降价、跳水、天塌了……这一系列新标签，频繁出现在曾被视为“东进神话”的黄埔。
尤其是科学城、知识城等热门板块，如今成了价格下探的先锋，跌幅之大令人唏嘘。
但同时，这两个板块也是黄埔成交热度最高的，像科学城香雪区域，直接跻身广州区域成交TOP2，仅次于增城的永宁板块。
比如东荟城、品秀星樾、时代天韵、幸福誉等楼盘，虽然隔段时间就被拿出来拉踩一下，但市场还是在默默买单。
截图来源：贝壳
东荟城，高峰期时86平三房成交价4.9万/平，直逼5字头，成交周期只有22天，只降价了2万，甚至还是北向房源。
如今，86平南向三房，成交单价1.8万/平，价差17万成交，成交周期也更长了，跌幅超63%，折算下来四年间蒸发260万+。
96平南向三房降价更狠，单价1.6万/平，刷新小区阶段性低价纪录。
同板块低密次新房品秀星樾，进入二手市场后，基本在走回调路，小区成交均价腰斩，由最高的6字头到3字头。
不过从市场行情看，品秀星樾11月的成交热度明显比传统营销期“银十”更高——
无论是看房人数还是成交均价、成交量，环比都呈上涨趋势。
其中，成交量环比暴涨633.3%，显然是不少观望的买家进场了。
情况相似的，还有同板块的罗兰国际，均价下滑，但成交量环比涨200%。
目前，罗兰国际11月成交量破了全年纪录，比金三银四和金九银十期间还高。
再看知识城。
相比科学城，知识城热门在售二手房，多数是2020年前的次新房，价格优势比不上品秀星樾这种楼龄更新的。
如片区标杆幸福誉，单价已经回落至1.1万/平，总价84万即能拿下两房刚需户型。
这面积段，在顶峰期要250万+。如果是等到现在才上车，四年劲省约170万。
就近七日成交来看，凭借毗邻天河地缘优势的老黄埔，热度明显不及两个新城，成交量不多。
经典红盘金碧世纪花园，楼龄已超20年，高峰期的两至三房，单价5-6万/平的成交房源比比皆是。
现在，小区三房回落至2字头，两房已经进入单价1字头，等等党或许今年还能有“捡漏”机会。
保利学府里，约79平相近户型，单价从6.6万到2.7万，总价降300万。
就环比看，保利学府里成交量和成交价都有所回暖。
次新房TOD星航，2025年初时首套二手房3万/平成交，近期单价已回落到2.49万/平。
综合来说，黄埔二手房市场在经历一场阵痛，价格正以挤泡沫式的速度回归理性，而成交量却在部分价格回调到位的标杆盘中逆势攀升。
一个值得注意的现象是，相比传统营销旺季金九银十，黄埔多个小区的成交热度反而在11月集中爆发。
曾经的疯狂与当下的深度调整，构成了黄埔楼市最真实的两面。
2020-2021年间，在人才购房政策与产业预期双重刺激下，黄埔一度成为广州的造富神话。
投资客大量涌入，短期内人为推高了远超基本面的房价预期。
随着政策红利退潮、新房供应放量及市场预期转向，缺乏坚实居住价值支撑的价格体系必然面临严峻考验。
黄埔这一轮的深度回调，是投资属性凌驾于居住属性弊端的典型。
当下的普遍降价，既是对过去非理性繁荣的清算，也是市场挤出水分、居住价值回归的必然过程。
但成交热的现象也表明，当价格回调至与地段、产品、配套相匹配的区间时，真实的居住需求会开始托底，并逐步构建新的价格平衡。
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