万科这个举动，极不寻常|一线城市|万科|中海地产|房地产企业|费用率

这是我们最新推出的栏目《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。这周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总起来了，下面一起来看看吧。

近7成未拿地

经营形势严峻，这是绝大多数房企普遍面临的困境。

克而瑞数据显示，4月份，TOP100房企实现销售操盘金额3121.7亿元，环比降低12.9%，同比降低44.9%，单月业绩规模仍保持在历史较低水平。1～4月，TOP100房企累计销售业绩10914.1亿元，同比下降46.8%，降幅收窄0.7个百分点。

行业前三依然是保利发展、中海地产、万科，1～4月销售额分别为960亿元、820亿元、788.7亿元，同比分别下滑38%、30%、41.5%。但保利发展的销售业绩仍优于其他所有房企，行业第一位置坐稳。

去年前4个月，有6家房企销售额突破千亿元；今年前4个月，只有保利发展接近千亿元。

房企拿地更趋谨慎。1～4月，百强房企新增土地货值、拿地金额和新增土地建筑面积分别为6720亿元、3027亿元和3793万平方米，同比分别下降19%、23%和8%。这也是拿地金额今年首次出现下降。

行业前三保利发展、中海地产、万科，前4个月拿地金额分别为64亿元、16亿元、24亿元，同比分别下降62%、74%、92%，拿地销售比仅0.07、0.02、0.03。华润置地、招商蛇口拿地金额分别为179亿元、80亿元，同比下滑45%、26%。

值得一提的是，前4个月，百强房企中仍有近7成企业未拿地，百强房企平均拿地销售比仅为0.16。其中，销售TOP10拿地金额占百强比重为57%，投资高度集中在头部企业。

从新增土地货值来看，1～4月，华润置地以459.3亿元新增货值位列第一；第二名建发房产，新增货值为377亿元，第三名滨江集团，新增土地货值317.8亿元。建发房产、滨江集团4月份在杭州土地市场均获得较多地块。（中房报）

5月8日，据深圳公共资源交易中心官网，位于深圳湾超级总部基地的T208-0053宗地使用权挂牌转让，起始价为22.35亿元。土地面积19227.53平方米，竞价阶梯为1000万元。挂牌期自2024年5月18日至2024年5月27日15时止。

而该宗地块首次出让为万科于2017年12月摘得，用地性质主要为商业办公等，土地使用年限为30年。

对此，万科方面向《每日经济新闻》记者表示，此次挂牌转让该地块，是公司坚决推进瘦身健体一揽子方案的落地举措之一。该地块是公司在行业快速发展阶段获取的商业办公项目，原计划主要用于在深员工办公使用。鉴于当前行业形势已发生重大变化，公司计划不再建设该项目，因此拟对该项目进行整体转让，减少非主业资产对资金的占用，聚焦资源做好、做强三大主业。公司坚定看好深圳超总片区的发展，仍是该片区建设参与度最高的企业之一。

在不久前的万科股东大会上，万科董事会主席郁亮刚刚对外详解了万科瘦身健体一揽子方案，不到一周时间就迅速有了落地动作。

郁亮表示，一揽子方案主要包括两个阶段。第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体而言，除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型。第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。

5月6日，万科发布的2024年4月份销售情况简报显示，4月万科实现合同销售面积164.3万平方米，合同销售金额208.9亿元。

另据中指研究院数据，今年1-4月，万科总销售额779.8亿元，位居行业第三位。（每日经济新闻）

中海三费费率低至2.69%成行业第一

随着中国房地产市场的不断成熟和调控政策的深入实施，上市房企的经营成本控制能力成为衡量其竞争力的重要指标之一。

三费费用，即销售费用、管理费用和财务费用，是房企运营成本的重要组成部分。

根据中国房地产报记者统计，相比2022年，TOP50上市房企2023年三费管控水平有一定程度的提升，其中，有27家房企三费费用率下降，占样本房企的56%；虽然仍有21家房企三费费用率在上升，但整体涨幅有限。

在所统计的样本中，中海地产再次成为TOP50上市房企中费用管控能力最强的企业，其2023年三费费用率仅为2.69%；其次是滨江集团，全年三费费用率为3.08%；中梁控股三费管控力也较为出色，三费费率不足4%，位列第3。

