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人口红利来袭！澳洲 40 岁群体撑起房产新风口
典型澳大利亚人的构成特征已发生演变，但40岁左右人口的增长将对我国房地产市场产生最深远的影响。
隶属于联邦财政部的Centre for Population（澳大利亚人口研究中心）上月发布的数据，更新了后疫情时代澳大利亚的人口前景展望，其中涵盖截至2030年的五年期预测。这套（中位值）预测数据的展望周期长达50年，但其最具价值的洞察仍集中在短期未来。
对企业而言，官方人口预测中最具参考价值的部分，并非博人眼球的“澳大利亚人口将突破4000万大关”，而是不同年龄群体结构变化对消费需求的影响——尤其是当预测显示某一群体正从人生的一个阶段过渡到下一个阶段时。
例如，ABS（澳大利亚统计局）估算数据显示，截至2025年6月的五年间，澳大利亚40岁群体（40-somethings）人口增加了257378人。而截至2030年的五年间，该群体人口预计将增加426900人——增速较过去五年提升66%。
这对房地产行业而言是一项重要洞察。
40岁是人生中一个关键阶段，此时育儿家庭会突然意识到郊区四室两卫住宅的实用性。对于澳大利亚中产群体（Middle Australia）而言，这一年龄段也是职业收入的巅峰期，同时离婚率会上升，创业或企业扩张/收缩行为增多，家中青少年也需要独立的私人空间。
但新预测的价值远不止于40岁群体即将迎来人口激增这一数据。随着Baby Boomers（婴儿潮一代，1946-1964年出生）步入80岁，迈入需要密集照护的80岁年龄段，80岁群体人口也将大幅增长。截至2025年6月，1945年出生（婴儿潮爆发前夕）的80岁澳大利亚人约有123103人。
新预测显示，截至2030年6月，1950年出生的80岁人口将达到194600人；这一数据意味着未来五年内，单一年份的老年人口将增长58%。
对于如今以每年近6%速度增长的80岁人口群体，其照护与住宿需求将呈现怎样的变化？
在人口结构的另一端，澳大利亚最年轻群体的结构也在发生变化。
新预测显示，未满12个月的婴儿人口（实际为出生率加减移民婴儿数量）将有所增长。
2025年6月，该群体人口约为288600人，而到2030年6月，这一数字预计将升至322100人。无论准确与否，支撑这些数据的核心假设是：本十年剩余时间内，澳大利亚出生率将出现回升。
新预测还显示，处于高等教育阶段的澳大利亚居民（含海外留学生）数量将有所增加。例如，截至2025年的五年间，22岁居民人口年均增长1%，而截至2030年的五年间，该群体人口预计将以2%的年均增速增长。
留学生增多、婴儿数量或有上升、80岁人口增加、40岁群体扩容，这四点基本概括了新预测中的短期积极前景。这里的“增多”，指的是相关群体的增速将高于近期水平。
从整体来看，新预测显示，2030年6月澳大利亚总人口将达3150万，五年内新增170万人。而截至2025年6月的五年间，人口增量为200万人。因此，澳大利亚整体人口增速将从过去五年年均40万的水平，放缓至未来五年年均34万。但部分群体预计将在2030年前迎来激增，包括40岁群体、80岁初段群体、20岁初段群体，以及基于出生率回升假设的婴幼儿群体（含0-2岁）。
本十年剩余时间人口增速放缓符合预期，这延续了澳大利亚人口从疫情期间的极端流入/流出状态回归长期平均水平的趋势。40岁群体与80岁初段群体的人口增长也在情理之中，该预测进一步强化了这些已被广泛认知的人口结构变化趋势。
解读分析澳大利亚人口预测及住房、生活必需品潜在需求的角度数不胜数。而难点在于，预判这些人口结构变化可能催生的社会、文化与消费趋势。
