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案情介绍
周志远、陈慧芳系夫妻，其子周明轩。2014年，二人为养老置换住房，决定购买一套位于通州的新房。因名下已有房产，再购房将面临较高契税及未来可能的房产税负担，加之担心儿子婚后财产混同，二人决定以儿子名义签约购房，但全部房款、装修费均由夫妻支付。
购房前，三人签署《借名购房协议》，明确约定：
一号房屋由父母全款出资，仅借用儿子名义签约；
房屋实际所有权归父母所有；
儿子不得出售、出租、抵押该房；
父母可随时要求将房屋过户至自己或指定人名下，儿子须无条件配合。
随后，周明轩与开发商签订认购书及预售合同，但定金、首付款、尾款均从父母账户支付，购房发票、合同、房产证等原件均由父母保管。房屋交付后，经父母同意，儿子及儿媳曾短暂居住，后用于孩子上学居住至今。
2018年，周明轩与妻子李某协议离婚，在《离婚协议》中约定：一号房屋归儿子周明轩所有，并承诺待女儿成年后过户给她。该处分行为未告知父母，亦未经其同意。
父母得知后，立即要求儿子配合过户，遭拒。遂起诉至法院，请求判令儿子协助办理一号房屋过户登记手续。
儿子周明轩当庭认可借名事实及协议真实性。但前儿媳李某及两名孙子女作为第三人提出异议，主张：
购房款系对儿子的赠与；
《借名购房协议》系事后伪造（理由：签约时楼盘尚未开盘，地址不明确）；
离婚协议已确认房屋归属，父母无权干涉。
裁判结果
法院判决：
✅ 支持原告诉讼请求：
被告周明轩于判决生效之日起15日内，协助原告周志远、陈慧芳办理一号房屋产权过户手续；
法院说理
法院围绕“是否存在真实借名买房合意”进行审查，认定如下：
第一，《借名购房协议》真实有效。
协议由三方签署，内容清晰，权利义务明确；
被告本人当庭认可协议真实性及借名事实；
第三人虽质疑协议形成时间，但未能提供有效反证，且鉴定申请被退回；
开发商虽于次日开盘，但销售人员可提前为熟客预留房源，地址差异系后期行政变更所致，不影响房屋同一性。
第二，出资、控票、占有意图均指向父母为实际权利人。
全部购房款、装修费由父母支付，有银行流水、收据、发票为证；
所有原始文件由父母保管；
购房动机合理（避税、防婚姻风险、养老需求），符合常理。
第三，赠与主张缺乏依据。
若为赠与，应有明确无偿给予的意思表示；
但协议明确排除儿子对房屋的任何权益，且父母始终主张所有权；
离婚协议中的处分行为，因儿子非真实权利人，对父母不产生约束力。
第四，过户条件已成就。
原告具备北京市通州区购房资格；
房屋已取得不动产权证，无查封抵押；
协议约定“随时可要求过户”，原告主张合法合理。
综上，法院认定：借名买房关系成立，父母作为实际权利人，有权要求儿子配合过户。
胜诉办案心得
本案为“父母借子女名购房”提供了启示：
一、书面借名协议是关键，但需注意签署时机与细节。
本案协议签署于认购前一日，虽被质疑“地址未定”，但法院结合预留房惯例予以采信。建议：若提前签约，可在协议中注明“以最终产权登记地址为准”，避免技术性质疑。
二、资金流向必须清晰，避免与家庭其他款项混同。
所有房款均从父母账户直接支付至开发商，备注明确，形成完整证据链。切忌通过子女账户中转，否则易被解释为赠与或家庭共有。
三、即使房屋由子女家庭实际居住，也不影响确权。
法院区分了“居住使用权”与“所有权”。只要能证明居住系经出资人同意，且未放弃权利主张，仍可成功确权。
若子女婚姻不稳定，更应通过协议明确房屋性质，并保留全程证据。离婚协议中的财产处分，不能对抗真实权利人。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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