从三项费用具体指标来看，销售费用率是衡量房企销售效率的重要指标。

中国房地产报记者统计数据显示，26家房企的销售费用率在2023年有所下降，占比超过样本数量的一半，另有22家房企销售费用率在2023年有所上升。

在房企三项费用中，管理费用率的高低直接关系到房企的管理效率。

就这个指标来看，2023年，TOP50上市房企中，管理费用率较低的企业有滨江集团、中海地产、中交地产、万科、招商蛇口、保利发展等，这些企业管理费用率均在2%以下；管理费用率较高的企业有中骏集团、雅居乐集团、合景泰富和富力地产，这些企业2023年管理费用率均超过8%，可能需要考虑进一步提升管理效率。

在三项费用中，财务费用率的变动可以反映房企的财务状况和融资成本，而2023年，房企这一指标变动较剧烈、分化较大。

2023年，TOP50上市房企中，财务费用为负值的企业有6家，分别为中海地产、建发国际、华润置地、越秀地产、龙湖集团和美的置业，基本上多为公司经营较为稳健的央企、国企和民企中的优等生。

整体而言，2023年，随着行业持续深度调整，房企成本控制的意识更加强烈，因此多数房企三费费用率处于下降趋势，反映出行业整体在提高经营效率、优化财务结构方面的努力。尽管如此，房企费用管控也依然面临诸多挑战，如市场竞争激烈、融资环境变化、政策调控影响等。（中国房地产报）

重点是要满足“新期待”

五一假期刚刚结束，深圳发布楼市新政，对住房限购政策进行了分区优化。李宇嘉认为，深圳新政能够释放一部分被原有政策限制的需求，包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口等。

这也是继北京之后，近期又一个一线城市对楼市政策进行优化。而对比两地新政不难看出，限购并非完全放开，而是遵循了“因区制宜”的思路。这也与中央政治局会议“继续坚持因城施策”的要求相呼应。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉将北京、深圳新政背后的规律总结为“小步快跑、留有余地、定向疏解”，他认为，新政不是单纯为了去库存而去库存，而是将存量消化与增量消化结合起来，与新市民、年轻人购房，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来。

就在5月9日一天内，杭州、西安先后宣布全面取消住房限购措施，与此同时，杭州提出了“挂牌后新购住房按揭首套认定”和“有房即可申请落户”两大政策，西安则提出支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式。梳理这杭州、西安购房政策的优化过程不难发现，从部分区域放开到全面放开，两座城市同样遵循了因地制宜、小步快跑的方式。

房地产业历经长时间调整，“供求关系的新变化”已经被广泛接受，而“存量时代”的到来，让市场方向也开始调整。

从有房住到住得好，中央政治局会议提出“对优质住房的新期待”，也彰显了下一步房地产的路径。李宇嘉认为，这个新期待，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，这一方面意味着供给端“好房子”的重要性上升到了新的高度，预计未来“好房子”建设节奏会加快；另一方面针对多样化改善性住房需求的政策支持力度有望继续加大。（南方日报）

华润、中海融资额度最高

近日，中指研究院监测，2024年4月房地产企业债券融资总额为539.5亿元，同比下降27.2%，环比下降19.4%。行业债券融资平均利率为3.07%，同比下降0.64个百分点，环比下降0.04个百分点。

从融资结构来看，4月，房地产行业信用债融资392.3亿元，同比下降8.6%，环比下降24.9%，占比72.7%；海外债发行金额7.1亿元，环比增长18.4%，占比1.3%；ABS融资140.2亿元，环比下降0.8%，占比26.0%。

2024年1-4月，房地产行业债券融资总额2088.6亿元，同比下降21.0%，其中，信用债融资1510.8亿元，同比下降14.5%，占比72.3%；海外债发行金额24.7亿元，同比下降71.9%，占比1.2%；ABS融资553.1亿元，同比下降29.8%，占比26.5%。从融资利率来看，本月债券融资平均利率为3.07%，同比下降0.64 个百分点，环比下降0.04个百分点。

本月信用债融资成本下降带动融资综合平均利率下降。其中，信用债平均利率为2.94%，同比下降0.77个百分点，环比下降0.15个百分点；海外债平均利率为6.8%，环比上升2.2个百分点；ABS平均利率为3.23 %，同比下降0.47个百分点，环比上升0.16个百分点。

从典型房企债券发行来看，本月华润、中海、珠江实业融资额度最高，均为30亿元，苏高新平均融资利率2.27%，融资成本最低。（中指研究院）