一项住房“以旧换新”政策正在全国蔓延。
据不完全统计，去年以来，包括深圳、上海、广州花都、青岛、南京、济南、苏州、沈阳、重庆、佛山、宁波、郑州、南昌、福州、长沙、武汉、大连、淄博、丽水、襄阳、徐州、扬州、惠州、日照、温州、无锡、肇庆等在内，全国已有60余个城市或地区支持住房“以旧换新”。
各地住房“以旧换新”模式主要有三类：
一是房企、中介机构和购房者三方联动，购房者提前锁定新房房源，中介优先帮卖旧房；
二是鼓励房企或者国企平台收购旧房，旧房款项一般用来置换指定楼盘新房；
三是政府提供一定税费优惠或者购房补贴。
虽然“以旧换新”有利于带动房产市场回暖，但旧房能否及时卖出、价格能否达到预期是关键。
“以旧换新，最大痛点就是卖掉旧房。”在返航房产经纪人徐鹏看来，目前二手房挂牌量处于高位，在这样的行情下，楼层、户型、学区就显得格外重要，即便通过中介优先帮卖，一些老房子也很难卖出，除非以“白菜价”出售。
“即使中介推介，旧房想要短期内出手，就一定要低于市场价格，现在行情就是这样子，这时就看房东能不能接受。”我爱我家一工作人员直言不讳，房产市场向来买涨不买跌，如今观望情绪较浓，买旧房的普遍是捡漏刚需群体，想快速售出需要对价格作出一定让步。
南昌县鸿基房产一门店工作人员刘敏告诉记者，近期门店关于“以旧换新”的咨询量大增，大家都很关心老房子的价格问题，既要参考市面上的成交价，又要对价格作出相应调整。定价过高，销售周期将很长，甚至根本就卖不出去；定价过低，又无法达到房东预期。
“这个政策刚推出不久，我有同事在推进，但业主的房子还没有卖出去。”日前，参与深圳住房“以旧换新”活动的某中介这样反馈。
该中介表示，现阶段二手房比较难卖，旧房能否出售、出售快慢要看业主心态以及能承受的价格，“其实还是打价格战”。
克而瑞监测发现，4月中旬深圳绿景白石洲项目启动“以旧换新”，此后一周的项目来访量环比上升50%，但认购只增加了1套。
在一定程度上，这都是帮卖模式的一个缩影。克而瑞撰文指出，二手房交易周期普遍较长，而新房锁房期一般只有90天，中介帮卖并未实质性提升二手房流通性，“卖旧”仍是一个老大难问题。另外，代售类“以旧换新”通常由行业协会发起，缺少行政力量牵线搭桥，在信息平台搭建、交易成本等方面不具备明显优势。
该机构发现，补贴模式效果同样不明显。“无论是税费还是按套、按面积补贴，补贴比例通常不会超过新房总价的3%，再参考过往各地购房补贴、契税补贴的案例，财政补贴对住房销售的拉动效果并不明显。”克而瑞如是分析。
一位不愿具名的业内人士表示，首先，“以旧换新”对于购房人而言，能够享受到政府给予的置换补贴，获得实实在在的优惠；其次，还能加强一、二手房的联动，去化库存、拉动新房交易，房产市场将有所回暖；再次，政策还有利于提振市场信心，释放刚性和刚改群体的购房需求。
易居研究院研究总监严跃进认为，“以旧换新”政策要达到预期效果，需要调动多方资源形成合力，政府要制定优惠政策，给予购房者契税减免、购房补贴，并做好带押过户，简化交易流程、做好预售资金监管等；开发商要给予一些价格优惠和解约保护期，解决购房者的后顾之忧；国资平台、开发商、经纪机构成立收购主体，为“以旧换新”收购销售提供支持；金融机构也要为“以旧换新”提供优惠贷款利率。
（来源：21世纪经济报道、大江网）
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