今年一季度,市区的改善外溢越来越明显了。
在环城买新房的人群中,市区占比升至49%。
比去年增长37%,高出一大截。
为何如此突然?
五个原因。
①市区二手房成交量高
今年二手房成交一直很活跃,工作日还能保持在百套左右。
一季度的成绩,为5年内同期第二高(仅次于去年小阳春行情)。
全市二手房成交中,市区占比最高,32%。
背后尽是卖一买一的改善需求。
客观说,大家都是降价出货,普遍的置业预算在250-400万。
改善的面积段,至少100平米以上。
市区新房太贵,中产不得不往外走。
②购房政策调整
去年901新政后,划分限购和非限购区。
市区改善买环城,算首套。
③偏重产品改善
市区外溢的中产,不需要户籍和学籍,产品当先。
同样的总价,在环城能买到更大的房子,实现改善需求。
在一定程度上,实现消费升级,和田忌赛马是一个道理。
④天津购房的承载力
这和中产的收入有很大的联系。
中产家庭月供能力7000元已经算高的了,对应总价也就300-500万。
用地段换产品,没毛病。
⑤人口结构出现变化
天津目前老龄化严重,出生人口减少。
60岁以上人口比重大幅增长,已经达到22%。
这种趋势还在加剧。
对于改善市场来说,这部分人群不容忽视。
因为,他们的观念早就变了。
对生活有更高的追求,特别是体制内的退休人员,想换房,还有购买力。
这就是我们之前说过的“换药不换汤”。
汤,是城市配套、生活环境。
药,是房子。
汤没变的情况下,想吸引外溢,药必须升级。
中产已经不需要“吃饼”了。
必须看现状,拼生活。
现在看来,能满足中产外溢需求的板块主要集中在环城的环内部分。
其中包括西青水西,北辰南仓、东丽津滨大道、津南双林……
这些板块的共性是,邻近市区,与之前的生活不会产生割裂,同时产品比市区好一大截。
而在北辰南仓,中产的选项并不多。
中储城邦,无疑是板块内的首选项。
既然中产都要拼现状、拼生活,就要选确定性强的房子。
安全又可靠!
产品的质感就摆在眼前。
要知道,中储城邦是一个总建面约45万平米的超级大盘,分三个地块开发。
相当于一个小城的规模,形成自有生态。
能托起大盘的开发商,在开发和服务上肯定差不了。
中储的品牌、绿城的物业、中建的工程。
怪不得兑现力这么强。
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中储城邦总平图
大社区的好处就在于能容纳更多的配套,形成热点商圈、人气足,未来地标属性也很强。
项目自带商业配套,生活便利度很高。
沿街底商,涵盖餐饮、便利店、洗衣店、社区商超等多种业态,业主日常采买轻松搞定。
同时,中储城邦做景观示范区投入了约1500万资金,打造成一座公园。
作为配套的市政公园保留下来,相当于业主的“私家大花园”。
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在一定程度上,决定了项目在二手房市场的地位,至少还能图个知名度。
再依托南仓的成熟烟火气,生活的浓度十分厚重。
这就是改善能住下去的基础。
当前,中储城邦在售的是三期“文泽花园”。
该组团是整个地块中改善属性最强的,70%为洋房和叠拼产品,相当低密。
改善追求“闹中取静”的体验,在这里完全能够实现。
处在繁华的都市圈中,还能找到一片净地,属实不易。
难得的是,在低密的基础之上,项目还做出了“氛围感”。
关键在于社区园林景观的铺排。
文泽花园,整体打造了法式浪漫主义园林。
在设计上,注重线条感和居住体验。
五星级大堂酒店,以考究的空间尺度,营造十足的奢阔品质,会客、休息……将归家的仪式感拉满。
园林景观采用中轴对称布局,通过法式组团景观、浓密的绿植草地、缤纷的花木、艺术感的雕塑,勾勒出优雅的园林精致。
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中储城邦实景图
在社区当中,你可以看到多重硬景,比如花廊架、水系廊亭。
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中储城邦实景图
一股浓烈的异域风情,配合红砖建筑自然流淌。
说到建筑,中储城邦的颜值很出挑。
市面上大多数都是新中式、新亚洲风格,甚至有一些公建化立面。
但红砖,一直被奉为经典,不过时!
