我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。
房段子购房咨询团队（幕后分析及数据+社保、公积金、贷款合作团队+新房、二手房买卖团队），针对你的个人问题，一些简单的可以直接免费回答。
复杂或者定制一些的问题，我们目前提供——
①单次咨询（¥200元，单次问题及后续发散追问，限时1-2天）；
会员
提问
段师中秋快乐，我在一家国企上班，因为单位特殊性所以经常会调其他外省外市的同事来驻扎，时间久了他们就会在成都安家落户，但是我发现前两年新来的同事还喜欢往新区走，现在都越来越精神，统计了下今年买房的7位同事，全都买在了土著喜欢的什么老城区，这和新成都人的标签大不一样，你怎么看待呢？
房段子解答
有些时候不得不说，有跳出成都审视成都的人，往往更具有楼市的敏锐性和前瞻性。
归根结底，还是成都的楼市逻辑发展转变了，从土拍到新房，从老成都到新成都，都更加趋于安全保守。
楼市下行，土拍作为重要一环，也陷入了死循环。
截至8月，成都土拍同比下降了57%，别慌，放在全国还不算最夸张的哈。
但的确也慌，因为土地出让金是地方政府财政预算的重要来源，收入骤降，地主家也没余粮，这导致很多基建、民生工程都要放缓。
没有城市配套发展的预期，那么大多生长在“偏僻”区域的新房，就更难卖，就此陷入恶性循环。
所以，只在短短一两年，现在成都人的购房逻辑彻底改变了，以前怀揣着对城市化快速发展的经验和期许，很多田间堤坝也能干得热火朝天，除了相信还是相信，没有考虑不兑现或者兑现速度的问题。
但现在从土拍逻辑上就扭转了思维，原来当初那么多PPT，那么高大上的规划，那么多内部文件，都可以泡汤的啊？
所以我们看得到，以前是先买房，等配套，现在是有配套，再买房。
新房好不好卖，越来越依托于板块成熟度、健康度，寻找那种既有确定性，又有前瞻性的区域，成为了主流思维。
配套成熟度，也从线上的区位图，变为了线下具象化的步行距离。有些虽然看似很近，甚至同为一个板块，但自住体验差别挺大，而且还会体现在房价上，极速放大。
不仅如此，高位站岗的不止是买房人，还有开发商，在成都这种也屡见不鲜嘛，但今天聊的不是成都（只不过很有可能传导到成都）。
而是广州，某国企yx，居然成功找zf退了2宗地，合计120亿，当然，这钱也不是现金，而是应付票据。
不过yx可以拿着票据，又去大杀四方，拍更好的地块，拿更低的价格。
因为当初这2宗地，是21年的高价地，属于开发商也高位站岗的那种，思来想去怎么都亏本，zf也很无奈，只能自己吞下去的吐出来，算是皆大欢喜。
所以土拍已经玩成这个地步了，当年舍身入局，如今全身而退，除了佩服就是羡慕，不晓得烂尾房的散户，有没有这种待遇呢？
会员提问
我是在市二医院附近上班，娃娃在**小学读二年级，我是集体户口，娃娃是随迁上的学，想买房兼顾上班和小孩将来择校中学（不追求顶级中学来牺牲自住），手中预算有限（加贷款200左右），也在考虑二手房。小三室，家里还有老年人。看哪里的性价比比较好，另外老年人上下楼不便，能有电梯。
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
目前来看，你们是长期稳定在市二医院上班，然后孩子已经读上小学了，主要考虑的是初中，同时兼顾通勤（周围去买）、套三电梯房（相对次新一些），再一个预算就是200万左右。
说实话，市二医院已经非常市中心了，这种地段很成熟，一方面是没有新房开发，二是即便有那么也很稀缺很昂贵，按照200万的预算来说，刻意买新房只能走到三环外甚至四环很远很偏的地方了，从你的需求来看，并不匹配，因此不建议为了买新房而买新房，转而考虑周边二手房，是更加求真务实的选择。
当前来看，主要有两个方向的买法，一是往北边走，金牛区，二是往成华走，建设路一带。
这边的初中也是主城5城区，相对来说是均衡的中等稍微偏上的角度，达不到很优质的比如青二锦二的这种初中层级，算是学区方面上的小小取舍，也是你们预算和需求下的必然答案，不然真的就很难磨合了，青二锦二周边的电梯房学区房很少不好搞（大多是老破小没电梯的）。
金牛建议看一环路附近，地铁换乘二医院也很方便的，比如人北可以看炎华置信花千集，次新商业繁华，地铁发达，可以买到小套三户型；龙湖上城天街广场可以买到94平的套三，不过是返迁房；西北桥这边可以看中铁鹭岛艺术城，有80多平的小套三，楼盘气质品质都不错。红星桥还可以看看恒大曹家巷广场，88平的套三，上班就一个站，是非常爽的自住买法。
转到成华来看的话，可以沿着二环来看，比如万年场这边的中海新华府、恒大豪庭、华润二十四城二期（推荐）、成发紫东阳光，然后建设路这边的龙湖三千城（推荐）、朗基城·少公馆、首创天禧68（推荐）等，这几个都很推荐哈。
总之以上楼盘，是比较兼顾到通勤电梯次新套三自住便利度下的集大成者，建议都有空按照金牛北一环，成华东二环的格局挨个去看看，认真品味每个楼盘的细节和气质，感受人文风貌和户型价格，这样继续慢慢缩小答案，就能快速入手一套即买即住的精品二手房了。
