2026年的上海楼市，将面临“增量”和“存量”两大挑战。
存量，指的是目前二十多万的二手库存，去化还是有限。
增量，就是第一批新房解除限售。
难以想象在如今已经如此悲观的市场情绪下，
再来一记“新增供应”和“现有库存”的“混合双打”，
将会对低迷几年的房地产市场造成怎样的冲击。
2026年的三大隐患
2026年，可能会是次新房“砸盘”的年份。
这不是危言耸听。
对次新房来说，2026年可能会存在三大隐患。
首当其冲的核心隐患，还是经济收入问题。
2000年，上海开启商品房时代。
短短24年，上海房价从3326元/平涨到均价69901元/平，涨幅2001%。
而你的收入又上涨多少呢？
如果说，2015年之前的房价上涨，是由于人们收入攀升，有着旺盛的住房需求，再加上高品质好房子供应不足，带来的叠加效应。
那么2017年之后，经济增速放缓，房价的上涨就是对生产资料的透支。
2020年这波房地产牛市，更是泡沫的疯狂扩大。
直到国家下场宏观调控，才足以遏制房价的持续上涨。
第二大隐患，是人口问题。
房地产界有句话，短期看政策，中期看土地，长期看人口。
虽然说人口因素对市场的影响是比较缓慢的。
但是架不住人们对市场预期的改变。
也就是大家因为担心未来住房需求的坍塌，会改变对后市的预期，进而会影响当前的行为。
现在摆在我们面前的有两个事实：
一个是2022年我国人口总量开始出现负增长，2023年人口总量加速下滑；
另一个是人口老龄化趋势严重，到2035年，国内60岁及以上人口将突破4亿人。
要知道，人口变化的趋势不是短时间能逆转的。
虽然人口问题对上海这种一线城市来说影响有限，
但是整体大趋势已定，未来楼市的负面信息不会少，
冰火两重天的分化行情，将会是北上广深楼市的新常态。
第三大隐患，就是我们今天重点要说的限售解禁。
大家都知道，在上海楼市这轮下跌周期中，次新房是相对坚挺的。
一个是因为房龄较新，品质过硬。
另一个就是五年限售房源的供应问题。
2021年上海开启新房积分制，认购率超过130%的新房，会被限售5年。
当年有超50%的楼盘都触发限售，而且大部分都是90多平的小三房。
也是因为新房限售政策减少了二手市场上的房源供应，对当时的市场产生了正面效应。
那么2026年，这些被限售的次新房“名正言顺”进入二手市场交易，可能会产生相反的负面效应。
我们粗略估计，2026年大概有4万多套次新房解禁入市，这些房源将与现有的次新房以及近两年的新房形成竞争。
根据经济学的供需原理：短期供需关系发生重大变化时，一定会出现价格波动。
届时，次新房市场现有的价格体系可能会被击破。
很可能会出现投资客疯狂降价抛售砸盘的行情。
限售解禁的重灾区
所以，不管你是想买房还是想卖房，都有必要关注这些即将解禁的区域。
你们想想，在限售新房不让卖的前提下，上海楼市比起2022年最高点普遍跌超30%。
如果限售的阀门打开，二手房会不会跌得更惨？
这些待解禁的区域里，虹口杨浦内环量大管饱，近郊更是重灾区，大虹桥徐泾就是经典案例。
2020年底-2022年期间，徐泾一度被称为“宇宙中心”的存在。
这里的二手次新房价格一度冲击10w大关。
但在这轮下跌周期中已经跌到6字打头，甚至有极端案例跌到5字头。
那么2026年，市场上一下子多出近四千套全新的房子还高度同质化，
同期还要面临2024年这一批高品质新房的竞争，
你们感受一下房东的压力。
其次就是周康板块。
周康的城市界面，其实是典型的城乡结合部。
但是很幸运成为了张江南拓的直接受益者。
在这一轮的周期调整中，板块内房价整体的涨幅和坚挺程度有目共睹。
除了受益于张江的产业，周康板块内次新户型的稀缺性，也是它坚挺的原因之一。
2026年两千多套次新房的解禁，估计也会影响这里的二手房价格。
再次就是唐镇。
唐镇这几年由于确定对口初中，打通了学区链条，房价再也压不住了。
再加上唐镇三兄弟总户数不到5000套，显得更加稀缺，2021年二手挂牌一度冲破12万/平。
而现在浦发罗兰最新成交单价普遍是7万多。
可预测的是，从华侨城到金融城再到浦发唐城，几乎都是在同时间取消限售。
等解禁的次新房砸出来，房价会不会跌到6字头真的很难说。
只能说目前待解禁的准二手房和待建设的土地，对唐镇二手房来说是不小的挑战。
另外，北四区有些楼盘压力也很大，可以重点关注下：
比如，招商外滩玺、新湖上海青蓝、天汇世纪玺、仁恒海上源、招商外滩玺、新弘北外滩、招商云玺、瑞虹新城9期、瑞虹新城10期、和樾天汇、海玥天汇、金鱼外滩东岸等。
未来，这些楼盘的房价将逐渐走向价值回归，房子终将回归自住属性。
现在不卖房，等着被闷杀？
2026年后，每年都会有几万套新房解禁，流入二手市场。
根据房价传导路径：新房解禁，会出现投资客砸盘，从而导致核心区老房子降价，再引起其他房源进一步降价。
所以，2026年的上海楼市，注定也是风雨飘摇。
对于想卖房的房东来说：如果你手上还有房龄较大的房子，并且未来有置换的可能，一定要把握住这两年的缓冲期，抓紧置换，抓紧卖！
现在卖房你还是有定价权的一方。
等到了2026年3月限售到期，投资客开始集中性的抛售一些次新房，你就只能等着被“闷杀”了。
对于想买房的人来说，如果不着急自住，或许可以再等等2026年这个捡漏的好时机。
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