智通财经APP获悉，克而瑞地产研究发文称，2026年10月，重点城市住房市场在“贴息落地”及“银十”窗口下呈现“供应高位回落、新房环比续升、二手环比转增”的运行特征。新房供应在9月集中放量后大幅回落，成交延续环比修复态势，同比降幅进一步收窄;二手房则在去年同月低基数支撑下环比转增、同比增幅显著走扩。一二手成交同步回升带动总量同比转正，整体去化压力边际缓和。整体来看，10月市场在“供给收缩、存量去化”下阶段性企稳，但修复仍依赖以价换量与低基数效应。
01 整体综述：一二手总量环比续升、同比转正，二手占比回落至66.77%
2026年10月，重点14城住房市场(新建+二手)成交总量约1926.91万平方米，环比增长4.70%，增速较上月提升2.86个百分点;同比增长9.50%，由上月下降0.52%转正。其中新建商品住宅成交640.37万平方米，环比增长8.32%，同比下降7.85%;二手住宅成交1286.54万平方米，环比增长2.99%、同比增长20.82%。整体来看，总量同比转正主要由二手房拉动，二手房在去年低基数下同比大幅增长，有效对冲了新房的同比降幅。
结构层面，14城一二手住宅成交中，二手占比回落至66.77%，较9月下降1.11个百分点。新房成交环比回升带动其占比阶段性修复，但二手占比仍接近七成，二手房成交规模约为新房的2.0倍，存量市场主导的总体格局未改。
图1 2025年1月-2026年10月全国重点14城新建与二手住宅成交面积走势
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
14城范围：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、武汉、天津、南京、苏州、重庆、长沙、佛山。
02 新建商品住宅市场：供应环比骤减63.60%，成交同比降幅收窄至8.17%
整体供求：供应季节性回落、成交环比续升，供求比降至0.55
10月，15城新建商品住宅供应高位回落、成交延续修复，月度供求比由上月的1.64回落至0.55。
供应端在9月集中放量后明显回落，是本月新房市场最突出的边际变化。据CRIC监测，10月15城新建商品住宅新增供应363.13万平方米，环比骤减63.60%，同比下降20.01%。供应环比的断崖式回落，主要源于9月集中取证的高基数，以及“以销定产”下房企对年末推盘的主动调整。从累计看，2026年1-10月15城累计供应4987.28万平方米，累计同比下降18.43%，降幅较1-9月扩大0.13个百分点，全年供应收缩基调未改。
供应回落并未影响成交端的修复。10月15城新建商品住宅成交657.46万平方米，环比增长7.76%，实现连续两个月正增;同比下降8.17%，降幅较上月收窄2.04个百分点。支撑主要来自9月取证形成的可售货量持续转化，以及“贴息”政策下部分城市低总价项目的集中备案。从累计看，1-10月15城累计成交6480.76万平方米，累计同比下降11.23%，降幅较1-9月收窄0.33个百分点，反映需求端修复动能依旧偏弱。
价格端出现明显回调。10月15城新建商品住宅成交均价27879元/平方米，环比下降5.40%，较上月回落6.35个百分点;同比上涨4.00%，涨幅较上月提升0.32个百分点。均价环比回落，主要受低价城市成交占比提升的结构影响;同比涨幅维持正区间，则显示核心城市高端项目备案对价格的支撑仍在，但“以价换量”仍是多数城市去化的主要手段，价格全面企稳的信号尚不明确。
图2 2025年1月-2026年10月全国重点15城新建商品住宅供求量价走势
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统;统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅、酒店式公寓。
15城范围：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、武汉、天津、南京、苏州、重庆、合肥、长沙、佛山。
从城市维度看，10月15城成交头部格局明显切换。重庆以73.12万平方米跃居首位、环比增长25.36%，广州(64.69万㎡)、成都(63.12万㎡)紧随其后，天津(60.50万㎡)、武汉(58.15万㎡)同样保持在55万平方米以上，头部城市梯队整体较上月有所抬升。
图3 2026年10月全国重点15城新建商品住宅供求量价表现
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
