2.8万伙新盘强势入市，香港发展重心北移！|住宅用地|住宅项目|北移|康城|新界|新盘|荃湾|西贡

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汤姆陪你买房的第110天：

2026年新界一手新盘

说完港岛，也聊过九龙，最后还是绕不开新界。

很多人对新界的印象还停留在“远一点”，但2026-2027年的一手新盘，正在把这个认知慢慢改掉。

因为北部都会区概念的出现，正把新界从“边缘住宅区”，推回到城市发展主线。

一起来看看有什么盘吧：

日出康城第13期项目

日出康城第13期是该楼盘的最后一批住宅项目，坐落于康城站西北侧，处于第5期MALIBU与第8期SEASONS PLACE之间。项目由信和置业、嘉里建设、嘉华国际及招商局置地合作开发，分为13A和13B两阶段，共计提供2,550套住宅（13A期1,284套，13B期1,266套）。两期预计分别于2026年2月22日和2027年3月31日落成，总楼面面积上限约154.67万平方英尺。

项目占地1.24公顷，原为康城站临时公共交通交汇处用地。发展商计划打造具备海滨特色的优质住宅，融入园林景观、环保设计、智能家居系统及健身休闲设施。港铁在2020年10月公布的招标结果显示，项目补地价金额为55.68亿港元，每平方英尺约3,600港元，创下日出康城历期项目补地价新高。该项目坐拥将军澳海景，紧邻康城站，交通便利，周边配有大中型商场及其他社区设施。

从投资角度看，作为日出康城的收官之作，本项目供应规模较大，兼享海景与铁路优势。有测量师预测建成后实用面积呎价可达2万港元。将军澳地区随着将军澳－蓝田隧道及跨湾连接路等基础设施的完善，长期具有增值空间，适于中长期投资或自住需求。

新鸿基地产西沙十四乡2A/2B期项目

位于大埔区西贡北十四乡海滨路一带的西沙十四乡2A/2B期项目，由新鸿基地产开发，属于西沙综合发展区的一部分。项目共提供1,249个住宅单位，其中2A期（727伙）预计于2026年9月30日落成，2B期（522伙）则预计于2026年11月30日竣工。整个西沙项目规模宏大，占地逾805万平方呎，其总补地价金额超过196亿港元，创下香港有史以来最高纪录。

项目的核心配套设施是由扎哈·哈迪德建筑事务所设计的“西沙GO PARK”运动商业综合体，面积约30万平方英尺，融合了运动、娱乐、餐饮及休闲功能。发展商投入巨资提升区域基建，包括将1.5公里长的西沙路拓宽为四线行车道，并增设行人天桥及优化排水系统等。交通便捷，驾车前往乌溪沙站约需5分钟，至大学站约9分钟，另设有多条巴士及小巴线路连接不同区域。

投资价值方面，该项目体量庞大且品牌优势显著。两期住宅供应量适中，预计于2026年底前相继落成。项目坐拥企岭下海壮丽海景及葱郁山景，并配备大型综合性运动商业设施。

远东发展西贡公路181号-蚝涌项目

远展集团位于西贡公路181号的蚝涌项目，是与兰桂坊集团携手开发的新界西贡低密度住宅。该项目共规划26栋三层高洋房，总楼面面积约56,620平方呎，预计于2027年5月4日落成。发展商于2021年完成补地价，金额为3.6986亿港元，相当于每平方呎楼面地价约6,530港元。

项目北部及东部单位可近览蚝涌河景，部分户型更能远眺白沙湾海景。交通方面，周边有多条巴士及小巴线路连接西贡市中心、钻石山、观塘及将军澳等多个区域。生活配套设施包括匡湖购物中心、白沙湾餐饮聚集区，驾车约5分钟即可抵达西贡市中心。康乐资源丰富，临近蚝涌足球场、三星湾泳滩及白沙湾游艇会等。

投资方面来看，此项目是西贡区供应极为稀缺的大型洋房发展。其地积比率仅为0.75倍，确保了低密度的居住环境。项目兼具海景与河景双重稀缺资源，适合追求高品质生活与资产稳健升值的高端投资者及换房人士考虑。

