龙湖集团：新十年故事三条主线|万科|吴亚军|商业地产|邵明晓|龙湖|龙湖集团

既谋发展，又有克制。在整个行业穿越周期的必经之路上，强体能、练耐力、控节奏、平心气，贯穿在龙湖对过去、对现在、对未来的所有安排中。

一组组数据已勾勒出一幅龙湖“当下有为，未来可期”的美好图景——今年上半年，龙湖站到了1056亿元半年销售规模新起点，土储突破7000万平方米关卡；商业地产和长租冠寓等运营业务贡献了近26亿元收入，归属股东的净利润达63.1亿元；净负债率仅53%，融资成本也已接近央企水平。

主席台上还是熟悉的三人组合，龙湖集团董事长吴亚军携CEO邵明晓以及CFO赵轶在日前出席了公司2019中期业绩发布会。邵明晓当众表态，“进入7月底，龙湖已经完成了1256亿元销售任务，全年完成2200亿元销售目标是比较轻松的。”

在去年2000亿元的年销售基础上，2200亿元显然不是一个大跨度的闯关目标。“保守”背后，依旧是龙湖对地产政策市的一贯敬畏。吴亚军在发布会上坦言，“上市十年，龙湖一直在应对很多行业外部的不确定性，各项业务都在按照公司的战略意图发展壮大。”

在完美主义者吴亚军的带领下，龙湖被业内誉为“三好学生”，在跑得快和跑得稳之间做出恰到好处的平衡。但此刻，历史正走到充满变革的关键路口，房地产市场总量已到顶部区域，趋势性机会在渐渐远去，龙湖要怎样才能潇洒与跟周期共舞？

下一个十年，龙湖找到了三个发展机会，接下来，他们的故事主线将围绕城市化、消费升级、服务升级来展开。

勾勒资本微笑曲线

从百亿元到千亿元，万科和保利用了5年，绿地跑了8年，龙湖不紧不慢花了10年。在习惯以规模论英雄的房地产行业，龙湖走了一条与众不同的道路。千亿阵营到两千亿阵营之后，龙湖再度调慢节奏。

用邵明晓的话，龙湖会按照自己的节奏，稳健推进运营开发。截至7月，龙湖累计合约销售为1256.2亿元，完成全年目标57.1%，若按照去年末发力的节奏，完成年度目标是大概率事件。此外，龙湖已售未结金额为2470亿元，这足以构成未来数年的利润想象空间。

在规模与速度游戏中，龙湖要的是规模与质量，周转与持有的平衡，并最终落在“安全”这两个字上。他们靠一条条内部铁律，来推动龙湖上下往前奔跑。

60%以下全年净负债率，40%以下外债占比，是龙湖内设的财务红线。这些关键指标，严格把关龙湖的拿地节奏和融资手段，并对回款速度提出高要求。

他们绘制的城市地图里，一二线核心城市和大都市圈的周边城市依然是目标所向，量入为出——今年上半年，龙湖城市半径已覆盖到49个，总土储7093万平方米，权益土储4911万平方米，总货值9800亿元，足以支撑其四年以上的发展；土储的平均成本为每平方米人民币5632元，为当期签约单价的34.7%，且90%的货量集中在热点城市和价值区域。这也意味着，龙湖的项目利润空间较大；高达95%的回款率，也让龙湖在投资领域有更大的腾挪空间。

强调有质量增长的龙湖，正画出一条资本微笑曲线。今年上半年，龙湖营业额385.7亿元，核心净利润为47亿元，同比增长26.0%；毛利同比增长24.9%至125.8亿元，毛利率32.6%；负债方面，期内，龙湖综合借贷总额为1400.5亿元，平均借贷成本为年利率4.56%；平均贷款年限5.69年，处于行业较优水平。

截至半年末，龙湖在手现金580.7亿元，较去年增长接近38%；净负债率53%，保持稳定低位。从债务结构看，一年以内到期的短期债务占比不到10%，外币贷款占比约21%。此外，龙湖的经营性收入今年将实现100亿元，明年达150亿元，将完全覆盖全部利息支出。

得益于资本市场的优异表现，期内，龙湖收获了穆迪上调展望为正面，实力站稳投资级。目前，国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。因此，龙湖也成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。

其间，龙湖还被纳入恒生中国企业指数成份股，传递出资本市场对上市10年的龙湖集团，在良好的信用记录、审慎自律的财务表现、稳健业务发展方面的进一步认可。

“下半年拿地依旧会严格的量入为出。”赵轶预判，未来依旧有机会，将根据负债率倒推，见机行事。

拓宽利润蓄水池

行业下半场，对谁都有压力，龙湖为未来增长留了一张船票。

把鸡蛋放到不同篮子里，对冲风险，这是龙湖商业地产的初始逻辑。2011年末，龙湖最终把商业地产作为战略目标：未来每年销售回款的10%将用于投资性物业。其中，天街的沉淀，被视为龙湖未来利润增长的“蓄水池”。

“商业是龙湖的一个主航道业务，经过每年不断的投资积累，到今年商业开始爆发了。”邵明晓称，在运营效率方面，龙湖商业的毛利率在70%以上，销售坪效包括单店增长的质量在行业内都排在前列。目前，龙湖的天街已经申请了“中国驰名商标”。

今年上半年，龙湖物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元，较上年同期增长39.2%，其中商业部分贡献了21.1亿元。截至目前，龙湖在建投资物业27个，规划建筑面积合计超过271万平方米。累计开业商场数量29个，整体出租率98%。

至于商场的资本化变现，赵轶称，大概商场NPI/COST运营到12%至15%的时候，一些长线的险资会倾向于拿优质资产。“我们出让大概49%的股权，通过估值提升，将投入成本全收回并有一定收益，同时我们还能够操盘并表，能够收管理费。”

他续称，通过这种方式实现商场资本化的变现，跟REITs和分拆上市本质上是一样的，集团会逐步探索这样的渠道。

长租公寓是龙湖另一重要的主航道业务。龙湖将今天这样一个工业化、现代化和城市化的进程，看做是时代的一个大机遇，并对未来充满信心。