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作者|深水财经社 肖瑟
对于一些人来说，稳定价格的最简单直接的做法就是限制交易价格，不准跌，或者不准涨就行了。但是现实中真的是“一限就灵”吗？
最近据媒体报道，天津市住建部门召集本地主要开发商开会，口头传达了一项重磅新规，新建商品房成交价格不得超过备案价上下10%，超5%需申请审批，超10%则直接无法网签。
这项被市场解读为“救市限价令”的政策，在天津楼市引发轩然大波。
一边是部分楼盘紧急收回大额优惠，忙着锁定客户；另一边是开发商内部对政策的分歧，资金链紧张的中小房企愁眉不展，头部房企则态度谨慎。
在全国楼市仍处调整期的背景下，天津此番出手究竟能否稳住市场？对挣扎在亏损边缘的开发商而言，这是“救命稻草”还是“紧箍咒”？
天津加入价格管控城市
天津楼市的政策转向，来得有些突然。
回溯至2024年10月，天津市刚刚出台政策，全面取消新建商品住房和二手住房的购买、转让限制，同时明确“不再对新建商品住房销售价格上限实施指导”，给予市场充分的定价自主权。
当时的政策导向，是通过松绑激发市场活力。
但市场的反应并未如预期般积极。2025年天津楼市继续以价换量，环城区域成为价格战的重灾区。
比如津南区很多项目备案价定得高，实际销售时折扣能给到八折甚至七五折，有的楼盘还通过送车位、送装修包变相降价，降价是一个死循环，降价越多越没人买。
正是在这样的背景下，管控政策悄然酝酿。
2026年1月4日，还有市民在天津市住建委官网咨询“低于备案价15%是否需要重新备案”，当时官方的回复仍是依据2024年10月的政策，强调定价的市场自主性。
短短5天后，政策风向就发生了逆转。
据第一财经报道，此次新规采用“分层管控”模式：
新增销售许可项目需按楼栋申报“中间价”，参考成本、历史成交价和周边房价确定，成交价上下浮动不超过10%；
已取得销许的存量项目，优惠5%以上需向区住建委书面说明，优惠10%以上需提交风险评估报告，优惠15%以上则直接关闭网签通道。
对于备案价虚高的老项目，采用“一事一议”的弹性处理方式。
1月12日，多家媒体向津南区、东丽区住建委核实政策真伪，相关科室负责人均确认了1月9日会议传达的内容，明确政策核心目的是“防止新房销售价格过快下跌”。
河东区住建委工作人员则补充说明，政策不会“一刀切”，会结合楼盘及周边房价情况灵活执行，最终目标是“稳房价，促进市场平稳健康发展”。
不过截至目前，天津市住建委仍未发布正式书面文件，政策细则仍在细化中。
20城“限跌”往事
天津并非首个对新房成交价设限的城市。梳理2021年以来的楼市调控史，全国已有超20座城市出台过类似的“限跌令”，核心集中在2021-2023年的楼市调整期。
2021年8月，珠海率先出台政策，要求新房成交价不低于备案价90%，超幅度则网签受限，2022年4月又将下限放宽至85%，允许滞销项目申请调整。
同期，江阴、中山、惠州等城市陆续跟进，大多将降价下限设定在备案价的85%，通过限制网签或要求书面备案的方式保障执行。这些政策的出台背景，均是当地出现房企恶性降价、市场秩序混乱的情况。
但多数城市的“限跌令”并未持续太久。
2024年以后，随着市场下行压力加剧，房企降价去化的需求愈发迫切，多地开始松动管控，沈阳、唐山等城市允许滞销项目“一事一议”下调备案价，团购、尾盘销售不计入跌幅比例；不少城市更是直接在问政平台表示，商品房定价属于市场行为，政府不再干预。
与以往其他城市“只限跌不限涨”不同，天津此次新规明确“上下浮动不超过10%”，同时管控涨跌两端。但是由于现在是市场下行期，房价下跌是主流，所以其目的其实就是“限跌”。