西贡窝美红棉路8号项目

该项目由丰资源发展，坐落于西贡窝美区域，共提供51个住宅单位，2025年内已竣工。2025年10月的报道中，该项目已获发预售楼花同意书。

项目享有西贡优越的自然景观，附近有西贡郊野公园、万宜水库等绿色康乐景点。交通方面，可通过巴士及小巴路线连接西贡市中心、将军澳地铁站等地。生活配套上，住户可便捷前往西贡市中心享用各类餐饮、海鲜食肆及购物设施，区内还设有西贡海滨长廊、游艇会等休闲配套。

投资价值方面，项目位于西贡备受青睐的优质住宅区，自然环境优越。51伙供应规模适中，契合西贡区长期受高端买家关注的特点，适合追求优质生活环境并注重长线资产稳健的投资者。

万泰发展大埔公路大埔滘段4138号项目

该项目由万泰集团开发，坐落于大埔半山区域，共提供135个住宅单位，于2024年9月30日竣工，目前项目属于“已批出但尚未发售”的状态。项目周边毗邻史堤福楼等低密度豪宅，地块原由国天集团于2016年以11.82亿港元投得，每平方呎楼面地价约4,551港元。

项目朝北单位可享开阔翠绿林景。交通方面设有多条巴士路线，连接太和、长沙湾、九龙湾及大围站等地，住户也可乘车至大埔墟享用餐饮及运头塘商场等配套。康乐设施包括大埔滘公园、运头角游乐场、大埔海滨公园等。

从投资角度看，项目地处大埔半山豪宅区，环境优越。135伙供应规模适中，地价成本合理。

上水粉锦公路663号云向 | CLOUDVIEW

本项目由永泰地产开发，位于上水粉锦公路663号，地段编号为丈量约份第91约地段第4076号。项目采用单幢式设计，楼高35层并设有一层地库，共提供765个分层住宅单位，预计关键日期为2027年3月31日。地块于2021年6月以26.168亿港元投得，地盘面积约47,362平方呎，最高可建楼面面积约284,175平方呎，每平方呎楼面地价为9,208港元。其后，永泰地产将项目15%股权售予由董建华胞弟及唐英年等人持有的公司，作价3.92亿港元。

项目户型涵盖开放式至三房，实用面积由196至868平方呎，以一房及两房单位为主力户型。其中一房单位共444伙，占整体约58%；两房单位242伙，开放式75伙，三房单位仅设4伙。项目设有面积达14,716平方呎的豪华住客会所CLOUD VIEW Club，另规划12,677平方呎园景区及绿化地带，提供户外泳池、儿童戏水池等设施。景观方面，向西南及南方单位可享粉岭高尔夫球场翠绿景致。交通方面，项目邻近港铁东铁线上水站，车程约十分钟，粉锦公路也设有57K小巴路线。

投资价值方面，项目获董建华家族及唐英年等知名人士参与投资，反映其品质备受认可。项目坐落于北部都会区核心位置，毗邻创科走廊，享有区域发展潜力。765伙供应规模适中，主推一房及两房户型，贴合首置市场需求。每平方呎楼面地价9,208港元成本合理，邻近上水站交通便利，加之坐拥粉岭高尔夫球场稀缺景观，适合首次置业及投资客群关注。

粉岭上水市地段第278号项目-乡梓路23号

由会德丰地产发展的乡梓路23号项目，位于新界北区古洞第24区，属于粉岭上水市地段第278号。项目分两期开发，第一期提供457个分层住宅单位，预计2027年9月30日落成；第二期提供324个单位，预计2027年12月30日落成。项目地盘面积约8.2万平方呎，最高可建楼面面积约49.24万平方呎。会德丰地产于2021年7月以41.85亿港元中标此地，每平方呎楼面地价约8,499港元，预计总投资额在70亿至80亿港元之间。

项目邻近石仔岭花园，中高楼层单位普遍视野开阔。交通方面，距离未来的港铁北环线古洞站约十余分钟步程，住户也可前往南面的青山公路搭乘巴士及小巴。生活配套上，项目将自设三层基座商场，区内另有古洞街市购物中心及周边食肆可供选择，住户也可乘车至上水港铁站一带享受更丰富的餐饮及购物设施。社区康乐设施包括附近的古洞草地足球场、古洞游乐场及古洞水塘。会德丰地产常务董事黄光耀表示，项目计划发展适合小家庭使用的中小型住宅。

