壁垒三面，襟带两江，这是对重庆朝天门地理位置的形容。长江和嘉陵江在这里交汇，两种不同颜色江水的相融，早已成为这个“网红城市”必打卡的一景。

如今重庆最佳的打卡地，可能很快要变成250米的朝天门码头上空——明年1月，重庆来福士的空中水晶连廊将会正式开放，从观景台俯瞰，两江交汇，乃至朝天门周边的景观，都将收入眼底。

历时8年，总投资额超过240亿元，凯德集团进入中国市场25年来最大的一笔投资，落在了重庆来福士，它同时也是新加坡在中国投资最大的单体项目。

2011年，凯德以65亿元拿下这块朝天门地块，成为当时重庆市场的“地王”。处于对项目的重视，凯德请来世界知名建筑大师摩西·萨夫迪设计，将两栋塔楼设计成“扬帆远航”的形态，分别高350米和250米。

最终呈现的项目，由8栋塔楼、底部裙楼及空中水晶连廊组成，涵盖高端住宅、购物中心、办公楼、酒店和服务公寓五种业态，总体量达到112万平方米，总投资额也远超当时计划的210亿元投资规模。

自2005年开始，凯德进入重庆市场已有14年。但在重庆来福士之前，凯德在重庆的购物中心只有凯德九龙坡广场和凯德沙坪坝广场。但这两个项目，在2018年1月和另外18个项目的股权一同打包，以83.65亿元的代价，卖给了印力。一年后，重庆来福士开业。

抓大放小，在核心城市做地标项目，放弃深入腹地跑规模，是这几年凯德在中国市场策略的一大转变。

2013年，凯德提出“综合体战略”，并从当年开始将在中国的发展战略改为“聚焦五大核心城市群”，即以“上海/杭州/苏州/宁波、北京/天津、广州/深圳、成都/重庆/西安、武汉”作为业务投资布局的重点。

过去几年，凯德推行的“一个凯德”，对内部高管变动架构精简等举措，都和这一战略有关。而市场最为关注的，便是2018年的两笔重大买卖。

在出售了20个项目、被质疑要退出中国市场的2018年末，凯德又以200亿元的实际对价，买下了上海星外滩双子楼，并计划建成在华的第10个来福士。

在这次出售资产包的几个月前，凯德曾陆续买入上海国正中心、广州乐峰广场和上海五角场商办地块，花费超过68亿元。今年7月，又斥资27.52亿元，收购上海浦发大厦70%的面积。

不难看出，凯德对在华投资进行腾挪，将原本分散各地的资产，转而集中到核心的几个城市和地区中去。

负责中国业务的凯德集团总裁罗臻毓将这一过程解释为优化资产布局：“所卖出的20个购物中心也赚钱，回报也还可以，选择卖出去，主要是在战略部署上，有14个购物中心是在当地城市唯一的项目，从经营管理角度，往下走不一定有优势。”

这和国内近年来不少本土开发企业，将商业地产项目深入三四五线项目，快速扩大规模的做法刚好相反。事实上，要一家外资企业深入中国三四线市场，了解本地化的消费行为，也并不是一件容易的事情。

对于这一点，罗臻毓坦言，凯德无法“拼规模”：“很多地产商规模有几千亿，凯德从来不提，因为没有这种规模。对一个外资开发商来讲，还是做好企业有优势的领域，而不是以规模战胜所谓的对手。”

将这笔重大投资落地重庆，罗臻毓表示，西南地区是凯德部署五大核心城市群里面的一个区域：“西南我们专注于重庆、成都还有西安三个城市。从发展的角度来讲，整个重庆市场有很大的发展空间。”

这也和凯德在全球化的资产布局有关。今年1月，凯德以110亿元新币（约合人民币570亿元）的价格，收购淡马锡控股子公司星桥腾飞，并在6月末完成收购，使凯德一跃成为亚洲最大的多元化房地产集团，业务范围拓展至30多个国家的200多个城市，总资产规模超过1290亿新币（约合人民币6700亿元）。

和亚洲其他地区更深度的链接，使得重庆这样“一带一路”上的重镇城市，有机会成为衔接外部投资的桥梁。

罗臻毓就表示，包括美国、欧洲一些对中国二线城市有兴趣进入但不够了解的市场，就可以通过凯德的基金平台进行投资。

对于星桥腾飞的收购，凯德集团首席执行官李志勤当时接受采访时表示，这项整合将加强集团在新加坡、中国、印度和越南四个核心市场的实力。

这意味着，除了本土市场新加坡和境外最大市场中国之外，凯德也将印度和越南两个国家，纳到核心投资市场中去。

凯德在印度的投资早已有之。早在2011年，凯德商用就在印度的乌代普尔市开业了购物中心。此次通过收购星桥腾飞再度进入以印度，凯德看重的是印度的IT行业和产业园的发展潜力。