最新预测中显现的若干趋势，在2022年末ABS（澳大利亚统计局）发布的预测中已有所体现。尽管出生率、移民规模等部分假设已进行调整，但整体核心大趋势（婴儿潮一代、移民、Millennials（千禧一代））仍是房地产市场的关键塑造者与驱动力。
02
布里斯班CBD写字楼空置率升至11.8%，但租客仍将面临选择荒
虽然布里斯班CBD办公楼空置率已升至11.8%，但受强劲需求及未来三年新增供应匮乏的影响，租户未来的选择空间正被进一步压缩。
最新数据显示，一栋33层办公大楼的竣工在短期内推高了布里斯班CBD的空置率。然而，随着未来三年新项目进度放缓以及市场需求持续激增，办公空间供应短缺的隐忧已浮出水面。
澳洲房产委员会（PCA）发布的办公楼市场报告显示，布里斯班CBD的空置率已从去年7月的10.7%上升至今年1月的11.8%。
澳洲房产委员会昆州执行董事Jess Caire表示，空置率的暂时回升主要源于价值8亿澳元的360 Queen St优质办公大楼竣工，以及随之产生的回填空间。
但她强调，布里斯班优质办公楼的空置率仍是澳洲各大城市中最低的。
Caire进一步分析道，目前市场并非需求不足，而是高昂的成本和生产力瓶颈阻碍了新房源供应。在强劲的人口增长、经济多元化以及城市全球化转型的支撑下，布里斯班的市场基本面依然稳固，并持续吸引着大量机构投资者的关注。
值得注意的是，下一个即将竣工的大型办公项目——49层高的North塔楼，预计要到2028年才能完工，这意味着市场将面临较长的供应真空期。
与此同时，核心CBD以外的地区也面临需求压力。布里斯班边缘办公市场的空置率为11.4%，较7月上升0.9%，但仍远低于2021年1月记录的16.4%峰值。
针对目前的局势，Caire 援引昆州生产力委员会（QPC）的报告指出，生产力下降、监管负担增加、技能短缺以及土地规划限制是当前面临的主要挑战。
她警告称，若无法提供更大的确定性，新项目将难以立项，在需求持续强劲的背景下，供应受限的后果将愈发严重。
她认为，确保布里斯班拥有支撑就业与长期经济增长的商业基础设施已是当务之急。为了抓住昆州的“黄金机遇”并维持增长势头，创造良好的投资条件以提供充足的办公容量至关重要。
Colliers办公楼租赁业务全国总监Shane Van Beest则表示，此次空置率上升幅度超出预期，主要由供应端驱动而非需求减弱。
据他透露，尽管过去半年净吸纳量略有放缓，但布里斯班CBD在过去12个月录得全澳最高的净吸纳量，总计达37,480平方米。
这一数据创下2022年1月以来的最强劲表现，充分表明市场对办公空间的需求依然势头强劲。
03
“低价诱导”痛失爱屋？亲历者力挺！维州政府拟公开拍卖底价以防乱象
Anne Casey-Hardy和Gary Hardy夫妇在准备出售自家房产时，目睹了维州现行拍卖制度如何让年轻人蒙受损失，因此决定采取一种更透明的方式。
Casey夫人表示，她的两个孩子为了买房曾花费大量资金进行房屋和害虫检查，却在拍卖当天发现根本买不起，因为最终售价远超预期。她直言，如果买家不得不额外增加25%的预算或面临错失心仪住房的压力，这种购房体验实在太痛苦了。
为了保护买家利益，这对夫妇对维州政府拟于 11 月宣布的拍卖法修正案表示坚决支持。该修正案将强制要求卖家在拍卖日前7天公布底价，旨在解决行业内长期存在的“低价诱导”指控。此前有媒体披露，即便在市场低迷期，墨尔本仍有半数房产的成交价高于指导价上限。
目前，Casey这套位于Seaholme且已持有了 27 年的住房，其拍卖底价在宣传伊始便已向公众开放。
尽管政府的这一计划遭到维州房地产协会（REIV）和多家知名中介的反对，但对于部分中介而言，从宣传初期就公布底价是极具竞争力的拍卖策略。
Raine & Horne Williamstown总监Nathan Smith指出，透明化不仅能建立买家信任，还能为卖方带来更好的结果。他认为，中介应该以合适的价格与目标买家打交道，而不是躲在不切实际的价格区间背后玩“价格游戏”。
