大家好，我是堂主。
2024年的上半年，楼市政策可谓是穷出不尽。
不管政策变化如何快，无非就是围绕两个点：一是怎么给钱，二是怎么还钱。
首先来看“怎么给钱”，就是买房的首付钱，给多少？
前脚5月17日央行说全国首套房执行15%首付，后脚青岛胶州官宣7.5%首付。
想想之前20%、30%的首付，再看看现的首付：似乎电商的“零元购”之风，吹到了房地产。
当然，“零元购”这种说法稍微有点夸张了。
不过，首付越来越少的信号，已经很明确了。
可能大家觉得15%、7.5%的首付已经很低了，其实不然。
美国房地产协会数据显示，2023年美国人买首套房的平均首付比例是6%
澳大利亚、加拿大的最低首付要求，都是5%
日本就更低了，经济观察报说，若购房者信用状况良好，基本可以申请到零首付。
所以，在“怎么给钱”这条线上的政策变化，其实也能预料到。
概括一下就是：没有最低，只有更低。
经济观察报还发现了一个很有意思的现象：很多来东京的中国留学生，选择用“买房”代替“租房”。
要解释这个现象，原因也简单：
一个是上面说到的低首付。
日经中文网统计，大约有38.1%的人，选择了0首付，占比最大。
二是日本各大主要银行的住房贷款利率、都不超过0.5%。
不用拿出一大笔钱，就能住上自己的房子，而且每年的房贷利率，不超过0.5%，
0.5%是什么概念？考虑到日本要通胀的情况， 相当于没有利息。
也难怪中国留学生，宁愿买房，都不租房。
接着来讲第二部分，就是“怎么还钱”。
这里先除去最近银行推出的“优秀产品”：先息后本，包括了国有行和股份行。
建行最长可以两年不还本，浦发则说前三年只还息不还本，
最牛的还是平安，推出前二十年不还本金只还利息、越吹越大的“气球贷。”
始终觉得，相对于还款方式，影响“还钱”最重要的还是房贷利率。
先息后本不过是把“钱”往后推迟了，该还的还是得还。
可房贷利率的变化，直接决定每个负重前行房贷人的支出。
如果单从房贷利率的变化来看，从2019的4.85%，降到了2024年的3.95%。
当然这里只讨论央行公布的官方房贷利率，和讨论各个地方根据贷款基准利率、做上下浮动是不一样的。
央行公布的5年期LPR是一道基准线，基准线和实际的出入，才更值得深入讨论。
那么究竟我们的房贷利率定为多少，才算是真的合理呢？
房贷利率对应的是5年期以上LPR，顾名思义，这是一个对标“未来长期”的市场贷款利率。
所以你看关键词是“未来长期”。
一看这个关键词，就会想到：国债。
尤其是今年政府工作报告说：从2024年开始拟连续几年发行超长期特别国债。
万联证劵统计了历年特别国债发行情况。
单个年度发行总规模超过一万亿的年份，除去续发，只算新增的话，只出现过三次。
前面两次是2007年、2023年，以及现在的2024年。
对于特别长期国债，5月13日，财政部公布了今年的发布计划。
这张图可以很明显看到，20年、30年、甚至50年的国债都有。
为什么要说这个特别国债的利率呢？
因为长期国债的利率，是政府对未来市场利率的预期水平，有一定锚定作用。
而银行资产端的利率，是以国债利率加点定价的。
清华金融评论在2019年发表过《基准利率改革的路径与逻辑》，研究了国债利率和银行利率之间的利差，对经济的影响。
以美国为例，若这个利差越大，那么就越容易造成经济衰退。
数据显示：这个利差维持在0.5%以下，是比较好的。
现在我们发行的特别长期国债利率是多少呢？
5月17日，30年期的特别国债今年第一次发行，利率是2.57%
5月24日，20年期的特别国债今年第一次发行，利率是2.49%
都知道买房人，一般房贷选择，要么是20年，要么是30年，
参考美国经济运转良好的区间：国债利率与银行融资利率的利差，得在0.5%之下，才是比较合理的。
也就是说，房贷利率大概=20年或30年国债利率+0.5%以下
这样基于长期国债算出来的房贷利率，应该是在3%以内。
但是，现在5年期的LPR，是3.95%。
当然，地方可以做上下浮动的调整，但还是高于3%。
