在韩国租房，最让人担心的事情之一，就是合同到期以后，房东无法退还押金。11月12日，韩国国土交通部公布最新数据，自2023年6月《全租房诈骗受害者支援特别法》实施以来，全国累计已有42039人被正式认定为全租房诈骗受害者。对于不少家庭来说，损失的可能是多年积蓄，甚至是通过银行贷款筹集的住房资金。
此次韩国政府又新增认定480名受害者，其中436人为首次申请者，44人则是在提出异议后重新审查获得认定。数据显示，累计申请案件的受害者认定比例为58.1%，另有23.9%因不符合相关条件被驳回，10.2%因被判断能够通过担保保险、优先受偿或拍卖等方式追回押金而不适用特别法。
为什么韩国会出现如此大规模的租房诈骗？这与韩国特殊的全租房制度，也就是韩语中的“전세”有直接关系。与每月支付租金的方式不同，全租房通常需要租客一次性向房东支付数千万甚至数亿韩元的押金，在合同期间一般不支付普通月租，等租约结束时再由房东退还押金。
这种制度曾经受到不少韩国家庭欢迎，因为租客可以减少每月房租支出，房东则能够利用押金进行资金周转。但问题在于，房东收到的大笔押金并不一定始终保存在账户中，有些人会用来购买其他房产、偿还贷款，或者支付此前租客的押金。
当房价上涨、交易活跃时，这种资金周转方式看起来可能没有太大问题。但如果房价下跌，房东持有的房屋价值不足以覆盖贷款和租客押金，或者无法找到下一名租客，就可能出现无法返还押金的情况。
韩国社会将房屋价值低于贷款和押金等负债的情况称为“空壳全租房”（깡통전세）。不过，普通押金返还纠纷并不全部属于诈骗，只有符合相关欺诈行为及法定条件的案件，才可能被认定为全租房诈骗受害案件。
部分诈骗案件还涉及房东隐瞒抵押贷款、虚报房屋价格，甚至利用租客押金连续购买多套住宅。一旦资金链断裂，房屋被银行或其他债权人申请拍卖，租客便可能面临住房和押金同时失去的风险。
更复杂的是，房屋被拍卖并不意味着租客一定能够拿回全部押金。根据韩国相关法律，银行抵押权、租客优先受偿权及其他债权的成立时间和法定顺位，会影响拍卖所得款项的分配。如果房屋拍卖价格本身就不足以覆盖债务，即使完成拍卖程序，也可能没有足够资金偿还全部租客押金。
例如，一套房屋原本以2亿韩元成交，租客交付1.5亿韩元押金，但后来市场价格下降，最终拍卖成交价只有1亿韩元。如果房屋还存在优先于租客受偿的抵押债权，租客实际能够追回的金额就可能进一步减少。这个例子只是说明风险原理，具体赔偿仍需根据实际债权顺位判断。
面对持续扩大的受害规模，韩国政府近年来开始通过公共机构购买受害房屋，帮助部分租客维持居住。截至今年10月底，韩国土地住宅公社（LH）累计购买了11542套相关房屋，并通过公共租赁方式，为符合条件的受害者提供最长10年的居住支持。
但住房问题暂时得到缓解，并不代表所有押金都已经追回。因此，韩国政府决定从11月13日起实施新的押金最低保障制度，让符合条件的受害者至少能够恢复相当于原押金三分之一的资金。
按照新制度，如果受害者通过房屋拍卖、债权清偿以及其他相关支援方式追回的金额不足原押金三分之一，政府将按照规定补足差额。例如，原押金为1.5亿韩元，已经追回3000万韩元，那么符合条件的受害者可以申请补足2000万韩元，使总回收金额达到5000万韩元。
不过，这项制度并不是无条件返还全部押金，也不是所有发生租房纠纷的人都能获得补助。申请者必须符合特别法规定的受害者资格，并根据房屋拍卖、实际追回金额等情况接受审核。针对部分信托诈骗等无权签约案件，政府还设置了提前支付、事后结算的特别安排。
对于在韩国生活的外国人和留学生来说，这次事件同样值得关注。租房前不能只看房屋装修、交通位置和租金是否便宜，还要核对房屋登记簿、房东身份、抵押债务及押金返还保证保险的办理条件。签约后也应按适用规定及时办理地址申报、确定日期等手续，尽量保护自己的押金权益。
韩国全租房诈骗受害者累计突破4.2万人，说明住房押金风险已经不只是个别租客与房东之间的纠纷，而是涉及房地产市场、融资结构和租赁制度的社会问题。新保障制度能够在一定程度上减轻受害者的损失，但如何防止高风险租约继续出现，仍然是韩国住房政策需要解决的重要课题。
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