今年不少人抄底公寓，因为租金回报率高，跑赢理财。
有位群友说“回报率再高也不能买，一旦到期补钱就傻眼”。
当时被群里人嘲笑，说他想多了。
现在看，这位大哥竟然一语成谶。
天津首个“土地续期”，已经来了。
南开大悦城，土地使用期限到2050年12月21日。
按照今年2026年来算，还剩24年。
2026年7月3日，天津规自局与项目公司签署补充合同，将B、C地块商业用地到期日延至2066年6月23日。
也就是说，大悦城又续期了16年，当然，要交钱！
没到期就续期，主要是为了发行REITs，拿到更高的估值（与剩余土地使用年限挂钩）。
继天津之后，广州和上海也都启动了商业用地续期。
8月，广州国际轻纺城，完成续期，足额缴清出让金。
9月，上海K11续期20年，补缴约10亿。
我们更关注的是一直“悬而未决”的事，终于有了明确结果：
商业用地的续期，必须要补交土地出让金，不是自动续期。
包括很多人手中的小公寓。
有据可查。
根据《民法典》第359条，住宅土地到期，可以自动续期。
但是，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。
肯定是要补钱的，跑不掉。
只不过，“依照法规”是依照什么？始终没有定论。
现在，有参照了。
上海规划和自然资源局印发了《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，给出了明确的续期定价规则。
这是全国第一个把续期地价下限，写进地方文件的城市。
商业用地上限40年，办公用地上限50年。
到期续费，明码标价。
可提前续约，也可到期前再续；支持分栋、分层、分单元独立续期。
上海商业用地基准地价分11级。
外滩、南京路这类核心区域，商业用地基准地价为12700元/平米。远郊最低的11级，也要1700多元/平米。
举个例子，静安区美丽园大酒店公寓。
40平米，总价128万。基准地价2万4，续期20年要交33万！
已经占到总价的26%了，相当于7年的房租受益。
这可不是补一点点意思意思就完了，是真金白银的夯上啊。
地段更好，费用更高。
板上钉钉，40年产权的公寓，到期必补。
上海、广州、南京都开始执行了，其它城市也会跟进。
只不过，公寓还没大规模到期，问题也就没大面积爆发。
天津在2022年公布过基准地价，商业用地分12级。
天津40年产权的公寓，从2000年初期开始集中出现。
比如和平区的天津中心，2005年拿地，还有19年土地产权到期。
假设按上海70%基准地价的补缴方式——
41平米，总价43万，基准地价1.2万，续期20年需要补交17万，占到总价4成。
天塌了。
公寓市场，旧算法扛不住了！
买公寓就是图回报率高，天津很多公寓都在4-6%，甚至有6-8%的，跑赢定期、跑赢理财，很多人投资，把它当个现金流。
但如果告诉你，到期后要交一笔不菲的钱，你还觉得它香吗？
比如之前很抢手的康达尚郡，40平米，总价50万，租金2500元/平米。
年租金回报率4%，看着还不错。小户型出来一套卖一套。
但是！这块地1997出让，还有11年就到期。
如果续期20年，按照上海的规则，需要补交10万元。
10万分摊到20年，每年成本多5000元，租金回报率肯定没有原来高。
如果公寓处于核心地段，租金能增长，那还好，持有不亏。
如果是边缘板块的，指定跑输，越持有越亏。
更致命的是，如果你想卖掉这套公寓，买家必然会把续期成本从房价里扣掉。
有些公寓流动性本来就差，现在又多一层远期折价，雪上加霜。
而且，越临期越掉价。
就跟车一样，快报废了，肯定越来越便宜。
这对公寓的估值，将是颠覆性的。
原来没人算这笔账，现在摆上了桌面。
有人问：到期不补，能怎样？
深圳给过答案：可以继续住，但不能卖，不能抵押，不能过户。
需要置换、急用钱时，这笔账会突然跳出来。
还会影响贷款。
银行做经营贷、抵押贷，剩余年限越短，估值打折越狠；真到续期前夜，想靠抵押套现救流动性，门都没有。
住宅的业主，怕的是房价跌。
公寓和商铺的业主，怕的是到期补钱，要么补不起，要么补了又租不出去，真烧心。
一铺养三代的时代结束了，一铺算清三代账的时代，开始了。
以后买公寓别只看“单价才住宅一半、租金回报5%”就上头。还得算两件事：
①土地期限终止日是哪天，按土地出让起算，不是你买房那年。
② 算租金回报率，要把续期费用考虑进去。
有的公寓，扣掉远期续期摊销，真实回报率掉到2%，还不如老破小。
当然，我们现在是按上海规则算账，确实是高。
各城市肯定有自己的标准，也许对小业主持有的公寓，会有更低的补缴标准。
包括业内也普遍认为：7折标准有点高了，4折比较合适。
但有一点是确定的，公寓的土地年限到期，不免费续期，要交钱了！
进场交门票，持有付年费。
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