同比表现分化依旧。15城中6城实现同比正增长：北京(+36.65%)涨幅居前，武汉(+9.48%)、上海(+8.26%)、深圳(+2.04%)、广州(+1.35%)、南京(+1.31%)小幅正增，一线城市韧性凸显。下降城市中，长沙(-54.52%)跌幅最深，西安(-22.74%)、成都(-21.60%)、合肥(-18.60%)降幅同样接近或超过两成，重庆(-14.20%)、苏州(-14.28%)降幅亦超一成。
环比来看，15城中10城实现正增长，企稳面较上月有所收缩。佛山以43.55%的涨幅领涨，重庆(+25.36%)、苏州(+23.51%)、武汉(+19.12%)、长沙(+18.69%)紧随其后，广州、成都、深圳、杭州、天津增幅均在10%以内保持正增。北京(-1.67%)、南京(-3.91%)、西安(-4.64%)、上海(-7.53%)、合肥(-9.75%)5城环比回落，降幅总体温和。
从量价格局看，上海成交均价75781元/平方米、深圳57770元/平方米、北京56979元/平方米，仍构成价格第一梯队;杭州以40277元/平方米居第二梯队首位。其中上海“量缩价升”，均价环比上涨2.45%，但同比仍下跌14.68%，为一线四城中降幅最大，高端盘备案节奏的影响仍在;武汉(+15.51%)、长沙(+33.58%)分别领涨环比与同比，主要受低基数与产品结构影响。重庆均价仅8209元/平方米，环比下降6.36%、同比下降15.44%，“以价换量”特征延续。
表1 2026年10月全国重点15城新建商品住宅成交面积及变化(单位：万平方米)
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
成交结构：90-130㎡主力段位回升至53.08%，90㎡以下占比回落至17.83%
10月，15城新建商品住宅成交结构呈现“刚需回落、主力段位回升”的边际变化。据CRIC监测，90㎡以下户型成交套数占比17.83%，较9月回落3.81个百分点，结束连续两个月上行;90-110㎡占比27.38%，提升2.34个百分点，为各段中提升最多(主要受贴息覆盖影响);110-130㎡占比25.70%，提升1.02个百分点;130-150㎡占比17.80%，提升0.55个百分点;150㎡以上占比11.30%，与上月基本持平。90-130㎡合计占比53.08%，较9月的49.72%回升3.36个百分点，重新站上五成以上。
从更长周期看，90-130㎡主力面积段合计占比53.08%，较去年同期(49.15%)提升3.93个百分点，面积中枢小幅上移。分结构同比看，90-110㎡占比较去年同期提升2.77个百分点、110-130㎡提升1.16个百分点，而90㎡以下下降1.55个百分点、130-150㎡下降0.25个百分点、150㎡以上下降2.13个百分点。上月短暂走高的刚需占比未能延续，10月成交重心向90-130㎡主力区间回归，既与当月供应结构中首改产品占比回升有关，也印证了总价约束下“中部面积段为基本盘”的需求结构，改善型需求仍是具备韧性的购买力。
图4 2025年1月-2026年10月全国重点15城新建商品住宅各面积段成交套数占比变化
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
分城市看，各面积段成交结构差异较大，与城市能级、房价水平、供需结构密切相关。
一线城市中，深圳90㎡以下占比48.11%、广州为36.22%，高房价下刚需小户型主导的特征延续，但两城占比较上月分别回落0.84和9.25个百分点，其中广州回落幅度较大，与上月刚需盘集中备案的高基数有关。北京90-110㎡占比最高为32.15%，130-150㎡提升3.41个百分点至13.37%。上海90㎡以下占比7.82%，为四城最低，刚需更多由二手市场承接;90-110㎡升至43.95%(+4.49个百分点)，为四城中最高;150㎡以上降至14.85%，高端占比回落但仍保持一定体量。
二三线城市中，长沙110-130㎡占比36.55%、130-150㎡占比33.68%，中大户型合计占比仍达70.23%，低房价下的大户型偏好进一步强化;苏州150㎡以上占比24.43%、130-150㎡23.75%，改善占比仍居前列;杭州150㎡以上占比25.68%，高端改善需求保持韧性;西安130-150㎡占比30.28%、110-130㎡30.36%，中大户型全面占优、90㎡以下仅3.96%，改善主导格局延续。值得关注的是，合肥150㎡以上占比升至19.30%、90㎡以下回落至5.82%，结构明显向改善端倾斜;天津90㎡以下由33.28%降至20.67%(-12.61个百分点)，结构由首置向首改切换。
