“4”舍“5”入，新的365天计时开始。
站在2025年，回头看2024年的天津楼市，经历了一场“大型接力赛跑”。
全年冲刺，队形并不统一，有人接棒有人掉棒……
虽然比赛成绩不甚理想，但过程值得回放。
| 史上最多的“史上”
2024年楼市的“雷霆之策”尺度大开。
逢出台，必史上之最。
史上最低首付（1.5成）、史上最低商贷利率（天津最低3%）、史上最低公积金利率（2.85%）、史上首次取消首二套之分……
这也是史上最高级别的“全国买房总动员”。
从“止跌回稳”到“稳住楼市”，不单是经济目标，也是政治任务。
| 单盘牛市
大盘熊市，单盘牛市。
2024年，天津十几个新盘销量碾压式突围，单月过百套，成为“单盘牛市”。
价格（不比周边贵）、板块（核心地段或分界线）、产品（三代新产品），全踩中就有机会成为“进攻力量”。
团战结束，天津楼市进入零星作战的单盘时代。
| 地方最有效的政策是教育
天津入学/转学政策不断收紧。
和平、南开、河西、河东、生态城，陆续封锁。
二手房抢到行情，新房也接到“泼天的富贵”。
全国救市靠宏观，天津救市靠教育，这张牌很管用。
沧海横流，还是学区房最硬核。
| 天津新产品“三七开”
新产品市占率达30%，但成交量前100名中，新产品能占到70%。
买房人不再跟房价“玩命”，新产品开始控盘，换挡提速。
小赢靠价格，大赢靠产品。
楼市来到用产品力夺话语权的时代。
| 超速换代，第四代住宅“呼啸”
年初，三代住宅刚普及；年末，第四代住宅呼啸而来。
“政策关”已突破，“成本关”正在摸索，“市场关”2025年见分晓。
后浪来的太快，老盘的“过时率”被迫提高。
| 土地抢末班车，粮草接力
12月土地压轴加注，带杀气入场。
降地价、降容积率，拿出压箱底的好地。
南开可口可乐地块、河东工大地块，出现久违的溢价。
信心匮乏的氛围里，即便是微弱的光芒，也显得格外耀眼。
2025年，天津迎来“低地价、低房价、高品质”的巅峰。
新房市场一级戒备，准备战斗。
| 新房二手房成交格局逆转
二手房跌出性价比，全年维持高成交量。
市场份额最高达68%，历史新高，但过于偏离正常值。
缘于新房需求大量积压，一旦释放即柴油效应。
| 房贷利率年末翘尾
年初，天津房贷利率为：首套LPR-40（3.8%），二套LPR+20（4.4%）。
10月，不分首二套，统一为LPR-60（3%）。
12月26日，又涨回LPR-45（3.15%）。
年初说“继续有序拓宽房贷利率自主定价空间”；
年末说“不要恶性竞争，听指挥”。
| 自持转销售
盘活存量，能卖尽卖。
此前拿地捆绑的自持面积，2024年解绑开售。
荣盛锦绣学府、万科西庐、融侨方圆、招商江山玺、龙湖天琅……
楼市中很多“隐形供应”如水面下的冰山。
| 换药不换汤，赢在分界线
2024年，环城紧邻市区的板块，改善盘受欢迎。
绿城锦玉蘭、金茂晓棠、中交海河玺、中建理想城、绿城水西雲庐……
在三等地段用二等价格买一等产品，跑通了。
背后是“买房观”的转变，从踮脚买房到弯腰买房。
| 产品“多米诺”，跨级卷
2024年跨级卷产品，2万+的盘，卷到4万的赛道。
大门、会所、下沉庭院、开放阳台、室内精装……貌似走错片场。
这是近十年来最好的自住时代，等等党赢麻了。
问题来了，让4万的盘该往哪卷？
| 建筑规范放宽，创新加速
2023年出台第一批住宅多样性空间规范，2024年又出台第二批。
架空层、阳台、小院、阁楼、露台……统统能实现。
赠送面积也“空前繁荣”，得房率奔向100%。
带架空层的洋房，首层能做出3层的“联排化”，附加值提高。
天津住宅产品“百舸争流”。
2024年，天津楼市“山路十八弯”。
政策、产品、房价……出现混沌里破局的利刃锋。
“否极”是无可厚非了，2025年能不能“泰来”？还有很多问题未理清。
· 2025年，有没有“小阳春”？
· 和平出台初中转学新政，南开、河西二手房、新房要冲量？
· 地价降了，2025年的新盘会不会拉低房价？
· 一直吹风2025年还有大政策，能有多大？
· 第四代住宅可溢价30%，2025年是它能涨30%，还是老盘降30%？
· 天津的化债怎么落地？对土地出让有什么影响？
· 保障房来了，会冲击楼市吗？
· 房贷利率被窗口指导不能低于3%，如果2025年春节后降LPR降怎么办？会不会继续涨基点？
新一年楼市开启之前，需要先解惑，胸有成竹，再做决定。
1月11日，天津365淘房【年终盛典】第八季·东方既白，现场“请问2025”！
关键预判，不容错过！
本文内容来源于公开渠道汇集整理，旨在提供相关信息，仅供参考，发布平台及作者不保证信息的真实性与准确性。项目的具体情况如规划、设计、户型、面积、价款、建设进度、销售情况、交付标准和时间、配套、物业等请向有关部门或者项目权利人进行调查了解核实。本文观点仅供学习交流使用，系作者个人观点，不构成任何承诺和保证，不得作为投资、购买、租赁等决策的依据。投资有风险，决策需谨慎。不动产系大额资产，请通过政府和不动产项目权利人详细调查了解核实后谨慎决策。发布平台和作者对读者个人行为不承担任何法律责任。
热门跟贴