会员提问
你好，预算500万，主要在锦江和新川的房子，偏改善需求，需要目前配套好一些，地铁呈现度高的。未来家里老人和小孩会一起住，但当前工作我经常在外地出差，所以希望距离机场（可能双流机场多些，天府占比也很高）方便点，看过锦江上院、万科古翠、邦泰云璟、能建锦誉府、高新天序和新川印等。我感觉目前能选的主要是高新天序（交了诚意金）和锦誉府，因为有些是尾盘没啥房子了，现在也不知道咋选。
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
综合来说的话，成都当前买房，更多的是买稳定性，能跑赢通胀就是赢家了，或者说小亏是福，看长期房价演变，短暂的“站岗”已是必然，是为未来楼盘和板块发展预期蓄积能量，这一点认识是要有的，简单来说，价格不要过分强调，但是板块和楼盘品质需要好好把握，毕竟是500万级别的高端预算了，所以是有资本而且有能力进入核心区域的。
首先你们的资格，143以上的不限购随便买，不过这种户型不多，有的话，尤其是在好的地段，总价又超预算了，一般143这种限购的产品就挺符合你们预期的，不过又限购，只不过资格是很好的，你们社保能6个月即可。
需求其实比较泛，改善的话，500万都能达到改善，家里老人自住这个需要考虑到板块本身具有一定的配套基础了，未来小孩这就是一个区域的教育基础，至少得中等，而且未来还有发展潜力，外地上班机场近，这一点的话我们前面说过，天府机场航班比双流多，所以其实都不能说哪里就绝对会很近，南门武侯双流锦江高新天新都算是近的，问题会存在，但是没法严格解决。还有就是保值或者略有增值，这一点来说，我们安全的做法，就是寻找核心地段，有成熟基础地段的改善产品。
说下你看的楼盘，锦江上院在三圣乡，去天府机场上高速还可以，不过楼盘整体来说还是尾盘状态了，得房率不高，周边配套有，不过都不算很近，也不算精华，一般适用于锦江或者东南的地缘改善客户，辐射范围不是很大，我个人觉得只能备选吧，不算是非常心动的地段和产品。当然优点也在于医疗近、生态好，仅此而已。
万科古翠产品做得好，价格也相对看起来便宜，但是尴尬的是夹在铁路和三环之间，你挨个看看成都这种情况的板块，其实发展得都不太好，除了南站一圈，都是这样，这种割裂未来是很严重的，我担心以后卖完了一地鸡毛，商业，界面，地铁和教育都表现挺一般的。
成华的邦泰，这个定位刚改，小而美的状态，而非纯改，说实话，匹配不上你的预算和购买力，现在也是最尾盘的时候了，如果你预算三四百的话可以考虑，但是500w有更好的买法。它到机场也挺远，教育也看不到会很好的改变。
能建的话，纯143户型，没有更大的，小区内部置换链条不会存在，林家坝这个地方，未来可期，但是要多久才能呈现，这个也是没底，至少9号线地铁站要有吧，即便今年批复，估计都要2028-2030年才能兑现了，所以长期没有地铁的空窗期，生活是个大问题，周边的商业，教育都还要耐心等待，对老人养老来说，就是一种煎熬，年轻人倒可以耐心等待，但是老人没那么多时间和耐心。
高新天序算是把握得比较好的一个答案，整体开发商，地段，产品，和价格都还算是不错的，你们也交了诚意金还有老业主优惠，这个楼盘我也是对它赞不绝口的，从外部来看，地铁6号线是成熟的，TOD概念也很丰富，城市界面很好，未来还有22号线可能会批复，万象天地等交房都要开业了，商业也很不错，教育也是新川A学区，周边还有学校要新建，6号线换乘去双机场也都不错；从内部来看，143户型是非常经典大气的改善布局，有些也不是临街的，你们可以看下批次南侧的，视野好采光好噪音小，整体价格也有优惠，是比较稳重的买法。
至于说挨着中和近，这个从学区划分开来了就没啥问题的，中和能带来大量的人气（包括未来的置换链条），也是有利的而非全部的弊端，是整体偏向自住和保值的买法。
新川印也是类似的格局，但是更偏向于生态环境和板块的核心区，是紧挨着新川之心公园的一个未来价值高地，但当前来看，存在两个问题，一是尾盘只剩一些临街的房源（这也是为啥顺销的主要原因），另外就是周边商业配套还比较不足，即买即住对老人生活而言存在客观难度。
我额外推荐两个楼盘买法，一个依然是在新川，可以看看新川A片区，紧挨着新通大道的保利新川天珺，整体的户型改善升级非常明显，楼盘比较大，颜值高，地段好，紧挨着学校，然后距离万象天地的商业也不远，估计143也是500万级别的产品，要年后发售首批次，是天序和新川印的优缺点结合体，集大成者。https://weibo.com/1551561845/NDkZvvlYR
另一个是武侯新城的武侯西派臻境，挨着双流机场近，加上周边武侯万达，3号线地铁，北二外学区，整体的表现也很不错，而且楼盘非常纯粹改善，143户型差不多也是500甚至不到500万的段位，板块界面稍微差一点，但是能级和成熟度依然是比较高的，很多人也是盯着的，这个盘比较偏重机场和学区，也是很不错的买法，你也可以买天序之前，多多去看看这两个盘哈。https://weibo.com/1551561845/NBt74k6bj
热门跟贴