2025年天津土拍正式收官。
全年，天津共计成交77宗宅地，较2024年的64宗大涨了20%；成交总建面约520万平米，比2024年大涨23%。
成交总金额约达359亿元，是2024年的1.26倍。
仅最后一个月就卖地21宗，揽金近80亿！约占全年总“收成”的22%。
为年度两大卖地高峰之一。
即6月和12月，跟开发商的年中、年终冲刺很一致。
连整体地价也涨了2.9%。
但需要明确，真实行情并不支撑地价上涨，该涨价更多属于结构性。
因为天津的“两大化”还在加剧。
·城心化——市区占比大幅提高
2025年天津成交的77宗地中，仅市区就占了23宗，仅次于环城四区。
比去年多卖10宗，一举刷新市区卖地宗数新高。
成交总建面共计147万平米，比2024年大涨了60%。
且是四大片区中，市场份额增幅最猛的。
其成交占比已仅次于环城，比滨海、远郊高出了10个点左右。
道理很简单，卖好地，才能好卖地。
开发商可比买房人更精。
所以一个很明显的趋势：市区在往中环内扎，环城在往外环内扎。
2025年市区卖的23宗地中，有10宗位于中环线以内；环城卖的28宗地中，有12宗位于外环线以内。占比都高达43%。
包括2025年的单价地王、总价地王，以及年度最高溢价，也全都出自市区。
和平山东路地块，以43449元/平米的楼面价，拿下全年单价地王。目前项目案名已定为格调蒲庭，为7层到顶纯洋房社区，主推66-105平米，放风价450万/起。
南开凌庄子地块，也就是已在售的建投奥体誉院，以总价20.75亿拿下全年总价地王。
河西陈塘W5地块即保利津门天珺，经过5家房企、25轮的激烈竞拍，最终溢价17%成交，成了2025年天津的溢价王。
·低密化——低容积率地块成交增多
与此同时，低密化也在愈演愈烈。
全市成交的77宗地块中，住宅容积率在1.5及以下的多达40宗，占比已超过总成交宗数的一半。
甚至还创下多个“罕见”：
和平罕见的1.7容积率（山东路地块，即格调蒲庭）；
市区罕见的1.2容积率，且还在中环内（河东工大1号地）；
全市罕见的1.01容积率（静海团泊东地块）。
而且，有13宗地容积率都低到了1.3及以下。
什么概念？1.3是可以做出别墅来的，加之现在联排也放开了。
比如，大港格调罗滕花园、水西城投东方玖玺、国展绿地水云川、开发区格调二体南，以及静海团泊东禾承地块，都有联排产品。
静海团泊东禾承地块，甚至还做出类双拼。
这也是“三低一高”的体现。
会迸发出更具竞争力的后发优势。
此外，城市更新也在持续“进击”。
2025年成交的77宗宅地中，有14宗都是城市更新地块。
不否认现在大市拉胯，但局部有热度。
尤其现在新出让的地，地段都不错，叠加诱惑力和性价比双拉满的新产品。
好房不贵，选择还多。
可以预见，2026年的天津楼市必定是买方友好型。
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