投资方面来看，项目坐落在北部都会区核心位置，享有政策发展利好。总供应781伙规模适中，主打的中小型住宅切合市场需求。每平方呎约8,499港元的楼面地价成本合理，邻近未来的古洞站交通便利，项目分两期推出灵活性高，适合首次置业及投资客群考虑，待北环线通车后，其交通优势将进一步增强项目的投资价值。

粉岭上水市地段第263号-乡梓路25号

由恒基兆业地产发展的乡梓路25号项目，位于新界北区古洞，属粉岭上水市地段第263号，预计于2026年12月31日落成，将提供682个分层住宅单位。项目地盘面积约56,511平方呎，计划兴建两幢不超过33层高的住宅大厦，总楼面面积逾36.7万平方呎。恒地曾向城规会申请放宽地积比率至6.5倍并获得规划署不反对，项目户型涵盖开放式至两房，其中一房单位占供应量超过54%，开放式单位实用面积介于189至246平方呎，一房单位则由268至286平方呎。

项目邻近怡景花园、石仔岭花园，中高楼层单位普遍视野开阔。交通方面，距离未来的港铁北环线古洞站约十余分钟步程，住户也可前往南面的青山公路搭乘巴士及小巴。生活配套方面，项目将设有5.6万平方呎的商业楼面，屋苑南面有古洞街市购物中心及周边食肆可供选择，附近设有上水培幼幼稚园提供幼儿教育服务。

社区康乐设施包括古洞石仔岭花园、古洞草地足球场，区内另有粉岭站游乐场、粉岭康乐公园、百和路游乐场、粉岭游泳池和粉岭游乐场等公众设施。

从投资价值来看，项目位于北部都会区核心，享有政策支持。682伙的供应规模适中，主打开放式至两房户型，切合首次置业市场需求。自设5.6万平方呎商业楼面将提升生活便利性，邻近未来的古洞站使其交通优势明显。6.5倍的地积比发展密度合理，2026年的落成时间较早，有助于抢占市场先机，适合首次置业及投资客群，待北环线通车后，区内发展潜力巨大。

粉岭上水市地段第279号-乡梓路29号

由新鸿基地产发展的乡梓路29号项目，位于新界古洞第25区，属粉岭上水市地段第279号。项目第一期将提供642个分层住宅单位，预计于2028年8月31日落成。该地块面积近20万平方呎，地积比率约6倍，最高可建楼面面积近120万平方呎，其中住宅部分最高可建约99.9万平方呎。新地于2024年以86.14亿港元成功投得此地皮，每平方呎楼面地价约7,183港元，较当时市场估值上限高出约43%。新地副董事总经理黄植荣表示，项目主力兴建中小型单位，预计总投资额约180亿港元，整个项目须在2028年底前完工。

项目地理位置优越，邻近未来双铁路交汇的港铁古洞站（预计2027年落成）。根据卖地条款，发展商需负责兴建一个公共运输交汇处，并须在2025年9月前启用，其余楼面将用作商住用途。项目周边将规划充足的生活及就业配套。此外，连接锦上路站及古洞站的北环线主线第二期预计于2034年竣工。莱坊分析估计，内地买家及本地用家将成为该区未来的主要购买力，并预测项目落成后每平方呎售价需达1.8万港元起方有合理利润，约等同当前元朗区新楼的楼价水平。

投资价值方面，该项目作为古洞新发展区首幅招标的住宅地皮，具有重要市场指标意义。高达180亿港元的总投资规模庞大，且主打的中小型单位切合市场需求。每平方呎7,183港元的地价充分反映了发展商对新区的信心，而位处未来双铁路交汇站的地理位置更是得天独厚。2028年的落成时间与区内整体发展步伐相契合，考虑到古洞新区的成熟期约需十年，其长期发展潜力巨大。

粉岭北第14区乌鸦落阳住宅项目

由新世界发展与央企招商蛇口合作发展的“乌鸦落阳”商住项目，位于粉岭北新开发区第14区的马适路。项目已于2024年完成补地价手续，补价金额约17.8亿港元，以可建总楼面面积约111.85万平方呎计算，每平方呎补地价约为1,600港元。根据获批的图则，项目将以7.2倍的地积比率，采用“组装合成建筑法（MIC）”兴建4幢32层高（建于3层平台及2层地库之上）的分层住宅，总楼面面积约111.81万平方呎。