“印度有大量就读工程和IT相关专业的毕业生，美国、欧洲、包括中国的华为或者东南亚的跨国公司，需要找IT技术员工工作，都是分包到印度去做。”李志勤表示，凯德在印度的几个城市都拥有很大的IT工业园，在完成设计、施工、运营和运营后，能够装入上市公司的信托基金里：“这也是我们长项。”

但印度市场的问题在于，土地产权的混乱，有可能将纠纷遗留在几十年甚至百年之后。“另一个问题就是，印度的基础设施建设和中国相比又着天壤之别。”

李志勤表示，越南也有类似的问题：“我们主要的项目在胡志明市和河内，那里的发展水平就像是二三十年前的上海和北京，所以我们大概会用之前在中国的布局进入越南市场。”

李志勤强调，“中国是凯德最重要，也是最大的市场。”根据凯德集团上半年财报，目前他们在新加坡和中国的管理资产分别为426亿新元和542亿新元。

这家在中国市场投资额占到集团业务比重40%的外资企业，正在寻求更广阔的市场。

“凯德要成为一家国际化的公司，我们的投资一定要达到一定的平衡，包括发展中国家市场和发达国家市场的平衡。”李志勤说到。

他坦言，作为一家跨国公司，中短期的确面临压力，“我们没办法控制宏观局势的变动，但我们在全球有广泛的网路，欧洲很多跨国公司来中国，或者去印度，我们可以提供比较全面的方案。”

李志勤还提到，现阶段还在加强公司资产负债表的调整，通过一些逆周期的策略，使财务方面又一些应对措施。

这位在去年获任的凯德集团总裁和首席执行官，将凯德的未来对标为黑石：“我们的市场定位不只是一个领先的开发商，也是领先的基金管理公司，希望我们能成为源自亚洲的、但具有国际品牌影响力的国际性房地产集团，类似黑石在国际市场中的级别。”

他总结了凯德集团的战略：平衡、专注、规模、灵活。有意思的是，直到2017年之前，凯德的“六字方针”还只有前三个核心词，而将“灵活”注入之后，凯德的变化开始迅速。

除了之前资产买卖的迅速出手，凯德在业务线上也有着延伸。

从业务架构上来看，除了继续做凯德专长的地产开发、商业管理、服务公寓、酒店和信托、私募基金外，凯德还开始涉足数字化战略与科技。

在最重要的中国市场，凯德还开始进入城市更新业务。

今年4月，罗臻毓对外表示，将城市更新作为凯德接下来的重要战略部署和核心竞争力所在，并且将城市更新定为继“综合体战略”之后在中国策略的新阶段。

早在2009年，凯德确认参与广州荔湾区3.55平方公里的大坦沙整体改造工程，并且在今年开始出售在大坦沙的第一个住宅项目。

凯德希望，未来能够以大坦沙项目为范本，进入大湾区更多的旧改项目。同时，随着收购星桥腾飞之后，凯德计划通过产业园和物流业态，切入二线城市的产业园改造，寻求市区内的改造机会。

罗臻毓坦言，做城市更新和一般房地产项目不同，因为设计规模大、领域广，需要整体规划，对开发企业的专业性的广度和深度要求更高：“我们在具体操作上，就遇到了政策上的难题。在执行上，也有当地文化差异的问题，这些就增加了困难度。”

他认为，城市更新肯定需要和政府的合作，政府要协助企业才能更快更好的把整个片区打造出来：“从凯德的角度讲，我们有专业能力去操作这样的项目。”

从早年单纯的开发住宅，再到进入中国商业地产领域，建立资产信托基金，并逐渐深入到中国的城市更新市场去，甚至将在中国的开发模式推进到周边其他国家去，凯德在中国乃至亚洲市场的投资路径正在越走越深。

正因为如此，不论李志勤还是罗臻毓，始终都在强调中国市场对于凯德的重要性：“中国是凯德最重要、也是最大的市场。我们不认为会找到另外一个市场能代替中国，从长期来看，我们对中国市场报以非常大的信心。”