文/识局智库研究组
2026年新年伊始，一篇来自顶级官媒的文章十分令人瞩目。
今年第1期《求是》杂志在重要位置发表了特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》（全文请点击文末“阅读原文”查阅）。
这篇文章的不同寻常之处在于其直面问题的态度和罕见的表述方式，看起来是在为新一年的房地产政策奠定基调。
“政策要一次性给足，不能采取添油战术”——这一看似简单的表述，实则终结了长期以来房地产市场与政策之间的反复博弈。
过去，一些地方出台政策时常常“零敲碎打”，既希望稳定市场，又担心市场过热，结果反而延长了市场的不确定性。
这种“挤牙膏”式的调控方式往往导致政策效果边际递减，无法真正扭转市场预期。而此次《求是》明确表态要“一次性给足”政策，彰显了顶层设计稳定市场的坚定决心。
01房地产博弈论的终结与“一次性给足”逻辑
“添油战术”这一军事术语在房地产市场的应用，精准描述了以往调控政策的渐进式特点。
这种策略下，市场与政策常常陷入无休止的博弈状态：购房者观望等待更多利好政策，地方政府一点点释放政策红利，双方都在试探对方的底线。
其结果是政策效应被稀释，市场预期始终无法形成稳定共识。《求是》此次发声，实际上是对这种低效博弈的终结宣言。
“一次性给足”政策背后，是对市场预期的深度理解。当政策力度能够匹配市场期待，市场主体便有了明确的行为指南。购房者可以更理性地做出置业决策，房企也能更明确地规划经营策略。
这一转变反映了政策制定者或已深刻认识到：在房地产市场供求关系发生重大变化的今天，半心半意的措施无法扭转市场预期。
02从“支柱产业”到“基础产业”的定位变迁
《求是》文章另一个值得关注的亮点是，它没有回避问题，且明确反驳了“房地产在国民经济中的重要性下降”的观点。
文章指出，房地产产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业，对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响，仍然是支撑国民经济的基础产业。
这里使用的“基础产业”提法与过去常说的“支柱产业”有着微妙但重要的区别。
“支柱”强调对经济增长的直接支撑，而“基础”则意味着其对经济社会的根本性支撑作用。这一表述变化暗示房地产行业拉动经济的历史使命已然改变，从过去的增长引擎转变为经济社会的稳定器。
数据最具说服力：2024年我国房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，直接带动就业超7000万人。这一数据表明，尽管房地产行业处于调整期，其在国民经济中的分量仍不容忽视。
从国际经验看，美国、英国、德国、日本、澳大利亚等发达国家，房地产业增加值占GDP的比重平均都在10%以上，依然是经济稳定的重要支撑。
03房地产新需求：新市民与存量更新
文章用翔实数据论证了房地产市场的长期发展潜力，打破了“房地产需求枯竭”的错误认知。
需求端的发力方向将聚焦两大领域：一是新市民的刚性住房需求，二是存量住房的更新改造需求。
我国常住人口城镇化率已达67%，但户籍人口城镇化率不足50%，大量新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”的刚性住房需求尚未得到充分释放。
这一数据揭示了城镇化质量与数量之间的差距，也指明了未来房地产市场的真实需求所在。
同时，城镇已积累约350亿平方米的住房存量，按照每年2%的折旧率估算，每年将产生约7亿平方米的更新替代需求。这一数据回应了那些认为房地产市场已经饱和的观点。
住房改善需求同样不可忽视。数据显示，我国城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比接近40%，约7%的城镇家庭人均住宅建筑面积不足20平方米。居住条件的改善空间仍然广阔。
04房地产发展新模式：从“开发销售”到“运营服务”
《求是》文章深刻指出，传统房地产发展模式已经走到尽头，房地产企业亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变，由“类制造业”升级为 “产品—服务—运营”一体化的综合服务商。
这一表述清晰勾勒出行业转型的核心方向，标志着房地产行业将彻底告别规模扩张的旧周期，迈入高质量发展的新阶段。
在新模式导向下，行业竞争焦点将发生根本性转变。以往房企比拼的是拿地能力和资金杠杆，未来则将聚焦产品力、运营能力和服务品质。政策层面将鼓励房企持有物业、提供高品质居住服务，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
这种转变实际上是对房地产行业商业模式的重新定义。开发销售模式侧重于一次性交易，而“产品—服务—运营”一体化则强调长期价值的创造。这意味着房企需要从“开发商”转变为“城市运营服务商”，从追求短期高周转转向追求长期稳定回报。
05预期管理成为房地产市场稳定的关键
《求是》文章强调，“房地产带有显著的金融资产属性，关联性强、涉及面广、社会关注度高，加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”。这一判断抓住了当前房地产市场的核心问题。
预期的重要性在资产市场中远超过在普通商品市场。当市场参与者形成一致预期时，预期往往会自我实现。因此，管理预期而非简单粗暴干预价格，成为更加精准的调控手段。
文章还提到要“加强对房地产市场相关价格等关键指标监测”，并加强对“企业、机构和个人通过自媒体等散布不实信息的及时管控”。这表明决策者已经意识到，在信息时代，舆论环境对市场预期形成具有重要作用。
近期，在事关居民核心资产的楼市、股市、车市，官方正以高度协同的姿态打响一场精准的舆论“信心保卫战”。
一些地方网信、住建、市场监管部门联动，清查渲染房价暴跌、制造“楼市崩盘”焦虑的自媒体账号。这有助于阻断“悲观预期-行为收缩-资产下跌”的自我强化循环，稳住市场预期。
随着2025年底中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”，以及此次《求是》文章的权威解读，2026年房地产政策的轮廓已经显现。政策制定者已经意识到，在市场转折点，预期引导比直接干预更重要。
房地产发展模式正在从“有没有”向“好不好”转变，从规模扩张向品质提升转变。
对于购房者而言，这意味着未来的住房将更注重居住品质；对于房企而言，需要从“制造业”思维转向“服务业”思维；对于投资者而言，房地产“暴利时代”已终结，但作为“稳定收益资产”的价值依然存在。
随着新政落实，房地产市场在2026年有望真正企稳回稳。
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