项目预计提供约2,300个住宅单位，单位平均面积超过400平方呎，主要为中小型单位。该项目已于2025年3月正式动工，是目前北部都会区内最早启动的大型商住项目之一，为发展商与特区政府签约后首批落地项目。项目将设有大型商场，并且为提升区域连通性，已向城规会申请建造行人天桥并获规划署支持，以优化社区步行环境。

从投资价值来看，项目坐落在北部都会区的核心地带，紧邻未来的口岸商贸及产业区，并毗连新田科技城，享有显著的政策发展红利。项目拥有约2,300伙的庞大供应规模，且主打的中小型单位贴合市场主流需求。其采用的先进MIC建筑法有助于提升建造效率与控制成本。此外，新世界发展在北部都会区拥有约1,500万平方呎的庞大土地储备，展现出集团长期深耕该区域的战略决心。

新界联益街8号北映荟

由佳明集团发展的联益街8号项目北映荟，位于粉岭联益街，为单幢式住宅，楼高17层，共提供90个分层住宅单位，于2025年9月落成。项目前身为粉岭戏院，占地约6,780平方呎，以5.32倍地积比率发展，住宅楼面约34,338平方呎，另设约1,733平方呎商业面积。佳明集团于2020年11月以1.4亿港元购入地皮，每平方呎楼面地价约4,130港元，地基工程已于2023年完成。

交通方面，项目距离港铁东铁线粉岭站约十余分钟步程，附近的联和墟巴士总站亦设有多条巴士及小巴路线，连接沙头角、打鼓岭、荃湾及青衣等地。生活配套完善，步行1至2分钟即可达联和墟街市及熟食中心，周边如海联广场等众多成熟屋苑商场提供充足的购物餐饮选择。景观上，向西北的中高楼层单位可远眺城市景致，向东南的高层单位则俯瞰联和墟游乐场。社区康乐设施包括联和墟体育馆、粉岭公共图书馆等。

投资价值方面，项目为单幢设计，90伙的供应量适中。其2025年年中的落成时间较早，有助于抢占市场先机。每平方呎约4,130港元的地价成本合理。项目邻近港铁粉岭站，交通便利，且周边生活配套极为成熟，适宜自住或投资。粉岭区域作为北部都会区的一部分，长远受惠于发展规划，升值潜力良好。单幢式设计的管理费用也相对较低，适合首次置业者及小型投资者考虑。

新鸿基地产荃湾市地段第160号项目

该项目为新鸿基地产于横窝仔街13至23号进行的工业重建项目，原址为安泰工业中心。新地于1993年以2.3亿港元购入该工业大厦，其后通过分别于2019年及2025年完成两次补地价，总补地价金额约5.7亿港元，使项目累计地价成本接近8亿港元。项目已获城规会批准将地积比率提高至6倍，可建住宅楼面面积达20.1万平方呎，将兴建1幢34层住宅大厦，共提供462个住宅单位，平均单位面积约435平方呎，并设有1.1万平方呎的幼儿中心，预计于2027年4月30日落成。

项目位于荃湾东工业区，紧邻居屋荃湾尚翠苑。交通方面，邻近港铁荃湾线荃湾站及荃湾西站，能便捷连接港九新界各区。荃湾区内商业配套完善，拥有荃新天地、荃湾广场等多个大型购物中心，该区正处于由传统工业区向住宅及商业用途转型的阶段，配套设施日趋完善。

投资价值方面，项目提供的中小型住宅单位切合首次置业及投资者需求。荃湾东工业区正经历大规模重建转型，未来住宅供应有限，区域升值潜力理想。项目位于成熟社区，交通极为便利，具备良好的投资与自住属性。

元朗流业街9号

由长江实业集团发展的元朗流业街9号项目（位于流业街与涌业路交界），是靠近元朗市中心极罕见的一块低密度住宅地皮。该项目地盘面积约163,699平方呎，长江实业于2021年8月以7.16亿港元投得地皮，按可建楼面面积约78,577平方呎计算，每平方呎楼面地价为9,112港元，较当时市场预期上限高出约14%。项目已于2025年3月提交预售楼花申请，计划全部兴建112幢两层高的花园洋房，总楼面面积约78,498平方呎，预计于2027年3月31日落成。