表2 2026年10月全国重点15城新建商品住宅各面积段成交套数占比
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
备注：占比为分项四舍五入，合计可能不等于100%。
库存去化：库存环比转降1.10%，去化周期持稳于23.3个月
10月，15城新建商品住宅库存随供应收缩重回下行通道，去化周期与上月持平。据CRIC监测，截至10月末，15城新建商品住宅库存面积15293.91万平方米，环比下降1.10%，同比下降1.85%;去化周期为23.3个月，与9月持平，较去年同期(18.8个月)延长4.5个月。库存结束了9月的短暂回升，重回5月以来波动下行的通道，主要系供应高位回落、新增供应明显小于当月成交所致，供求比的阶段性改善使去化压力较上月边际缓和，但库存绝对规模仍在1.53亿平方米高位，去化周期仍处近年高位。
图5 2025年1月-2026年10月全国重点15城新建商品住宅库存及去化周期变化
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
城市间去化分化格局总体稳定。杭州(11.1个月)、重庆(11.8个月)、合肥(13.3个月)低于18个月警戒线，处于相对健康区间;上海(18.6个月)、天津(19.6个月)、深圳(23.0个月)、西安(23.5个月)、广州(24.7个月)、长沙(25.4个月)、南京(26.0个月)、武汉(27.7个月)、北京(28.5个月)九城处于18-30个月的去化承压区间;苏州(30.5个月)、佛山(32.2个月)、成都(35.4个月)三城去化周期超30个月，库存沉淀风险仍待化解。北京由30.1个月回落至28.5个月。
值得关注的是，成都库存面积2378.67万平方米、居15城首位，去化周期较上月拉长0.4个月至35.4个月;当月成都供应31.35万平方米、供求比0.50，供应节奏已明显收敛，但前期供应积压的消化仍需时间。杭州供求比0.94、当月供应与成交基本匹配，去化周期保持在相对健康区间;重庆、佛山供求比仅0.12和0.13，“以销定产”特征极致化，短期有利于库存出清，但也为四季度末供应反弹埋下伏笔。
图6 2026年10月全国重点15城新建商品住宅供求及去化交叉分析
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
注：气泡大小代表库存面积。
项目表现：北京包揽金额榜半数席位，面积榜高低两端并行
从成交面积TOP10项目来看，头部项目城市分布较上月明显分散，成都、北京、天津、长沙、广州、苏州、杭州、佛山八城均有项目入榜，北京独占3席。成都成金金语湾以4.17万平方米居首，成交均价仅7398元/平方米;北京首开股份·熙悦京晏(3.69万㎡)、天津福晟公元乐府(3.19万㎡)分列二、三位，其中福晟公元乐府成交均价仅4811元/平方米，是典型的低总价走量项目。面积TOP10合计成交29.63万平方米、金额95.45亿元、套均面积117.8平方米，较9月(88.0平方米)大幅抬升，低价走量盘与高单价改善盘并存。
表3 2026年10月全国重点15城新建商品住宅项目成交面积TOP10
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
成交金额TOP10则延续鲜明的“核心城市高端改善”特征，北京独占5席、上海占3席、杭州占2席，一线城市合计占据8席。榜首为北京瑜海澐颂，成交金额31.22亿元、均价106140元/平方米;上海华润澐启滨江(17.36亿元)、杭州绿城枫丹玫瑰园(15.87亿元)紧随其后。金额TOP10合计158.23亿元，其中4个项目均价超10万元/平方米，高净值人群资产配置需求持续支撑核心城市高端市场的独立行情;操盘主体以首开、招商、绿城、华润、中建等央国企及头部房企为主，行业集中度持续抬升。
表4 2026年10月全国重点15城新建商品住宅项目成交金额TOP10
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
03 存量商品住宅市场：成交环比转增2.99%，低基数下同比增幅走扩至20.82%
成交总量：单月成交1287万平方米，环比结束五连降，同比增幅显著走扩