项目的立面采用英式都铎风,充分体现出匠心品质。
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中储城邦实景图
丰富的线条、墙面的雕花、坡顶、八角窗……多重材料及形制的搭配,凸显出高贵的阶层。
乍一看,五大道的洋楼被搬进了社区之中。
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中储城邦实景图
整个社区,尽可能平衡人与人、人与自然之间的关系。
高度调动社区的活力。
在主城内,一票难求的叠墅产品,更满足了中产对于生活空间的极致幻想。
中储城邦,把容积率、总价段和舒适度平衡的刚刚好。
上叠、下叠,将面积控制在约135-156平米,把多重场景植入其中。
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中储城邦建面约156平米下叠户型图
下叠产品,把一层全部释放,打造成全家的交流与活动中心。
餐客、厨卫……科学布局,动线完全遵照生活习惯进行铺排。
开放式的厨房面积很大。
要知道,住叠墅大部分是多人口家庭,或者是“轰趴”爱好者。
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样板间实景图
务必要满足多人的“口粮”,而且厨房空间也是需要“交流”的。
这样的厨房里,同时容纳两三个人进行操作毫无压力。
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样板间实景图
坐在沙发上,就可阅遍法式浪漫园林。
户外可拓展空间,增加了生活的亲地性,这才是住叠拼真正的优势。
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中储城邦实景图
私属性、互动性……实现有天有地的生活。
下叠的二层为休息区。
双阳卧室,不论是老两口还是一家三口,都能实现居住同权。
主卧套间,包含有独卫和衣帽间,五星酒店的即视感。
南向八角窗的设计,更是把阳光指数拉伸到极致。
北向的多功空间,茶室、影音空间……随意配搭。
尽享家庭的私密,与一层进行严格的动静区分。
这既是生活的礼序,也是场景的变换。
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中储城邦建面约135平米上叠户型图
上叠的优势就在于,居住空间的有效区分。
实现生活场景的多维转换。
相比于平层,它的空间更立体,配置更丰富。
最关键的是,性价比超高。
同样是300多万的预算,买两层空间,还是独门独户,是不是超值?
高品质的中产社区,还有一个环节不能忽视。
物业服务水准!
为此,中储城邦引进了“高端玩家”绿城物业,擅长服务高端住宅。
毫不夸张地说,它已经是检验高端项目的“金标准”。
项目携手绿城物业打造【城邦社】。
【城邦社】在一定程度上具备了“泛会所”功能。
对于高端住宅来说,除了在产品力下功夫之外,一些人文圈层的营造也很重要。
由表及里,内外兼修。
改善的最终意义就是精神层面的提升。
要知道,当下的改善是很看重这点的。
与硬件设施相比,打造圈层难度更高。
充分考验房企和物业的“软实力”。
为此,中储城邦围绕文娱生活,根据不同年龄的业主,定期组织丰富的活动。
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拉近了邻里之间的关系,提升了业主生活的幸福指数。
在硬件维护与人文关怀上,都表现出超高水准。
进而,为业主带来不同以往的生活体验。
同时,也让社区的改善属性更加纯粹!
市场中,已经很少有项目能兼顾到这点了。
如今,买房人已经回归居住。
好房子,提供的应当是超预期的体验感。
只有这样,才能实现改善目标。
目前,新政密集。
不论是首付比例、贷款利率,还是购房资格上,都出现了空前的利好。
市场已出现了正向反馈。
但,楼盘的价格还未出现明显上涨。
很显然,在这个阶段改善不能再被观望情绪所裹挟。
“调头期”正是上车的好时机,找准自己的标的才是重中之重。
中储城邦,已在城市北部建立起改善的范本。
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