从2015年中央经济工作会议提出“租购并举”开始，居住市场格局日益改变。目前，租赁市场已经成为住房供给系统当中非常重要的组成部分。在住房租赁市场不断发展的当下，未来租赁市场发展格局如何，又将有怎样的市场新风向，我们一起来看！
租房比重有望高达80%，租赁行业未来前景强势
“重要城市有望达到50%到80%的租房比重。”中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出，城市化带来的首次购房需求虽然仍然具备规模，但是已经在萎缩，租房的比重正在上升，改善型需求会成为租房市场的主力需求。未来人们还是会聚集在少部分地区，但不一定是一二线城市。
数据显示，当前住房租赁市场的总规模约1.7万亿元，到2026年差不多能达到1.8万亿元，年复合增长率约为2%。一二线城市的总人口变化不大，但是人口流动性每一年都在发生翻天覆地的变化，新青年、新市民的租房需求旺盛。
关于租住市场未来格局，中国饭店协会酒店资产管理专业委员会专家于鲁津指出，“租住新格局”已经不仅是简单的租售问题。不同人生阶段的居住需求不能仅靠购买一套房来解决。二十多年来，上百亿平米的住宅被攒下来，其中有40—60亿平米的住宅为老旧小区。这些资产有待盘活、变现，增加流动性。这将开启传统房地产住宅领域中另一个值得关注的赛道。
租售比明显上升，部分城市租售比高于存款利率
近年来，随着房价下行，租售比明显上升。租售比为房屋租金与售价的比例，直观反映了房地产的投资回报率。据数据，2024年11月50个重点城市租售比为2.12%，较2022年末上升0.14个百分点。从绝对水平来看，截至2024年11月，厦门、深圳、北京租售比仍较低，不足1.5%；而广州、上海逐步向2%靠拢，重庆、长沙等二线城市租金房价比已接近3%，哈尔滨、长春等已超过3%，其中贵阳最高，为3.22%。
诸多城市租售比已超过存款利率、国债收益率、理财产品收益率等，这也意味着，在一些城市买房出租的收益高于买存款、国债及理财。展望2025年，租售比可能相对稳定甚至继续上升，但在货币政策“适度宽松”的基调下，明年存款利率、理财产品收益率等可能继续下行，租售比与二者的利差可能继续拉大，部分城市的租售比将高于房贷利率。
对此，中指研究院表示，当前房地产市场处于下行周期，房价持续调整，而住房租赁市场受益于刚需特征及行业规范性的提升，需求维持相对稳定，租金调整幅度更为平缓。在此影响下，近两年我国重点城市租售比持续回升，住房租赁投资回报有所改善。
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