Smith同时强调，设定正确的底价至关重要，它应该是卖家的心理底线，而非一个“异想天开”的数字。同机构的前总监Rosemary Jamonts则补充称，公开底价并不会抑制竞争，反而是在向公众声明卖家的最低门槛，从而吸引真正有实力的买家。
然而，维州房地产协会（REIV）对此持谨慎态度。首席执行官Toby Balasz认为，公布底价应是卖家的个人决定而非政府强制。REIV 建议，房产广告应附带 10% 的价格区间，卖家仅需在拍卖前三天书面确认底价在该区间内即可。
皇家墨尔本理工大学（RMIT）经济学高级讲师Peyman Khezr博士也对新政表示质疑。他认为，底价只是卖家的最低心理价位，即使底价公开，最终成交价仍可能远高于此，因此这一举措可能无法根治低价诱导问题。
已有 20 多年公开底价经验的中介Keating虽然欢迎政策变更，但担心这只是“不彻底的解决方案”，因为中介在宣传初期仍有误导空间。
此外，买家代理Julie DeBondt-Barker警告称，新规可能导致卖家转向更隐蔽的“意向表达（EOI）”销售模式，因此这类销售过程也应受到相应监管。
即便争议不断，Casey夫妇对即将在 2 月 28 日举行的拍卖充满信心。他们认为，诚信卖房不仅值得钦佩，而且并不会损害卖方的经济利益。
04
全澳租房优惠计划即将落幕 数千租客将面临住房新困境
在新州北部居住逾一年后，退休老人斯旺担忧，随着联邦租房补贴取消，冬季将无家可归。
78岁的斯旺是数千名依赖全国租房优惠计划（NRAS）的租客之一。
自去年4月收到房地产中介通知后，斯旺一直在找更便宜的房子，考虑与朋友合租，还申请了当地社会住房，不过等待名单长达5至10年，申请的多数出租房租金也超出承受能力，无人能提供帮助。
该计划2008年推出，旨在增加经济适用房供应，通过向投资者提供现金和税收优惠，鼓励其以低于市场价20%出租房产。不过，这一资金在2014 – 2015年度预算中被削减，过去10年逐步缩减。
如今，随着计划6月结束，斯旺担心无法继续负担中北海岸Port Macquarie现有雅柏文的租金，这笔租金已占她养老金一半。她每两周需额外支付100元，在有健康保险、养车及日常开销的情况下，压力巨大，她已不再参加社交活动。
斯旺的前邻居霍华德在等待17年社会住房后，终于找到合适长期住所，不过她知道并非所有同龄女性都这么幸运。
他说，弱势群体仍缺安全稳定住所，住房问题亟待解决，除非住房被视为一项权利而非投资，否则弱势群体将继续遭受苦难。
此次计划规模缩减影响广泛。昆州参与者已全部退出，截至6月，澳洲最后一批4591套住房将逐步退出，包括Port Macquarie的92套，新州将有2000多套、西澳1550套、塔州596套退出。
住房倡导组织「Everybody’s Home」的阿齐兹称，到计划结束时，将失去约3.6万套出租房，这将对居民产生重大影响，有些人租金将大幅上涨。
Port Macquarie’s Patterson Real Estate的帕特里奇表示，虽已向联邦住房部长呼吁延长计划，但斯旺所在雅柏文许多租客还是将被迫找新住处，由于没有补贴，多数房东只能将租金提高至市场水平，这将增加当地经济适用出租房的需求。目前他们的工作重点是支持受影响租客，其他社区住房组织也在提供帮助。
联邦住房部长奥尼尔（Claire O’Neil）的发言人称，政府解决可负担住房危机的诺力正取得进展，但是扭转局势需要时间，政府提高联邦租房援助计划50%、建造5.5万套社会和经济适用房等举措都是在帮助租客。
不过，阿齐兹认为变化太慢，仍有64万人处于极度租房压力下有资格获社会住房，等待名单太长，该体系对边缘人群也无效。
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