问大家个有意思的问题:
如果你家正在进行拆迁工作,你是应该高兴还是焦虑?
这是我身边正在发生的事情,发生在上海最火的拆迁项目。
朋友前几年买了东安一村的房子,400多万买入的,自从知道要拆迁了,每天都是“精神小伙”。
3月份,他们第一轮征询意见99.27%高比例通过了。
6月30号,第二轮开始,正式的征收方案也出来了,但是朋友却高兴不起来了。
因为二征的签约率需要99%以上,6000多户的拆迁项目就意味着60多户不签就黄了。
拆迁的时候遇到钉子户,那可能真是搞不定。
而且最近小区里的意见分歧很大,本来朋友都已经在考虑下一套买哪里了,现在却天天担心拆迁被搞黄了。
![图源网络](http://dingyue.ws.126.net/2024/0705/ae37079aj00sg4hxb00fld200u000jcg00id00bt.jpg)
作为徐汇区,甚至是整个上海市最重要的拆迁项目,真的有变数了吗?
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东安这次的拆迁条件是太苛刻了吗?
之前很多拆迁项目的签约比例是达到85%以上就可以。
东安这次设置了99%的签约率,对比之下,确实算高的。
但是一征的时候通过率这么高,二征提高比例其实是对征收有信心。
之前徐汇长桥二村那边1200户也就1家比较难搞,比例千分之一都不到。
这么看的话,东安想要成功动迁,也是具备条件的。
东安这次的补偿方案里面,要么是拿钱,要么是在指定动迁房范围内拿一套不超过赔偿金额的房子。
动迁房位置最好的也就是田林了,很多都是泗泾、三林南、浦江、马桥的动迁房了,一般人也看不上。
之所以有担心,说到底还是钱的问题。
有东安的业主做了拆迁小区的征收方案对比。
在他们看来,这次东安动迁整体签约率奖比较低。
要么是要求比较高,要么就是有些项目东安这次没有享受到。
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图源网络
还有人模拟计算了一下,光奖励费用这一块,和之前的一些小区比较就少了10-40万左右。
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图源网络
毕竟很多人一辈子可能也就遇到这一次拆迁,如果又是家庭条件确实很一般的,想多要一点,当然也可以理解。
但是如果因此不肯签约的人多了,那倒霉的也都是愿意签约的。
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不少人有意见,是不是东安这次的拆迁赔偿真的太少了?
我记得东安一二村刚宣布要动迁的时候,朋友家就有中介想来收房子。
朋友说当时中介给他的报价都是15-16万/平。
其实算算时间,也就是大半年前,中介能给这个报价不算低。
估计当时盘算的是这次拆迁综合能赔到20万/平朝上。
这次动迁方案里评估价格还没出来,不过普遍预计在8万/平左右。
我们算了一下,如果是16平的使用权房子,可以拿480万左右。
按照使用面积是30万/平,按照折算的建筑面积是18万/平。
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30万/平那是现在新天地风貌别墅的价格,就是18万/平也是超过了豪宅新房的价格。
当然多还是少,每个人心里都有杆秤。
如果是60平的产权面积,能拿到795万左右。
算下来是13万/平,确实和前面的落差感比较大。
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其实拆迁一直如此,大面积比小面积的单价要更低一些。
因为房子年限太久了,评估价不高,靠很多额外补偿来提高单价。
东安的拆迁涉及6000多户,一二村的房子具体情况差异也很大。
看到别人面积那么小,却拿到了更多的钱,自然觉得方案不够公平。
有些业主就认为低于15万、或者低于17万就不同意。
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![图源网络](http://dingyue.ws.126.net/2024/0705/0104cee0p00sg4hxi000ad200ja003tg00it003p.png)
不是大家不想动迁,东安6000多户,你就是全问一遍,没人会不想拆迁,因为机会真的难得。
只不过大家都有自己的想法。
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最近这两年,上海征询不通过的拆迁案例比以前要多了。
意见要提,但是千万别把自己变成了第二个长乐路695弄。
东安最老的房子有1958年的,算下来都60多年了。
也就是说有人进了棺材都不见得能轮到拆迁。
这次要是失败了,难不成再等60年吗。
其实在拆迁中有几类人会比较纠结:
第一就是家里只有一套房子的。
在徐汇住了一辈子,你叫他去浦江镇住动迁房,他肯定不愿意。
拿了钱去买房,市区也就是老破小能选,可能买的还不如现在这个地段好。
第二就是想狮子大开口的。
既然拆迁一辈子都不一定遇到一次,那就一次要到位。
外环外的沙家浜小区动迁评估价有6.7万,就会认为东安这么好的位置,怎么也得10万了。
但是现在的政策趋势明摆着是不会让你一夜暴富。
第三是买在高点的。
这是少数人群,在最高点花了14万一平买的东安,结果现在拆下来相当于原价买他房子了。
第四是还幻想原拆原建的。
这一点就真是纯属幻想,东安现在的情况一点可能都没有。
事实上东安一二村里,大多数人的持有成本是很低的,怎么赔偿都是赚钱,只不过人家在考虑性价比的问题。
即便是很多后来买入的,站岗的也是少数。
2021年之前买东安的也就7-8万/平,肯定是赚钱的。
如果和现在的行情对比,那肯定拆迁拿到手的更多。
目前东安三村的房价大概8-9万多,60平的房子卖出去也就500万,拆迁有可能拿到800万。
长乐路695弄当时的评估价也就8.5万,东安再高估计也高不到哪里去了。
能做的无非就是在合理范围内争取多一点签约补偿罢了。
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东安一征的通过率99.27%,其实说明大家都想动迁。
对比可能少拿的几十万,动迁失败一分钱都没有可能才是最坏的结局。
拆迁中最容易失败的四种情况:
一是邻居之间意见不统一;
二是当地政府没钱;
三是拆迁区域有保护建筑;
四是拆迁户要价太高。
徐汇区有钱,东安也没有保护建筑,如果东安这都能黄了,那只能是价格的问题了。
实话实说,现在的拆迁补偿,确实没以前划算了。
暴富别想了,但改善一下居住环境,提升一下生活质量还是可以的。
邻居之间,千万要做好少数人的思想工作,不要让少数人瞎搞,搞得大家失掉这次拆迁的机会。
人生就这么几十年,很多时候继续等下去也没什么意义。
你是愿意做8万块卖房的房东,还是十几万一平征收的动迁户呢?
想清楚了,可能也就不纠结了。
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