十年前楼市疯狂时，曹德旺直言“房子只是钢筋水泥，二三十层的高层住宅将来会成生活负担”，还质问“有钱人多套房，没钱人买不起，炒房的最后怎么卖出去”。
当时没人信，全民都在追涨买房。
可2026年的房地产市场，已经彻底告别“买涨不买跌”的疯狂，转向普通人看不懂的深层变革。
市场反转
过去买房靠抢，新房一开盘就售罄的场景，2026年的市场早就不是“增量扩张”，而是“存量提质”的天下。
国家统计局数据显示，2025年前11个月，全国二手房交易面积占总交易面积的比重已经达到45%，深圳、上海这些核心城市的二手房成交量，同比涨幅更是高达20%-30%。
这意味着什么？简单说就是买二手房的人越来越多，新房市场彻底降温。
2026年新建商品房销售面积还会继续降，中指研究院测算，同比降幅可能达到6.2%。
开发商也学聪明了，不再盲目拿地建房，2025年全国300城住宅用地成交面积同比降了13.7%，出让金也跌了10.7%，2026年新开工面积预计还会再降8.6%。
更关键的是，现在的房子早就供过于求了。
全国城镇空置房数量超过1.2亿套，足够3.6亿人住，42%的家庭都有两套以上住房。
以前炒房的人还能靠涨价套现，现在想卖房只能降价，成都很多二手房挂牌量是成交量的10倍，房东降10%都难出手，曹德旺说的“炒房者卖不出房”真的应验了。
产品升级
2026年买房，再不是“有房就买”，而是要挑“好房子”。
全国住房城乡建设工作会议已经明确，2026年要系统推进好房子建设，楼市彻底从“住有所居”转向“住有优居”。
以前那些设计差、配套烂的房子，只会越来越没人要。
现在新楼盘已经开始全面升级，江西赣州的新楼盘，净高做到3.1米，比老标准敞亮多了，阳台更大、门窗更好、隔音也升级了，不着急的购房者都等着二期封顶再买。
而且国家出了新版《住宅项目规范》，这是强制标准，各地还会在此基础上提高要求，比如江西就要求净高不低于3.1米，比国家标准还高0.1米。
那些老旧高层住宅，正在变成曹德旺说的“生活负担”。
房龄超20年的老房，年均维修成本就要上万元，物业费、暖气费每年还有近千元固定支出，以后想转手都难。
相反，符合“低密、改善、好物管”的绿色建筑、智慧社区，成了市场主力，北京、上海的高总价改善楼盘去化都很好，120平米以上的大户型成交占比已经超30%。
区域分化
2026年的楼市，彻底变成“冰火两重天”。
核心城市的好房子抢着要，三四线城市的房子送都难出手，这种分化只会越来越重。
曹德旺早就说过，北京西城区学区房单价还能卖10万，而很多三四线城市二手房价比峰值跌超三分之一。
数据最能说明问题，一线及强二线城市的库存去化周期大多在12个月以内，而三四线城市普遍超过24个月，个别城市甚至突破36个月。
人口流向就是根本原因，北京、上海这些核心城市靠产业吸引人口流入，2025年北京东城新房成交还涨了8.48%；而小县城、偏远地级市人口不断外流，有房主把县城老房从60万降到45万都没人问津。
土地市场的分化更明显，房企拿地全往核心城市挤。
2025年TOP20城市的住宅用地出让金占了全国的52%，北上深杭蓉这些城市的土拍热度最高，而三四线城市的土地根本没人要。
手里有三四线城市投资房的要注意了，高盛预测这类房子未来三年还会跌，持有成本只会越来越高。
2026年楼市不会硬着陆，政策托底的信号已经非常明确。
政策托底
中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议都定调，要着力稳定房地产市场，用足用好调控自主权。
北京已经率先出手，2025年12月24日发布新政，降低非京籍购房社保年限、支持多孩家庭多买一套、降低公积金首付比例，新政后首个周末，楼盘到访量和二手房带看量就大幅增长，日均网签量分别涨了72.8%和37.4%。
接下来还会有更多政策落地，激活需求方面，上海、深圳这些城市的限购政策可能进一步优化，房贷利率、中介费用还会降，房贷利息抵扣个税的力度也会加大。
优化供给方面，会加大住房补贴，收储存量商品房和闲置土地，改善供求关系。
同时政策也在整治市场乱象，保护购房者权益。
北京、深圳已经约谈了抖音、小红书、贝壳等平台，处置违规房产经纪账号，曝光典型案例。
那些乱发“房价要崩了”“崩盘倒计时”的自媒体，以后都会被严查，买房卖房再也不用被虚假信息误导。
总结下来，2026年的房地产市场，就是曹德旺预言的全面应验：房子回归居住本质，投资属性彻底退潮。
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