确实没有牌。
高总价盘在没有价格优势的时候，只剩下确定性可以卖。
第二条是合规争议短期不会有结论。
升筹落在认筹和定金之间的空白地带，没有明文管它。
外界对合规的追问会一直有下去，定性大概一直不会来。
但真正的裁判在11月1日，不在监管部门的表态里。
首开去化要是能过六成，这套规则明年就会被人学走。
去化要是连四成都不足，这套规则明年自己就会消失掉。
352套里卖出六成房源，需要211组客户真掏钱。
— 352套按六成、四成两条线切开的格子｜制图：地产十一言
211组放在352套里面看，不算特别大也不算小。
11月1日要盯的也正是这个数。
但冷水还是得照旧再泼上三盆。
一是这352套对应多少组客户，公开信息里没有。
没有这个分母摆在桌面上算，500万买一分钟值不值，算不出来。
二是500万最后退不退、算不算定金，规则没说清。
三是开盘当晚那张售罄海报不算数。
这种盘认购和网签之间隔着两到四周，看两周网签才有结论。
还有一处十一郎确实没有把握，就是同一档内部怎么排序。
如果同一档里按打款先后排，那500万更像一场资金速度赛。
这一条只有案场里的人才能回答。
反面的话也得在正文里说一句。
20万认筹加公证摇号的做法，是这一轮多数项目的选择。
京华曜这么做，至少在这一周里只是一个个案而已。
拿它当作全市统一的新规来读，方向就完全偏了。
如果首开去化真的连六成都不到，这套规则明年还留得住吗？
12万元档的内城天花板，大概就在这个月被摸到了。
给读者的动作只有很朴素的一句话，别赶在31号12点之前打钱。
等11月1日看完弃选率以后，再决定要不要升筹。
弃选率高说明排队的人也在挑，低说明这个价有人认。
规则只定得了顺序，定不了价格。
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地产十一言｜只写北京楼市的一手判断
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