白衣骑士，正陆续抵达楼市。
只不过，这次的“有效购买力”，是地方政府。
11月8日，广州出台新政，国资要在全市收购90平米以下的存量新房。
11月23日，合肥城建也出手收房，一下子收掉2000多套。
几个销量一般的新盘，都售罄了。
郑州也在“猛去化”，以房票安置的形式。
被唤醒的买房需求规模惊人，有楼盘一周就去化了580多套。
合肥&郑州部分新房销售情况
一场浩浩荡荡的“收房运动”，实质拉开大幕了！
全国已经超60个城市表态，要开展收储工作。
除了近期的广州、郑州、合肥，还有几个城市早就迈出了收购存量房的步伐。
深圳发布公告，将在全市范围内收购65平米以下的存量商品房。
杭州将在8个区收购已建成的存量商品房用作保障房，面积不超125平米，收购价格为成本+5%。
重庆今年已发布3批收购存量房的公告，要求在交通站点和商业商务区周边1公里内，面积为90平米以下的在售整幢、整单元商品房。
国家队下场收房，核心目的只有一个：
去库存，减少新房供应量。
短期房价，就是供需的体现。
供应大，需求小，房价降；供应小，需求大，房价涨。
今年的主要救市政策，都在针对需求端。
降首付、降利率、解除限购、减免契税、取消首二套认定……创造一切条件让买房人进场。
但效果不及预期，只能形成脉冲行情，延续性还不够强。
为什么？因为大部分都是存量需求。
没有增量需求的市场，行情很难持续。
所以，现在掉头转向供应端。
既然需求端短期无法爆发，那就“手动”把供应降下来。
收储来的更直接，卖不掉的房子先回收，做保障房，直接“砍供应”。
这是救市非常重要的一步棋。
化债也是同样的道理，让政府喘口气，不用再大力卖地，别再增加新房供应了。
6万亿化债资金已经启动，7省市11天发行超3000亿。
据透露，天津在化债方面，将“受益良多”。
供应量降低--房价出现上涨苗头--引发增量进场--形成持续行情--楼市螺旋向上。
跑通这个链条，才算救市成功。
存量需求只能保量，增量需求才能提价。
投资需求就是增量，只有投资需求才能救楼市。
听着尖锐刺耳，却是事实。
投资奉行右侧交易，是风险厌恶型。
要想让他们进场，就得让供应小于需求，有涨价基础。
深圳率先迎来投资需求，也是因为供需极度不平衡。
预判到2025年，很多区域将0库存，房价必然涨。
多数商品都是货卖堆山，越降价越好卖。
唯独有投资属性的，买涨不买跌，越涨价越好卖。
房产除了消费属性外，天然具备投资属性。
只要它与货币有关、与利率有关、与杠杆有关，就摆脱不了资产属性。
货币的本质也是周期，有周期就有涨跌，就会吸引投资客。
投资需求，偏好“低利率高杠杆”。
投资房产的精髓，是“以小博大”。
房价涨10%，6倍杠杆就是60%的收益。
深圳龙华迎来大批投资的另一个原因，在于0.5成首付就能买房，高高的20倍杠杆啊。
所以，让投资需求进场，需要3个条件：
低利率（低于3%）、高杠杆（降首付）、房价涨（供需失衡）。
问题来了，天津楼市现在有投资需求进场吗？
只有1%！
目前成交中的首付比例，基本在5、6成，全款也很多。
即便最低可以1.5成，但都不愿用高杠杆，代表还是以自住为主。
天津房价从高点平均跌了45%，抄底指标之一“价稳量涨”已出现，为什么投资需求才1%？
投资是右侧交易，不奉行抄底，房价跌多少、是否够便宜，与投资没什么直接关系。
核心原因是房价还没涨，供需关系没逆转。
但现状是，天津的新房供应，很难调节到涨价的地步。
供应端：土地“有水快流”
只要新房市场好的地方，就开始不断挂地。
海教园热，哐哐又挂4块地；
河东火，房企都扎堆看地，老工大地块重新挂牌，容积率从2.4降到2.0；
红桥关注度高，后面的土地跃跃欲试，还有仨纯新盘候场……
这没有对错。
城市要建设，财政要支撑，大量的地都得卖。
导致一个现象：房价的“箱体空间”很小。
房价刚有上涨苗头，供应量一压，价格PK之下房价就回落。
就像海教园，去年年底只有保利和中铁建时，洋房能卖到1.9-2.1万。
现在4个主力盘在售，基本回到1.8万左右。
若房价持续低，市场化的房企肯定也不来拿地。
供应量降下来，房价就回弹一点。
今年的河西，很少有房企再琢磨去拿块地了。
等到都卖的差不多，房价抬头，房企就又盯上，供应量也会上来。
需求端：以自住为主，没有增量
天津1300多万的人口基本面，每年新房容量就1000万方。
今年就算最后一个多月拼了，全年都过不了900万方。
自住需求的市场，极易形成观望行情，只能靠外力刺激。
所以，天津房价暂时涨不了，供需关系没出现逆转的趋势。
除非，全市开启大规模收储。
楼市正常的投资占比，在25%左右。
2016年，天津新房成交了2400万平米。
多出的1200万平米就是投资需求，占比近50%，不正常。
现在只有1%，也不正常。
只要低利率、高杠杆、房价涨，这三个条件具备，投资需求还会杀进场。
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