2025 年究竟是买房还是不买房？
我先表明结论，2025 年买房的性价比依旧不高，只是极少数人的一个选择，并且是个技术活，考验认知，选对了未来或许能赚钱，可一旦选错，就会掉入大坑。
鉴于各种利好政策的叠加，11 月百城二手房平均价格环比下跌 0.57%，跌幅较 10 月份收窄 0.03 个百分点。一线城市里，北上广的二手房跌幅显著收窄，深圳、成都、乌鲁木齐、东营这四座城市的二手房价格环比止跌转涨，打破了百城连续 7 个月全面下跌的局面。
由此可见，一线城市的房价确实短期内有回暖的迹象。北京二手房网签量达 1.9 万套，创下近 20 个月的新高；上海 2.7 万套，创下近 44 个月的新高；深圳更是创近 50 个月的新高。由于成交量大幅上涨，挂牌量明显下降，上海的二手房成交量已连续两个月超过新增挂牌量，北京从二手房挂牌高位的 16 万套降至如今的 13 万套，一线城市的库存开始减少，供需状况有所改善。
一线城市有些年轻人选择入手老破小了。这轮房价下跌，全国房价平均跌幅 20%以上，而老破小跌幅高达 30%至 50%。北京金台路的红庙北里小区，作为全北京最具代表性的老破小聚集区，今年前 8 个月累计成交 34 套，远超去年同期水平。上半年以来，一线城市 23 至 27 岁买房人的占比从 15%提升到了 19%，长期在一线城市租房的群体看到了买房的希望。
另外，最新的 5 年期存款利率降至 1.5%，伴随房价下跌，一线城市的租金回报率平均达到 1.84%，特别是那些总价低、地段好的老破小，租售比更高，这些房子迎来了抄底人群。其实有的三四线城市的租售比看似更高，都超过 2%了，可为啥房子还是卖不动？因为三四线城市就业机会减少，房子越来越难租，租不出去的房子压根就不是资产。
但一线城市的老破小价格真就彻底稳定了吗？租售比合理，房价就完全见底了吗？
最近的重磅会议提出要让房地产止跌回稳，一线城市的房价过去两个月的确有短暂企稳，然而未来几个月能否维持这一趋势并不乐观。而绝大多数的二线城市和三四线城市房价依然在下跌，根本原因在于库存量过大。
目前重庆的二手房挂牌量已飙升至 30 万套，而去年重庆常住人口减少 20 多万；沈阳 11 月挂牌量超过 20 万套，天津 19.5 万套，苏州 17.3 万套，杭州 16 万套。新房的压力更大，大部分城市的新房去化周期持续上升。上一轮全国去库存始于 2014 年，2014 年 7 月全国库存量的平均去化周期达到历史峰值的 20 个月，如今全国百城平均去化周期已接近 27 个月，还有 41 个城市去化周期超过 36 个月，也就是 3 年。
库存是判断一个城市房价走势的关键指标，只有库存消化到一定程度，房价才可能出现拐点。库存高也就解释了为何 11 月份百城二手房价格环比下跌的城市多达 96 个。
更大的挑战在于人口下滑和城镇化进程减缓，那些人口净流出且库存大的城市，房价恐怕还会持续阴跌。最近湖南衡阳发布公告，从明年起，当地商品房销售将实行套内面积计价，这不禁让人联想是否会有一波变相降价潮？那么 2025 年到底能不能买房呢？
未来中国不缺房子，盲目买房的时代已经过去，三四线城市的房子有可能像马云说的那样如葱。今年房改 2.0 已出炉，国家也在加大房子的收储，未来保障房会越来越多，所以加很大杠杆买普通房子，真不如住保障房，未来要借鉴新加坡的房地产模式，加大保障房供应。但真正优质的一部分商品房未来依旧稀缺，这部分房产有一定保值功能，可只有财力极其雄厚的人才能涉足这个领域。
即便在一线城市，绝大多数当下的普通商品房未来想要上涨都很困难，因为它们的品质、房龄、位置都不稀缺。所以未来买房想要实现增值是件非常考验认知的事，需要具备出色的选房能力。
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