2025天津楼市图景
天津此番紧急出手管控价格，根源在于2025年楼市的持续低迷。
克而瑞发布的数据显示，2025年天津新建商品住宅销售金额1165.1亿元，同比下降21.3%；销售面积658.0万平方米，同比下降21.1%，量价双降的态势十分明显。
价格方面，呈现“上半年波动、下半年持续下行”的特征。国家统计局的价格指数显示，2025年1-6月天津新建住宅价格环比涨跌互现，1月微涨0.02%，4月则环比下跌1.1%；7月起进入持续下降通道，11月环比跌幅0.4%，同比下降2.2%，直至12月才因政策预期出现微涨0.28%。
库存高企是天津楼市的另一大痛点，而且天津的去化周期多年来一直居高不下，历史上曾经达到过30多个月的超长去化周期。
到目前，据有媒体测算，天津新房去化周期仍然高达18~20个月的区间，远超最长18个月的合理区间，其中环城和远郊区域的去化压力最大。
这也是为何此次新规在津南、东丽等区域率先推进落实，这些区域备案价虚高、降价促销最为集中，是市场秩序整治的重点。
能把房价托起来吗
在政策出台后，不少市场声音将其视为天津楼市的“止跌信号”。但限制新房降价，真的能起到托市作用吗？
我们认为，答案并非简单的“能”或“不能”，关键要看能否破解二手房对新房的价格下拉压力。
和全国楼市一样，当前天津楼市也同样面临“新房价格高于二手房”的“正挂”局面，而新房价格由于收到开发商成本压力和政府限制，很难像二手房那样随意降价。
但是要知道，二手房的价格是市场真实供需的体现，大量低价二手房的存在，会持续拉低购房者对区域房价的心理预期。
即便新房被限制降价，购房者也会拿周边二手房价格做对比，觉得新房“性价比不高”，进而选择观望或转向二手房市场。这种情况下，新房成交量难以真正回暖，托市效果自然会打折扣。
短期来看，政策确实能遏制新房市场的恶性降价，但这个也只能是形式上的，开发商迫于规定，而收回优惠或者收回赠送。
但从中长期看，若二手房价格持续下行，新房价格的“刚性约束”可能会导致市场供需失衡加剧，库存进一步积压。
如果监管跟不上，政策很可能陷入“名存实亡”的尴尬境地，这也是此前多地“限跌令”最终失效的重要原因。
开发商的喜与忧
面对这项突如其来的新规，天津开发商群体的态度呈现明显分化，核心差异在于企业的资金状况和项目布局。
事实上，开发商降价本来就是迫不得已，但是如果不降价快速动销，自身的资金链就会出问题。而不让降价对于一些资金链紧绷的开发商来说，反而可能是适得其反。
对资金实力雄厚、项目集中在核心区的头部房企而言，可能对于新规没啥感觉，反正他们也不急着卖。核心区项目本身价格坚挺，不需要靠降价去化。
但对中小房企和布局在环城、远郊区域的项目来说，政策无疑是“雪上加霜”。
2025年，房企整体亏损面持续扩大，近日绿地控股、华夏幸福、津投城开等多家房企已预告2025年继续亏损，其中绿地控股预计亏损160-190亿元，津投城开上半年更是出现净资产由正转负的情况，短期偿债能力极弱。
这些企业原本寄希望于年底大幅促销回笼资金，政策的出台直接阻断了这条路径。对这类企业而言，无法通过降价快速去化，资金链断裂的风险将进一步上升。
值得注意的是，即便是态度谨慎的头部房企，也对政策的执行细节充满担忧。现在新规只是口头传达，没有正式文件，各个区的执行标准不明确，关键是如何审批？如果浮动超5%就要申请，要是审批不及时，客户可能就走了。
天津的新房价格浮动限制政策，本质上是用行政手段为下行的楼市“托底”，传递稳定市场预期的信号。但单一的价格管控难以解决楼市的根本问题，反而还会带来新的问题。
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