法拍房一直没人要怎么办?
一套法拍房,如果一直拍卖不出去,结果一般会是,两个字:
凉办!
之所以这么说,是因为一旦拍卖不出去,至于后续怎么处置,当事的双方也就是房东/产权人、申请人/债权人,往往是身不由己的!
为什么这么说,首先你得明白拍卖的流程:
一拍,是第一次拍卖。一般会在评估价基础上最高打7折,也可能不打折;
二拍,如果一拍流拍,会进入二拍,就是第二次拍卖。价格会在一拍起拍价基础上,最高再打8折。结合第一次拍卖,也就是说,在二拍的时候最多会以评估价的5.6折拍卖!
二拍流拍后,进入变卖,也就是第三次拍卖。变卖价格,和二拍的流拍价一样,但需要全款报名。变卖周期一般为60天,在这60天内可以随时报名出价,出价后则进入了24小时的竞价周期,竞价周期结束后,价高者得。
一拍二拍,是可以走贷款的,首付比例和利率,与一二手房政策一样。变卖,需要全款报名,无法走按揭。
第三次拍卖,不但没有降价,因为需要全款报名的缘故,反而门槛更高了!这个阶段的房产,70以上会再次流拍!
变卖再次流拍后,又会怎么办?
这个问题,很多人问我。
变卖再卖不出去的话,有三种解决方案:
第一种:通常会让债权人以物抵债。
第二种:或者重新评估重新上拍。
第三种:或者交给下一个查封法院去处置。
虽然法院一般会有三种处置方案,但不管哪种方案,都很无奈。
下面,我们详细说一说。
第一种:通常会让债权人以物抵债。
抵债的额度,就是变卖流拍的价格。这种是应用最多的,也是债权人最不愿接受的。
举个例子。
房屋市场价格200万,目前变卖阶段140万流拍,共涉及两个债权人:①银行、②个人债权人。
银行债权有金额是:房屋购买的时候,价格240万,银行贷款70%即170万,经过多年还贷,目前还剩余银行未还本金100万。
个人债权金额是:抵押80万,目前申请执行的人,也是这位个人债权人。
如果流拍后以物抵债,将会以140万的流拍价抵给这位个人债权人,他将会付出什么成本呢?
140万的总案款,扣除诉讼费、评估费、拍卖费、执行费等杂七杂八的约5万左右的成本外,剩余的金额中有100万要先还给一抵的银行。剩余约35万才属于这位债权人。
那么问题来了,35万是远远不够还这位债权人的钱!不但不够,还需要付出以下成本。
① 房款。140万房款-35万=105万。这105万需要交给法院。
② 税费。以物抵债后,如果法院出了手续,他过户的时候需要缴纳1%-6%不等的税费,以及物业水电等其他欠费。
③ 债权。80万-35万=45万。房东还欠他45万,需要他慢慢追讨。慢慢……意味着遥遥无期。
如果幸运的话,这套房抵债后挂在二手房以140万的顺利销售出去了。
那么,整套流程下来,这位债权人需要付出的是:
① 只拿到35万的案款。80万-35万=45万。剩余的45万,慢慢追讨。
② 税费。二次交易的税费,因不满两年的缘故,5.6%的增值税是一定会有的。
这就是以物抵债。债权人愿意吗?当然是:不!
但是,不同意的话,意味着更多的遥遥无期,更久的慢慢等……
第二种:或者重新评估重新上拍。
重新评估重新上拍的案例,也有很多。如果是单一债权人的话,会相对容易操作。如果是多债权人的话,就需要付出更多的时间精力成本。
重新评估,重新上拍,这很好理解。就是上次的价格不合理,这次让它“合理”一点,做低一些。重新上拍,就是重新走一轮一拍二拍变卖。上次的起拍价折后有点少,这次按最大折扣来。这个过程中,最痛苦利益损失最大的,是房东。
但不管怎样,总之一句话,赶紧拍出去。分钱,结案。
第三种:或者交给下一个查封法院去处置。
这样的例子也有很多,往往涉及多个债权人。
比如,这套房有两个查封,第一个是郑州第一人民法院,第二个是武汉第二人民法院。
第一轮由郑州一院执行,经过一拍二拍变卖后流拍了。武汉二院分析后觉得有执行空间,就向郑州一院申请移交处置权。
拿到处置权后,开启新一轮的执行。无非就是两个动作:评估价做“合理”一点,折扣力度给到“最大”。
目的还是那一个:赶紧拍出去。分钱,结案。
其实,还有第四种处置方式,就是将资产退还给被执行人。
退还给被执行人的情况,往往和以物抵债关联。变卖流拍后,法院会依照法律规定将其作价交债权人以物抵债。债权人不同意的,法院会解除查封、扣押,并将该动产退还给被执行人。
但这种,非常少。
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