10月重点14城二手住宅合计成交面积1286.54万平方米，环比增长2.99%，结束5月以来的连续五个月环比下降;同比增长20.82%，增幅较9月扩大15.48个百分点，为2026年以来单月最高，同比高增主要受去年同月低基数影响。1-10月累计成交13557.55万平方米，累计同比增长7.04%，增速较1-9月提升1.26个百分点，二手房动能延续修复。
从量能走势看，二手房成交自4月冲高至1663.97万平方米后逐月回落，5-9月连续五个月环比走低，10月环比转增回落态势暂止。本月一二手同步回升，但新房环比增速高于二手，且连续两个月领先，说明“银十”窗口下部分需求阶段性回流新房市场，但二手房同比增幅仍显著高于新房，“二手强、新房弱”的总体格局并未改变。
图7 2025年1月-2026年10月全国重点14城二手房成交面积变化
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
城市表现：沪蓉继续领跑，14城同比全面正增长
分城市看，成交规模上，上海以186.35万平方米继续居首，成都以159.26万平方米紧随其后。北京(114.72万㎡)、天津(108.96万㎡)维持100万平方米以上规模，武汉(94.34万㎡)、重庆(92.69万㎡)、西安(92.50万㎡)、广州(84.44万㎡)居第二梯队;杭州(65.97万㎡)反超苏州、南京升至第九位，深圳(45.48万㎡)规模相对靠后。
同比表现方面，14城全数实现正增长。苏州以39.40%的涨幅领跑，上海(+33.15%)、武汉(+30.39%)、天津(+29.42%)等城市增幅达三成左右;深圳(+3.14%)、北京(+5.26%)增幅相对温和。需要指出的是，全线转正主要受去年同月低基数影响，累计口径下杭州(-5.27%)、重庆(-3.25%)、广州(-0.25%)仍为负增长。
环比来看，14城中10城实现正增长，回升面明显扩大。重庆以11.81%的环比涨幅居首，长沙(+11.70%)、成都(+10.17%)、广州(+9.62%)、天津(+8.45%)、上海(+8.18%)、杭州(+8.13%)增幅均在8%以上，武汉(+6.27%)、西安(+5.24%)、深圳(+5.24%)稳步回升。北京(-16.72%)、南京(-15.41%)、苏州(-8.26%)、佛山(-2.04%)4城环比回落，其中北京、南京回落幅度较大，或与前期需求释放后的阶段性回落有关。
表5 2026年10月全国重点14城二手房成交面积变化(单位：万平方米)
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
04 后市展望：供应低位运行、成交修复延续，动能切换仍待需求端确认
进入11月，“银十”收尾后市场进入年末冲刺前的过渡窗口，供应端在10月大幅回落后存在年末回补可能，但“以销定产”与资金约束决定回补幅度有限;成交端连续两个月环比回升后能否延续，取决于低总价项目去化速度与核心城市改善需求释放;二手房在低基数效应减弱后同比增幅或明显收窄。四季度市场能否实现从“环比修复”到“同比企稳”的切换，关键仍取决于需求端信心的实质性改善与政策端的落地节奏。
1.年末供应或温和回补，但全年缩量基调不改。10月供应仅363.13万平方米、环比回落63.60%。多数城市9月集中取证后进入补库存阶段，11-12月是房企冲刺年度目标窗口，部分城市存在推盘提速可能，但资金面未实质改善，“以销定产”仍约束放量。预计11月供应环比回升、同比延续负增长，全年供应收缩基调难以扭转。
2.新房成交同比降幅有望进一步收窄甚至转正，环比或先扬后抑。去年11月、12月15城成交基数分别为624.04万平方米和784.56万平方米，其中11月基数处于年内低位，若11月成交环比大体持平，同比有望转正;12月基数明显抬升，同比或再度承压。整体看，四季度新房成交同比中枢有望较三季度上移，但修复高度仍取决于需求端信心的实质改善。
3.城市分化延续，去化严峻区间城市风险待解。北京、上海、武汉等城市同比韧性较强，修复动能相对占优;西安、成都、长沙等同比降幅仍深的城市，需求透支与供应调整并存;苏州、佛山、成都去化周期仍超30个月，四季度“以价换量”与库存出清或同步推进，去化严峻城市的价格压力仍将高于15城平均水平。
4.二手房市场量能高位企稳，11月同比增幅或明显收窄。10月二手房环比转增、同比高增主要受低基数支撑，去年11月二手成交基数回升至1212.51万平方米，若11月成交环比大体持平于当前量能，同比增幅或收窄至个位数。
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