文｜邓浩志
户型标准图集公布，广州新房使用率或再提高
近日，广州市住房和城乡建设局联合市规划和自然资源局指导编制了《住宅户型标准化图集（征求意见稿）》广州市住房..……
仔细看内容，你会发现如果最终执行这个方案，广州新房使用率又会出现新的变化，大概率会比最近的新规有所上升。
简单概括，这是对上一版严打 “偷面积” 设计的一次修正。由于今年上半年广州严打楼盘偷面积，使得部分楼盘受罚，房企对地块估值进行了下调，最终影响了广州土地出让。体现在两个方面，一是拿地积极性下降，二是地价估值下调。
另外，目前市场热销的楼盘都是所谓的 “超新规” 高使用率项目，所以这次 “修正” 也有为后续新房销售提供支持的目的。
具体内容可能对未来新房产生影响大致有如下：
1、对部分此前禁止的范围进行了追认。
主要集中在飘窗问题上，根据官方提供的21 种参考户型看，拐角飘窗，玄关飘窗，厨房飘窗，厕所飘窗等都在户型图里面有出现，这也就意味着未来这种设计（偷面积方式）是被允许的。和上一版严格的建筑规范比，这次少了客厅电视墙飘窗。估计是这种偷面积方法太过夸张，所以没有获得认可。飘窗的大幅增加，“使用率” 也势必提高，所以官方这一版方案，50—60 平米，就已经定义为 2 房或 3 房 2 厅 1 卫。要知道，按最传统的设计。50 来平米是无论如何做不到 3 房 2 厅 1 卫的。所以这等于再一次松绑了新房偷面积。
2、对部分情况进行了模糊化处理（如下图）。
这种“± 4，±3，允许差异、面积浮动”的表述，在什么情况下可以使用？其最终判定权限在审批部门。由于内容都是涉及入户花园、玄关、飘窗、厨房等偷面积习惯性区域，这等于部分以前禁止的领域变为弹性空间，也可以理解为一种灵活的变相松绑。
预测，如果这版方案投入使用，广州新房高使用率绝版这一说法将会终止，未来还会有比较高使用率的新房推出市场。但最终使用率能有多高，就看模糊处理的部分如何审批。
另外，目前市场声称的 130% 使用率，甚至 150% 使用率其实是一种营销口径，而非建筑学专业口径。你只要问问销售这 130% 使用率具体是怎么计算出来的？他一定哑口无言。但大幅超过以往产品，大概能达到 100%、甚至 110% 是有可能的。至少这版规范会高于上一版。
还有，“好房子” 只是一个倡议，并不是行业强制标准，所以不会对楼市产生任何影响，一点都不会。其关键核心在于，在 “好房子” 方案出来之前，各大开发商已经削尖脑袋做出尽可能高使用率，高品质的产品。否则在这个下行市场中，他们连生存机会都没有。所以，市场化才是好产品，高效率的根本。指导意见在这个领域不会有作用。
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