交通上，项目距离港铁西铁线朗屏站约10分钟步程，并有多条巴士及小巴路线。项目向西及西北的洋房可享山贝河景，向东北及北面的单位则望南生围翠绿林景。生活配套方面，项目邻近朗屏邨民生店铺，同时可便捷前往YOHO MALL形点大型商场，该商场合共提供逾430间商铺，是未来北部都会区重要的消费据点。

投资价值方面，项目提供的112幢两层独立洋房在香港属稀缺产品，能切合高端住宅需求。其0.48倍的极低地积比率确保了优质的低密度居住环境。元朗区将直接受惠于北环线等未来基建，发展潜力庞大。洋房产品本身稀缺性强，加之长江实业以高于预期的价格投得地皮，反映了发展商对区域前景的信心，长远投资价值理想，适合高端投资者。

锦泰路18号项目

由长江实业发展的锦泰路18号项目，位于新界元朗锦田，地皮面积约17.2万平方呎。长江实业于2021年8月完成补地价手续，金额为3.8788亿港元，以总楼面面积约13.76万平方呎计算，每平方呎补价约2,819港元。项目将兴建87幢2至3层的洋房，以及2幢7层高的住宅大楼，合共提供327个住宅单位，预计于2027年9月30日落成。

项目毗邻锦田河，享有河景优势，距离港铁西铁线锦上路站约800米，步程约5至7分钟，交通便利。目前生活配套可依赖吉庆围周边的超市及食肆，以及锦上路站附近的商铺便利店。根据政府规划，区内未来将有5个商业项目落成，其中包括一个总面积达43.1万平方呎的大型商场，区域配套预期将得到大幅改善。

从投资价值角度看，项目同时提供洋房及分层住宅选择，其中87幢洋房属于市场稀缺产品。锦田区将直接受惠于西铁线及未来北环线的联通效应，发展潜力庞大。每平方呎约2,819港元的补地价成本合理，结合其锦田河景优势及未来完善的商业规划，适合首次置业者及投资者考虑。

屏山唐人新村住宅项目

由兴胜创建及南丰集团合作发展的屏山唐人新村住宅项目，位于新界元朗屏山的唐人新村路及孖峰岭路交界。项目地盘原面积约6.7万平方呎，经与政府完成原址换地后，面积扩大至约81,053平方呎。兴胜创建于2012年以约9600万港元购入地皮，并于2021年完成补地价，金额近2.7亿港元，每平方呎楼面补价约3,312港元。项目已于2022年4月获批建筑图则，将兴建5座4层高的住宅，另设1层低层地下，提供逾180个分层住宅单位。

项目单位实用面积介乎300至400平方呎，以一房及两房户型为主，各占约50%。项目设有一幢两层高会所。交通方面，步行约6至8分钟可至轻铁屏山站，也可于唐人新村路搭乘31及31A号小巴往返元朗市中心及港铁元朗站。生活配套方面，项目北面的坑尾村、塘坊村一带有多间食肆，驱车十余分钟可分别抵达元朗市中心或天水围的购物商场。社区康乐设施包括附近的唐人新村游乐场、屏柏里公园，以及元朗公园等。

投资价值方面，项目提供的300至400平方呎中小型单位，精准切合首次置业客群的市场需求。项目步行可达轻铁站，未来将受惠于北部都会区的宏观发展规划。每平方呎约3,312港元的补地价成本合理，5座4层的低密度设计提供了较佳的居住环境。元朗区作为新界西的重点发展区域，此项目定位为“上车盘”，具备良好的投资及自住价值。

简单来说，2026-2027年新界新盘的玩法比较清晰，就是跟着政府的“北部都会区”规划走，有意者可以提前在古洞、元朗这些未来靠近北环线的区域下注。

开发商采用“高低搭配”的方式：既建稀缺的豪华洋房吸引高端买家，还大量推广紧凑的小户型照顾首次置业者，确保兼收各类客源。

几乎所有盘都主打“步行到地铁”和“自带商场”这类实在的卖点，提供了未来生活的便利性，让大家觉得物有所值。同时，也会用新技术加快盖楼速度，争取在供应高峰期和市场窗口期精准推盘，以求卖个好价钱。

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