不知道你们有没有发现，房贷利率在3%之内，恰恰是在公积金贷款利率范围内。
五一七新政后，全国公积金首套房贷款利率是2.85%，跟20年国债利率利差是在0.36%，是在上面说到0.5%利差内。
这说明了什么？说明一直以来，其实公积金贷款利率才是合理的。
七普数据显示，全国参加劳动的总人口，有8.8亿人。
那么问题来了，这8.8亿人中，有多少是交公积金的？
上一期跟大家聊了《全国住房公积金2023年年度报告》
报告里说，2023全年实缴职工1.74亿人。
从字面上看，在8.8亿人中，至少有7亿人，是没有交公积金的。
而到实际生活中，这剩下的7亿劳动人口，要想买房，只能接受商业贷款利率。
把国家比作一个公司的话，国债是发债出去，借了股东们的钱。
而房贷就是把借来的钱，转手又借给需要买房的人，其中肯定是要有利差的。
只是这利差，是多还是少的问题。
现在刺激政策是什么？更侧重的还是在于低首付、分期首付、先息后本这些，说白了就是加大杠杆。
我一直觉得，降房贷利率，是要比降首付的药效、更有效果。
当然，降价更有效，不过这个方向不在选项范围内。
最近我也刷到不少房产大V账号，逮住“大放水”这个点，鼓吹房价要大涨了。
微观上、居民负债表已经很高了，再加杠杆，其实药效很有限。
宏观上、什么超长期国债、推动“以旧换新”特别贷款工具等带来的货币大放水，于是这些大V认为这是房价要涨的理由。
一个是微观、一个是宏观。
而我想说的是，放水是放水，但放水、不等于实际收入会增加。
如果实际收入没有增加，请问微观层面的居民部门，还能加得动杠杆吗？
总结一下：房贷利率的多少，是基于国债利率的，而两者的利差，又会影响经济的好坏。
如果国债利率继续走低，那么房贷利率也会相应下调，这方面可以去观察接下来超长期国债的发行情况，个人预测商贷利率会进入2字头时代。
至于要不要担心一些房产大V说的放水带来房价上涨，我觉得大可不必。
忽然想起上学的时候，数学作业中总有一道题，说是有一个蓄水的池子，一边进水一边放水，数学老师问到底需要多久这个蓄水池会空。
那时觉得这不是吃饱了撑的嘛。
现在看来，数学老师其实教的是一个哲学问题，远没有单单进水和放水那么简单。
实际上，进水之前还有漏斗，放水之后，也还有漏斗。
而且连接每个人的导管，其粗细也不一样。
蓄水池的进水和放水，是一门社会学科，更是一门哲学。
那么房价会不会涨，涨是一定的，不过这是放在长周期的维度上会发生的。
而放在现在，肯定不会。
说房价要涨，那得先见底吧。
西部证劵数据显示：
次贷危机后，美国是快刀斩乱麻、用了3年时间见底。
上世纪90年代楼市泡沫后，日本是用了17年才见底的。
从这张图可以看到，美国是三年见底、八年回涨。
因为美国居民部门贷款房贷是有限责任，所以可以快刀斩乱麻。
而我们是无限责任，所以估计时间会稍微久一些。
李迅雷在今年年初也说了：这轮房地产调整的时间可能比较长。
见底这事，有快有慢，就看我们市场的反应如何了。
这方面具体来看一个数据：房价收入比，是一个地区房子总值除以家庭可支配收入得到的数字。
简单来说，一个家庭需要用付出多少年的可支配收入，才能购置一套住宅。
中信建投数据显示，
我们一线城市的房价收入比普遍在20以上
其中，北上广深的房价收入比分别为32、38、32以及30。
其他主要的亚洲国家核心城市房价收入比大致落在15到25的区间，
而欧美国家重点城市房价收入比则落在15以内。
也就是说，同样是工作三十年，你在北上广能买到一套房子。
但是你在纽约、东京，至少能买到两套房子。
所以，现在我们购房的压力，还是偏高的。
如何缓解购房压力呢？或者换个直白点问法：怎么降低房价收入比呢？
一是降低房价，二是提高收入。
如果前者不在选项范围内，那么只能选后者了。
如果后者也不在选项范围内，最后就剩下居民部门的抗压能力了。
我是堂主，希望内容对你有所帮助，我们下期再见~
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